L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose d'annexer au contrat de bail un document appelé « état des lieux ». L'état des lieux permet d'établir l'état du logement en début et en fin de location.
Pour ce faire, ce n'est donc pas un mais deux états des lieux qui doivent être dressés, un premier à l'entrée du locataire (au moment de la remise des clés) et un second lors de son départ (à la restitution des clés)
La comparaison de ces documents permettra ainsi de constater si le logement nécessite d'effectuer des réparations et surtout de déterminer, en fonction de la nature de ces réparations, si celles-ci incombent au propriétaire ou au locataire. 
 

Comment dresser un état des lieux ?

L'absence d'état des lieux d'entrée

Comment faire si une personne refuse de rédiger un état des lieux ou s'il y a désaccord sur l'état du logement ?

L'état des lieux est-il payant ?

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'un état des lieux établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié est à joindre au contrat de bail.
Lorsque l'état des lieux est dressé contradictoirement entre le locataire et le bailleur, sa rédaction n'engage aucun frais pour l'une et l'autre des parties.
Si le bailleur décide de se faire représenter par un mandataire (ex : un agent immobilier) lui seul est tenu de rémunérer ce dernier.
S'agissant de l'état des lieux dressé par un huissier, les frais sont donc partagés par moitié.

Conseils pratiques

Il est préférable, pour une meilleure visibilité, d'effectuer l'état des lieux la journée.
 
Ne vous laissez pas intimider par un professionnel peu scrupuleux qui s'empresserait de passer de pièce en pièce, prenez le temps qui vous semble nécessaire pour inspecter pièce par pièce le logement dont il est question, mais pas uniquement, ne négligez pas la visite des dépendances également (cave, grenier, garage, buanderie, jardin…)
 
Vous pouvez vous faire assister par une tierce personne, laquelle relèvera peut-être des détails qui vous ont échappé.
 
Le contenu doit être explicite et très détaillé, il est donc recommandé d'employer des termes clairs, non ambigus qui ne prêtent pas à confusion et ne sont pas sujet à interprétation. Par exemple, refusez des indications telles que « en bon » ou « en très bon état » si celles-ci ne sont pas suivies d'explications plus détaillées.
 
Nous vous invitons à faire mentionner sur l'état des lieux d'entrée et, le cas échéant, à émettre des réserves sur les points suivants:
- L'état du sol et des murs de chaque pièce.
- Pour les pièces d'eau : vérifier le bon fonctionnement de la robinetterie (l'eau ne doit pas alors être coupée, si cela est néanmoins le cas, émettez des réserves), des joints, des faïences, de l'arrivée d'eau pour le branchement de la machine à laver.
- L'installation électrique (un logement doit être fourni avec notamment des douilles et des ampoules pour pouvoir vérifier le bon fonctionnement de l'installation électrique, à défaut il convient d'émettre des réserves), notamment sur le fonctionnement des prises électriques.
- Les ouvertures : placards, portes, fenêtres, volets dont il convient de s'assurer du fonctionnement. Pensez à faire indiquer le nombre de trousseaux de clés qui vous est remis.
- La boîte aux lettres.
- Répertoriez tous les équipements tels que l'antenne TV, les radiateurs, appareils électroménagers intégrés dans la cuisine …
- Veiller à relever les compteurs d'eau, d'électricité et de gaz
 
Enfin, il est vivement conseillé d'établir l'état des lieux en autant d'exemplaires que de partie au contrat de bail, afin d'éviter qu'un cocontractant mal veillant n'y apporte des modifications ultérieures, et d'exiger que l'exemplaire qui vous revient, signé et daté par toutes les parties intéressées, vous soit remis à l'issue dudit état des lieux.
 

Peut-on apporter des modifications à un état des lieux une fois que celui-ci a été dressé et accepté de tous ?

Il n'est pas rare que le locataire, une fois installé, constate de nouveaux points qui n'ont pas été évoqués dans l'état des lieux.
 
L'article 3 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage ».
 
Outre le chauffage, le locataire pourra toujours adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur ou à son mandataire, faisant état de ses nouvelles constatations et lui demandant d'annexer le présent courrier à l'état des lieux établi précédemment. Le locataire peut, dans cette hypothèse, demander à son bailleur qu'il lui retourne un exemplaire de l'additif signé et daté. Bien évidemment, cet additif doit être porté à la connaissance du bailleur dans un délai raisonnable à compter du jour où l'état des lieux initial a été dressé.
 
Le bailleur n'est pas tenu d'accepter.
S'il ne donne aucune suite à ce courrier et qu'un litige portant sur les nouvelles constations voyait le jour, l'additif pourra être produit devant les juges saisis du différend mais n'aura pas une valeur probante et sera soumis à l'appréciation souveraine de ces derniers.
 
Enfin, vous pouvez également recourir au service d'un huissier afin que celui-ci dresse un constat des nouvelles constations. Les frais et honoraires engendrés par ce constat devant être supportés par le locataire seulement.

Que faire en cas de litige ?