Quelles personnes vont pouvoir intervenir pour gérer des copropriétés en difficulté ?

• A. Le mandataire ad hoc

La loi BOUTIN du 25 mars 2009, loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, a mis en place un dispositif de prévention prévoyant la désignation d'un mandataire ad hoc.
Ce mandataire est chargé d'analyser la situation et de trouver des solutions avec le syndic.
Il est désigné par le Président de Grande Instance du lieu de la situation de l'immeuble, après avoir été saisi au préalable, soit par le syndic lui-même - lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent le quart du budget provisionnel , soit par les copropriétaires représentant ensemble au moins 15% des voix du syndicat, si le syndic n'a pas fait le nécessaire dans le mois qui suit la clôture des comptes, ou directement par les créanciers de factures d'abonnements ou de fourniture d'eau ou d'énergie, ou encore par les créanciers dont les factures de travaux votés et exécutés n'auraient pas été réglées.
La loi exige que les impayés datent au moins de six mois et aient au préalable fait l'objet d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Le Préfet du Département et le Maire de la Commune doivent en être automatiquement informés.
Lorsqu'il vient d'être désigné, ce mandataire doit se faire connaître auprès des copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception.

Sa mission

A la différence de l'administrateur provisoire, le mandataire ne dessaisit pas le syndic de la gestion de la copropriété.
Il doit dans un premier temps analyser la gestion financière du syndicat, l'état de l'immeuble, préconiser des solutions pour rétablir l'équilibre financier, et, le cas échéant, prévoir des travaux pour la sécurité des occupants de l'immeuble.
Au besoin il tentera des actions de médiation et de négociation entre les membres du syndicat et leurs créanciers .
S'il l'estime utile, il pourra également solliciter du Président du Tribunal d'être assisté par un technicien.
Son rapport devra être remis dans un délai de trois mois, renouvelable une fois s'il en fait la demande, et tout copropriétaire pourra en obtenir une copie à ses frais.
Le syndic aura l'obligation d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolutions nécessaires à la mise en œuvre des solutions préconisées par le mandataire.
Le Préfet pourra, de son côté, envisager d'éventuelles mises en place de plans de sauvegarde lorsque des travaux de conservation devront être entrepris.

 

• B. L'administrateur provisoire

L'administrateur provisoire sera nommé lorsqu'un syndicat sera confronté à de telles difficultés qu'un système de tutelle devra être mis en place. Ce ne serait pas le cas si le Syndicat ne rencontrait de difficultés que pour assurer l'entretien courant de l'immeuble.

Cet administrateur n'interviendra pas aux côtés du syndic et il sera également différent d'un syndic judiciaire qui sera lui désigné en cas de carence ou d'absence totale de syndic.

Quelquefois, l'administrateur provisoire sera amené à intervenir après que le mandataire ad hoc ait effectué sa mission dans l'année précédant sa désignation.

Tout comme le mandataire ad hoc, il sera également désigné par le Président du Tribunal du lieu de situation de l'immeuble, après que ce dernier ait été saisi soit par le syndic lui-même, soit par des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat, ou encore à l'initiative du Procureur de la République, lorsque l'immeuble représentera un danger pour ses occupants et voisins en raison de son état.

Les plans de sauvegarde des copropriétés dégradées

La loi N° 96-987 du 14 novembre 96 relative au pacte de relance pour la ville a instauré les plans de sauvegarde des copropriétés dégradées.

Les plans de sauvegarde ont pour objectifs majeurs de restaurer le cadre de vie des occupants ou des usagers d'un groupe d'immeuble bâti ou encore d'un ensemble immobilier déterminé, à usage d'habitation, ou à usage mixte professionnel, commercial et d'habitation soumis au régime de la copropriété ou détenu par une société d'attribution.

Le Préfet, le Maire de la commune concernée, des associations d'habitants, des associations de propriétaires, des associations de copropriétaires, ou encore des associations de riverains, ont la possibilité de demander l'instauration de ce plan.

Le Préfet confiera le soin de l'établir à une commission.

Dans ces commissions établies depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, devront siéger obligatoirement des représentants des propriétaires et des locataires des immeubles concernés.

Le plan de sauvegarde sera prévu pour une durée de 5 ans, et un coordinateur désigné par le Préfet sera chargé de veiller à son bon déroulement.

Certaines aides ou subventions pourront éventuellement être obtenues.

La loi Borloo

S'agissant enfin des copropriétés dont la situation est définitivement compromise (état de carence), la loi Borloo du 1er août 2003, loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, a prévu un processus de rénovation des quartiers dégradés, et un dispositif permettant de pallier l'absence ou la mauvaise gestion des immeubles collectifs d'habitation.
Elle a instauré dans les immeubles devenus dangereux des obligations de faire à la charge des propriétaires, mais lorsque ces derniers ne font pas le nécessaire, les pouvoirs publics peuvent se substituer à eux.