Lorsque plusieurs médecins souhaitent acquérir en commun leur local professionnel, il est recommandé de passer par la création d'une Société Civile Immobilière.
La SCI permet d'acquérir la propriété du local professionnel, car elle procède à l'achat du local en le finançant par un emprunt qu'elle souscrit, et permet en outre de faciliter l'administration de ce local.
La SCI présente aussi l'avantage de dissocier, au plan juridique et fiscal, le patrimoine privé du patrimoine professionnel. Il convient cependant d'attirer l'attention des praticiens intéressés, car la création d'une telle structure n'est pas sans inconvénients.
La SCI présente de nombreux avantages, tant lors de l'acquisition du bien, pendant l'existence de la société, ainsi qu'au jour de l'arrêt d'activité du praticien. La SCI présente l'avantage de permettre aux praticiens de réaliser un investissement immobilier important et qui dépasse souvent leur capacité d'investissement propre. Ainsi, la société peut faire construire ou acquérir un bien immobilier en vue de le louer. La SCI permet de faciliter la gestion et la location du bien immobilier. La constitution d'une telle structure permet au médecin de dissocier aux plans juridique et fiscal, son patrimoine privé du patrimoine professionnel. Ainsi, lors de la cession des parts détenues dans la SCI, le médecin sera imposé au titre des plus-values privées.
Fiscalement, la SCI permet une exonération de plus-values en fonction de la durée de détention du bien. Il est appliqué un abattement de 10% par année de détention au delà de 5 ans, ce qui conduit à une exonération de plus-values lorsque la cession porte sur un bien détenu depuis plus de 15 ans. Un associé qui viendrait à prendre sa retraite, peut utilement conserver ses parts de SCI pour lui assurer un complément de revenus non négligeable sous forme de loyers perçus par la SCI.
La SCI présente certains inconvénients qu'il ne faut pas éluder. La SCI doit faire l'objet d'une étude préalable approfondie, car elle est une solution à long terme. En effet, les exonérations de plus-values n'interviennent qu'après une durée de détention d'au moins 15 ans. Pour éviter toutes difficultés avec l'administration fiscale, il est conseillé de fixer le loyer conformément aux usages du marché et en fonction des prestations du local. Au niveau fiscal, la société doit faire l'objet d'une déclaration de résultats (imprimé n°2072).
Il est enfin recommandé de constituer la SCI avant l'achat du local professionnel, dans la mesure où les apports sont soumis à un droit d'enregistrement de 4,80%. Les formalités de création sont parfois difficiles à respecter par les médecins. Une fois les statuts signés, il faut effectuer différentes démarches pour que la société obtienne la personnalité morale (enregistrement au Centre de Formalités des Entreprises de l'URSSAF, immatriculation de la société au Registre du Commerce et des Sociétés du greffe du tribunal, publication d'un avis dans un journal d'annonces légales...).
