Le principe légal

L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives. Mais cette liberté peut être soumise à des restrictions. Ces restrictions sont permises par l'article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 si la destination de l'immeuble le justifie. Dans le règlement de copropriété peuvent donc figurer des clauses limitatives quant aux conditions de jouissance des parties privatives. Parmi ces clauses, se retrouvent principalement les clauses dites d'habitation bourgeoise. Ces clauses stipulent généralement que certains locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement.

La problématique

La question qui se pose régulièrement est de savoir si la profession de médecin peut être exercée dans un tel immeuble et plus particulièrement dans les lots concernés.

Il convient tout d'abord de distinguer deux types de clauses d'habitation bourgeoise:

- la simple qui permet l'usage d'habitation et l'exercice d’activités professionnelles ; c’est la clause qui par exemple permet l'exercice d'une activité commerciale dans les locaux du rez-de-chaussée et précise que les lots en étage devront être occupés bourgeoisement. D'une manière générale, les tribunaux interprètent souplement de telles clauses et permettent l’exercice d’une activité médicale ou paramédicale dans les appartements estimant que la destination de l'immeuble n'est pas remise en cause.

- l'exclusive : c'est la clause stipulant que l'immeuble sera à usage exclusif d'habitation et interdisant tout autre mode d’occupation. Si la clause est rédigée de manière claire, ne laissant aucune place au doute, aucune activité ne pourra être exercée dans l'immeuble.

La position des tribunaux

Ces clauses d'habitation bourgeoise sont des clauses restrictives par rapport à un droit. Elles doivent donc être interprétées restrictivement. Les magistrats veillent à ce que les interdictions ne soient pas étendues au-delà de leur champ. Les tribunaux veillent aussi à ce que des disparités ne soient pas créées entre certaines professions. Ainsi, si le règlement de copropriété énumère les professions libérales qui peuvent être exercées dans l'immeuble, les magistrats considèrent que cette liste n'est pas limitative. Si le règlement de copropriété stipule, par exemple, que l'activité de médecin est autorisée, les magistrats auront tendance à autoriser une activité de pédicure-masseur, de dentiste, de chiropracteur, de kinésithérapeute ou d'ostéopathe.

Les précautions à prendre

Toutefois, il convient d'avoir conscience que les magistrats ont un pouvoir souverain d'interprétation du règlement de copropriété.

D'un magistrat à l'autre, l’interprétation peut différer et être plus souple ou plus restrictive.

La rédaction de la clause d'habitation bourgeoise aura son influence.

En cas d'achat en vue d'une installation dans un immeuble, si le règlement de copropriété est flou, pour éviter une procédure à l'issue aléatoire, il est recommandé d'acheter sous la condition suspensive de l'obtention de l’accord par l'assemblée générale d'exercer votre activité dans l'immeuble.

Dans le cadre d'une location, que vous soyez bailleur ou locataire, il est aussi préférable de signer le bail sous la condition suspensive de l'obtention de l'accord par l'assemblée générale des copropriétaires.

Vous devez avoir conscience que la notion de clause d'habitation bourgeoise est une notion subjective qui va varier avec le temps, l'évolution des moeurs.

Il faut penser que dans un immeuble les copropriétaires changent. Il suffit de l'arrivée d'un nouveau copropriétaire pour qu'un problème surgisse.

Dans la mesure où il est impossible de savoir à l'avance qui jugera votre dossier et comment le règlement de copropriété sera interprété, face à un règlement de copropriété mal rédigé la meilleure des protections est l'autorisation préalable de l'assemblée générale.