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L'état des lieux d'entrée

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Un trousseau de clés
L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose d'annexer au contrat de bail un document appelé « état des lieux ». L'état des lieux permet d'établir l'état du logement en début et en fin de location.
Pour ce faire, ce n'est donc pas un mais deux états des lieux qui doivent être dressés, un premier à l'entrée du locataire (au moment de la remise des clés) et un second lors de son départ (à la restitution des clés)
La comparaison de ces documents permettra ainsi de constater si le logement nécessite d'effectuer des réparations et surtout de déterminer, en fonction de la nature de ces réparations, si celles-ci incombent au propriétaire ou au locataire. 
 

Sommaire

Comment dresser un état des lieux ?

L’état des lieux doit être établi contradictoirement, c’est-à-dire en présence du locataire et du bailleur ou de son mandataire (un administrateur de biens par exemple)
L’état des lieux de sortie de l’ancien locataire ne peut donc pas être considéré comme l’état des lieux d’entrée du nouveau locataire.
En dehors du fait qu’il doit être fait par écrit, aucun formalisme particulier n’est requis. Il peut être rédigé sur une simple feuille de papier ou encore sur un formulaire pré rempli, mais attention, dans cette seconde hypothèse, vous ne devez pas vous contenter de seulement cocher ou de remplir les cases, il est important d’annoter ce formulaire de toutes vos observations et constatations.

L'absence d'état des lieux d'entrée

Si aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé, le locataire sera alors présumé avoir reçu le logement en bon état (art 1731 du Code civil). Il est donc primordial, surtout pour le locataire, qu’un tel document soit rédigé car, à défaut, à sa sortie du logement, le propriétaire de mauvaise foi pourra profiter de cette absence pour lui demander de prendre en charge des travaux de remise en état qui ne lui incombaient pas.

Comment faire si une personne refuse de rédiger un état des lieux ou s'il y a désaccord sur l'état du logement ?

Lorsque le bailleur et le locataire ne parviennent pas, à l’amiable, à établir un état des lieux ou que l’un d’eux si refuse, il faut alors recourir au service d’un huissier, lequel sera chargé de dresser un Procès Verbal d’état des lieux. (Pour l’état des lieux d’entrée, le locataire prend généralement cette initiative et, inversement, le propriétaire pour l’état des lieux de sortie)
L’huissier chargé de cette tâche convoque par lettre recommandée les deux parties intéressées et ce, 7 jours avant la date à laquelle il doit dresser le PV.  

Quelle valeur a ce PV ?
- Si les deux parties étaient présentes lors de son établissement, le Procès Verbal leur sera alors opposable à toutes deux
- Si l’une des parties, bien que régulièrement convoquée, n’est pas présente le jour où l’huissier dressera son PV, l’état des lieux ainsi établi lui sera néanmoins opposable.
- A l’inverse, si l’une des parties n’a pas été régulièrement conviée, le constat produit par l’huissier n’aura alors qu’une valeur informative.

L'état des lieux est-il payant ?

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'un état des lieux établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié est à joindre au contrat de bail.
Lorsque l'état des lieux est dressé contradictoirement entre le locataire et le bailleur, sa rédaction n'engage aucun frais pour l'une et l'autre des parties.
Si le bailleur décide de se faire représenter par un mandataire (ex : un agent immobilier) lui seul est tenu de rémunérer ce dernier.
S'agissant de l'état des lieux dressé par un huissier, les frais sont donc partagés par moitié.

Conseils pratiques

Il est préférable, pour une meilleure visibilité, d'effectuer l'état des lieux la journée.
 
Ne vous laissez pas intimider par un professionnel peu scrupuleux qui s'empresserait de passer de pièce en pièce, prenez le temps qui vous semble nécessaire pour inspecter pièce par pièce le logement dont il est question, mais pas uniquement, ne négligez pas la visite des dépendances également (cave, grenier, garage, buanderie, jardin…)
 
Vous pouvez vous faire assister par une tierce personne, laquelle relèvera peut-être des détails qui vous ont échappé.
 
Le contenu doit être explicite et très détaillé, il est donc recommandé d'employer des termes clairs, non ambigus qui ne prêtent pas à confusion et ne sont pas sujet à interprétation. Par exemple, refusez des indications telles que « en bon » ou « en très bon état » si celles-ci ne sont pas suivies d'explications plus détaillées.
 
Nous vous invitons à faire mentionner sur l'état des lieux d'entrée et, le cas échéant, à émettre des réserves sur les points suivants:
- L'état du sol et des murs de chaque pièce.
- Pour les pièces d'eau : vérifier le bon fonctionnement de la robinetterie (l'eau ne doit pas alors être coupée, si cela est néanmoins le cas, émettez des réserves), des joints, des faïences, de l'arrivée d'eau pour le branchement de la machine à laver.
- L'installation électrique (un logement doit être fourni avec notamment des douilles et des ampoules pour pouvoir vérifier le bon fonctionnement de l'installation électrique, à défaut il convient d'émettre des réserves), notamment sur le fonctionnement des prises électriques.
- Les ouvertures : placards, portes, fenêtres, volets dont il convient de s'assurer du fonctionnement. Pensez à faire indiquer le nombre de trousseaux de clés qui vous est remis.
- La boîte aux lettres.
- Répertoriez tous les équipements tels que l'antenne TV, les radiateurs, appareils électroménagers intégrés dans la cuisine …
- Veiller à relever les compteurs d'eau, d'électricité et de gaz
 
Enfin, il est vivement conseillé d'établir l'état des lieux en autant d'exemplaires que de partie au contrat de bail, afin d'éviter qu'un cocontractant mal veillant n'y apporte des modifications ultérieures, et d'exiger que l'exemplaire qui vous revient, signé et daté par toutes les parties intéressées, vous soit remis à l'issue dudit état des lieux.
 

Peut-on apporter des modifications à un état des lieux une fois que celui-ci a été dressé et accepté de tous ?

Il n'est pas rare que le locataire, une fois installé, constate de nouveaux points qui n'ont pas été évoqués dans l'état des lieux.
 
L'article 3 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage ».
 
Outre le chauffage, le locataire pourra toujours adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur ou à son mandataire, faisant état de ses nouvelles constatations et lui demandant d'annexer le présent courrier à l'état des lieux établi précédemment. Le locataire peut, dans cette hypothèse, demander à son bailleur qu'il lui retourne un exemplaire de l'additif signé et daté. Bien évidemment, cet additif doit être porté à la connaissance du bailleur dans un délai raisonnable à compter du jour où l'état des lieux initial a été dressé.
 
Le bailleur n'est pas tenu d'accepter.
S'il ne donne aucune suite à ce courrier et qu'un litige portant sur les nouvelles constations voyait le jour, l'additif pourra être produit devant les juges saisis du différend mais n'aura pas une valeur probante et sera soumis à l'appréciation souveraine de ces derniers.
 
Enfin, vous pouvez également recourir au service d'un huissier afin que celui-ci dresse un constat des nouvelles constations. Les frais et honoraires engendrés par ce constat devant être supportés par le locataire seulement.

Que faire en cas de litige ?

Le locataire ou le propriétaire peut saisir par lettre recommandée avec accusé de réception la commission départementale de conciliation, dont la saisine est gratuite.
 
Pour connaître ses coordonnées, il convient de s’adresser à la préfecture de votre département.
 
Le rôle de cette commission sera d’essayer de trouver à l’amiable une solution au différend qui lui est soumis.
Si cette conciliation n’aboutit pas, une saisine du juge pourra alors être envisagée.

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