Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Celui-ci est obligatoire depuis le 1er juillet 2007. Ce document, établi par un technicien qualifié, dresse un bilan énergétique du logement pour une utilisation standardisée. Il doit permettre au locataire d'estimer les charges auxquelles il devra faire face en matière d'énergie (électricité, fioul, gaz...). Si le bien loué se situe dans un immeuble en copropriété, ce diagnostic doit porter exclusivement sur les parties privatives du lot. Ce diagnostic doit dater de moins de 10 ans avant la date de signature du bail. Il convient de préciser que les informations contenues dans le diagnostic n'ont qu'une valeur informative. Aucune sanction n'est précisée s'il n'est pas fourni ou si les informations contenues sont erronées.

Depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic de performance enérgétique doit apparaître dans l'annonce de la location.

Le constat des risques d'exposition au plomb (CREP)

Celui-ci est obligatoire depuis le 12 août 2008. Ce document, réalisé par un contrôleur technique agréé ou un technicien de la construction qualifié, établit s'il existe un risque d'accessibilité au plomb dans le logement loué, et le cas échéant, les travaux nécessaires à la suppression de ce plomb. La recherche de plomb concerne tous les revêtements intérieurs et extérieurs du logement. Ce constat devra avoir été établi depuis moins de 6 ans à la date de signature du bail. Sa validité ne sera pas limitée dans le temps si le constat atteste que les revêtements ne contiennent pas de plomb ou si la concentration est inférieure aux seuils règlementaires.

A défaut de constat des risques d'exposition au plomb annexé au bail ou en présence de travaux nécessaires que le bailleur refuse d'exécuter, celui-ci manque à son obligation de sécurité et de prudence et engage sa responsabilité pénale.

Etat des risques naturels et technologiques (ERNT)

Depuis le 1er juin 2006, tout bailleur d'un bien immobilier situé en zone à risque, est dans l'obligation d'annexer au contrat de bail un état des risques naturels et technologiques établi depuis moins de 6 mois. Ce document indique si le bien se situe dans une commune visée par un arrêté préfectoral, ainsi que les documents qui ont déjà été répertoriés sur ladite commune. Par risques naturels et technologiques, on entend notamment les inondations, avalanches, glissements de terrain, sécheresse, séisme, mais également l'effet thermique ou toxique...

Cet état doit dater de moins de 6 mois avant la date de signature du bail. Si le bien loué a déjà fait l'objet d'un sinistre indemnisé suite à un arrêté de reconnaissance de catastrophe naturelle ou technologique, le bailleur doit le signaler au locataire dans une note établie sur papier libre. A défaut d'annexion de l'état des risques ou à défaut d'information relative aux sinistres survenus et indemnisés, le locataire peut demander la diminution du prix du loyer ou la résolution du bail.

Sont concernés par ces dispositions les logements :
- neufs ou anciens,
- relevant du parc privé ou social,
- loués à usage d'habitation principale,
- loués à usage mixte professionnel et d'habitation,
- loués en meublé,
- loués en saisonnier,
- loués ou attribués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi.

Ces 3 diagnostics sont à fournir lors de la signature du bail d'origine et non lors d'une simple tacite reconduction du bail.

Informations obligatoires lors de l'établissement du bail

Pour les logements soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 à usage d'habitation et non meublés, le bailleur doit en outre informer le locataire sur 3 points.
- la surface habitable du logement
- l'offre télévisuelle
- l'éventuel versement dû par le locataire d'une contribution au partage de l'économie de charge.

a) En application de la loi dite BOUTIN du 25 mars 2009, tout contrat de location vide signé depuis le 28 mars 2009 doit indiquer la surface habitable du logement.
il s'agit de la surface de plancher dont on déduit des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtre, ainsi que les parties du logement à hauteur inférieure de 1,80m.
La définitition de la surface Loi BOUTIN est très proche de celle de la surface "Loi CARREZ" utilisée pour les ventes de bien en copropriété.
Si la loi permet de mesurer soit-même son logement, il est cependant fortement conseillé de recouvrir au service d'un diagnostiqueur.
Si aucune sanction spécifique n'est prévue par la loi, une erreur en défaveur du locataire peut l'autoriser à réclamer une diminution du loyer ainsi qu'en l'absence de superficie mentionnée au contrat.
Aucun justificatif n'est à fournir au locataire; il suffit d'indiquer la surface en mètres carrés dans le contrat de bail.

b) L'offre télévisuelle
Cette information consiste à indiquer si le logement permet ou non de recevoir des chaines de télévision.
Dans l'affirmative, la note doit ensuite précisier si l'immeuble est équipé d'une antenne hertizienne (râteau et/ou de la fibre optique.
En présence d'un réseau cablé et/ou de fibre opitque, il faut indiquer si celui-ci permet l'accès en clair à la télévision numérique terrestre (TNT).
Si ce n'est pas le cas, le bailleur doit communiquer au locataire le nom du cablo-opérateur ou du fournisseur d'accès à qui s'adresser.
Ces renseignements n'ont qu'une valeur purement informative et le locataire ne peut donc jamais s'en prévaloir à l'encontre de son bailleur.

c) La contribution aux économies d'énergie
Depuis le 26 novembre 2009, propriétaires et locataires peuvent se mettre d'accord pour partager le coût des travaux d'économie d'énergie.
Dans un premier temps, le bailleur supporte directement l'intégralité du côut des travaux mais reçoit du locataire, une fois les travaux réalisés, une contrepartie financière : la contribution au partage de l'économie de charge.
Le versement mensuel de cette contribution, en sus du loyer et des charges est limité à 15 ans.
Aussi, lors d'un changement de locataire pendant la période de versement, le bailleur devra informer le nouveau locataire qu'il devra verser cette contribution.