La plus-value immobilière professionnelle

Le calcul de la plus-value immobilière professionnelle

Dès lors que le bien immobilier est utilisé à titre professionnel et inscrit sur le registre des immobilisations du praticien exerçant à titre individuel et soumis à la déclaration contrôlée, il fait partie de l’actif professionnel de ce dernier.

Cette appartenance a notamment pour conséquence de qualifier la plus-value dégagée lors de la cession de cet immeuble ou lors du transfert dans le patrimoine privé dudit praticien de plus-value immobilière professionnelle. En outre, si le bien immobilier est détenu depuis plus de deux ans dans le patrimoine professionnel du praticien, elle sera nommée « plus-value immobilière professionnelle à court terme pour la partie égale au montant des amortissements déduits et à long terme pour le surplus ».

La méthode de calcul est la suivante :

La plus-value est obtenue en retranchant du prix de vente, le prix de revient du bien diminué, le cas échéant, du montant des amortissements pratiqués et admis en déduction.

Le prix de cession s’entend du prix stipulé dans l’acte, augmenté, le cas échéant, des charges en capital et indemnités stipulées dans le contrat de vente au profit du vendeur et diminué des frais de cession. Seuls les frais suivants effectivement supportés par le vendeur peuvent être pris en compte : commission de vente, certifications et diagnostics obligatoires (termites, amiante…), frais de mainlevée d’hypothèque, honoraires d’architecte, indemnité d’éviction versée au locataire et TVA acquittée par le vendeur.

Pour les éléments transférés dans le patrimoine privé de l’exploitant, le prix de cession est constitué par la valeur réelle du bien au jour du transfert. Cette valeur peut être valablement déterminée par référence à celle d’une transaction relevée à une date voisine pour un bien comparable par exemple.

La valeur nette ou prix de revient s’entend de la valeur d’origine du bien, autrement dit du prix d’achat, diminuée des amortissements pratiqués et admis en déduction pour l'assiette de l'impôt et augmentée des coûts directement engagés pour mettre l'actif en place et en état de fonctionner selon l'utilisation prévue par la direction.

A noter : depuis la détermination des résultats de l'année 2005, les frais d'acquisition des immobilisations peuvent, au choix des titulaires des bénéfices non commerciaux, être compris dans les charges immédiatement déductibles ou être incorporés au coût d'acquisition des immobilisations et, le cas échéant, amortis sur leur durée d'utilisation.

Régime d'exonération de la plus-value immobilière long terme

Un abattement de 10% (article 151 septies B du Code Général des Impôts)

Aux termes de l’article 151 septies B du Code Général des Impôts, les plus-values immobilières à long terme réalisées depuis le 1er janvier 2006 dans le cadre d’une activité libérale sont imposées après application d’un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième échue. En pratique, les plus-values réalisées sur des biens immobiliers détenus depuis plus de 15 ans sont donc totalement exonérées.

La durée de détention est décomptée à partir de l’inscription du bien à l’actif ou au registre des immobilisations, sans tenir compte, le cas échéant, de la période de détention préalable dans le patrimoine privé. Elle se calcule par période de 12 mois écoulés, en faisant abstraction des fractions d’années. Les immeubles donnés en location meublée ne peuvent pas bénéficier de l’abattement.

Les biens immobiliers susceptibles de bénéficier de l’abattement, sont les biens inscrits au registre des immobilisations affectés à l’exercice de l’activité du cédant et détenus depuis au moins 5 ans.

Enfin, l’imposition de l’éventuelle plus-value immobilière professionnelle restante après l’application de l’abattement sera établie aux taux proportionnels de 16% auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux qui s’élèvent, à ce jour, à 12,3% (soit un taux global d’imposition de 28,3%).

Cumul de la plus-value immobilière avec d'autres régimes d'exonération

Cet abattement peut s'appliquer cumulativement avec le régime d'exonération en fonction des recettes (article 151 septies du CGI). Ce régime d'exonération prévoit que les plus-values de cession (à titre onéreux ou à titre gratuit) réalisées en cours ou en fin d'exploitation par des contribuables dont les recettes n'excèdent pas un certain montant sont exonérées en tout ou partie selon le montant des recettes dès lors que l'activité a été exercée pendant au moins 5 ans et que le bien cédé n'est pas un terrain à bâtir. L'article 151 septies du CGI concerne les plus-values réalisées dans le cadre d'une activité commerciale, artisanale, libérale ou agricole. Les résultats de l'activité doivent être imposés à l'impôt sur le revenu (BIC, BNC ou BA).
Selon le montant des recettes, l'exonération des plus-values peut être totale ou partielle. L'exonération sera totale si la moyenne des recettes Hors Taxe réalisées (sommes effectivement encaissées) au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l'exercice de réalisation de la plus-value est inférieure à 90 000 euros. L'exonération sera partielle si ladite moyenne est supérieure à 90 000 euros mais reste inférieure à 126 000 euros. 
Il peut également se cumuler avec le régime d'exonération prévu à l'article 238 quindecies du CGI qui décide que peut bénéficier d'une exonération la transmission, à titre onéreux ou à titre gratuit, soit :
- d'une entreprise individuelle commerciale, artisanale, libérale ou agricole relevant de l'impôt sur le revenu ;
- d'une branche complète d'activité (= l'ensemble des éléments d'actif et de passif d'une division d'une société qui constituent, du point de vue de l'organisation, une exploitation autonome, autrement dit un ensemble capable de fonctionner par ses propres moyens) ;
- de l'intégralité des droits ou parts d'une société de personnes relevant de l'impôt sur le revenu détenus par un associé exerçant son activité professionnelle dans le cadre de la société.
Dans tous les cas, l'activité transmise doit avoir été exercée pendant au moins 5 ans. Le décompte de la durée d'exercice de l'activité est effectué à partir du début d'activité, c'est-à-dire à compter de la création ou de l'acquisition de la clientèle, jusqu'à la date de clôture de l'exercice au titre duquel la plus-value est déterminée.
L'exonération dépend de la valeur des éléments transmis. Elle est totale si cette valeur est inférieure à 300 000€ et partielle si elle est comprise entre 300 000€ et 500 000€. Dans ce dernier cas, la fraction exonérée est obtenue en appliquant au montant de la plus-value réalisée un taux égal au rapport suivant : (500 000- valeur des éléments transmis)/200 000.

Pour bénéficier de l’exonération totale ou partielle prévue à l’article 238 quindecies du code général des impôts, le cédant ne doit pas posséder le contrôle de l’entreprise cessionnaire du fait de la participation (au moins 50%) qu’il y détient ou des fonctions qu’il y exerce au cours des 3 années continues qui suivent la cession.

L’exonération concerne toutes les plus-values, à court terme ou à long terme, constatées sur les éléments d’actif immobilisé à l’occasion de la transmission, exception faites des plus-values immobilières qui restent imposables dans les conditions de droit commun sauf à pouvoir appliquer l’article 151 septies B du CGI (cf. ci-dessus).
 

Le cumul est également possible avec le régime d’exonération applicable à la cession d’une entreprise lors d’un départ à la retraite (article 151 septies A du CGI). Cette exonération est applicable quelle que soit la nature de l’activité exercée à titre professionnel par l’entreprise individuelle ou par l’associé de la société de personnes (commerciale, artisanale, libérale ou agricole).

Les conditions à respecter sont les suivantes :
- l’entreprise cédée doit employer moins de 250 salariés et doit réaliser un chiffre d’affaires annuel inférieur à 502 M€, soit avoir un total de bilan inférieur à 43 M€ ;
- le capital ou les droits de vote de l’entreprise cédée ne doivent pas être détenus à hauteur de 25% ou plus, par une ou plusieurs entreprises ne remplissant pas la première condition ;
- l’activité doit avoir été exercée pendant au moins 5 ans. Le décompte de la durée d’exercice de l’activité est effectué à partir du début d’activité, c'est-à-dire à partir de la création ou de l’acquisition de la clientèle ou du fonds par le contribuable, jusqu’à la date de clôture de l’exercice au titre duquella plus-value est déterminée.
- Le cédant ne doit pas contrôler l’entreprise cessionnaire, c'est-à-dire ne doit pas détenir directement ou indirectement plus de 50% des droits de vote ou des droits dans les bénéfices sociaux de cette entreprise ;
- Le cédant doit cesser toute fonction de direction ainsi que toute activité salariée dans l’entreprise cédée ou dans la société dont les parts sont cédées et faire valoir ses droits à la retraite dans les 2 ans suivant ou précédant la cession.

Pour l'application de ces dispositions, le délai de 2 années s'entend des 24 mois consécutifs suivant ou précédant la date de la cession. Ainsi, entre la date de la cession et la date à laquelle le cédant ou l'associé fait valoir ses droits à la retraite, il ne doit pas s'écouler ou s'être écoulé un délai supérieur à 24 mois.

Cas particulier du bien immobilier détenu par une SCI (Société civile Immobilière)

dont les associés sont des praticiens, personnes physiques soumises aux Bénéfices Non Commerciaux

Le bien immobilier ne fait pas partie de l'actif professionnel du praticien et ce, même s'il a été utilisé à cette fin. Ainsi, la cession d'un tel bien ne va pas générer une plus-value professionnelle mais plutôt une plus-value privée soumise au régime des plus-values des particuliers.
La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession par la SCI et le prix d'acquisition par cette dernière de l'immeuble.
Le prix de cession s'entend du prix stipulé à l'acte, augmenté, le cas échéant, des charges en capital et indemnités stipulées dans le contrat de vente au profit du vendeur et diminué des frais de cession. Seuls les frais suivants effectivement supportés par le vendeur peuvent être pris en compte : commission de vente, certifications et diagnostics obligatoires (termites, amiante...), frais de mainlevée d'hypothèque, honoraires d'architecte, indemnité d'éviction versée au locataire et TVA acquittée par le vendeur.
Le prix d'acquisition correspond dans ce cas au prix effectivement versé lors de l'achat du bien tel qu'il a été stipulé dans l'acte, augmenté des charges et indemnités stipulées au profit du cédant (si une dissimulation du prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation).
La loi de finances rectificative n°2011-1117 du 19 septembre 2011 précise qu'à défaut de prix stipulé dans l'acte, le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des parties. Conformément au II de l'article 1er de la loi, cette disposition s'applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er février 2012 et aux apports en société réalisés depuis le 25 août 2011.
Le prix d'acquisition est majoré forfaitairement de 7,5% pour tenir compte des frais d'acquisition. Le vendeur peut toutefois choisir de substituer à ce forfait le montant réel des frais suivants, dûment justifiés : frais de contrat (notamment honoraires du notaire et commissions d'intermédiaires), droits d'enregistrement ou TVA.
Le prix d'acquisition peut également être majoré des dépenses de travaux. Peuvent être pris en compte les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration pour leur montant réel, à l'exclusion :
- de celles qui présentent le caractère de dépenses locatives : peintures, papiers peints, moquettes... (à moins que ces dépenses ne soient indissociables des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration : Inst. 8 M-1-04 fiche 5 n°10) ;
- et de celles qui ont déjà été prises en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu (revenu global ou revenus catégoriels) ou qui ont été incluses dans la base d'une réduction ou d'un crédit d'impôt.
Seuls peuvent en principe être retenus les travaux effectués par une entreprise.
Les travaux effectués sur un immeuble bâti acquis depuis plus de 5 ans peuvent toutefois être pris en compte, sans justificatif, pour un montant fixé forfaitairement à 15% du prix d'acquisition. Le forfait de 15% s'applique sans que le cédant ait à établir la réalité des travaux, c'est-à-dire même en l'absence de travaux. Le fait que certaines dépenses aient déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu est également sans incidence (Inst. 8 M-1-05 n° 36).
Aucune autre dépense, par exemple les intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition ou la réparation de l'immeuble, ne peut être prise en compte.
Application d'un abattement par année de détention :
- Pour les cessions intervenues avant le 1er février 2012, le montant de la plus-value immobilière imposable est diminué d'un abattement de 10 % par année de détention de l'immeuble au-delà de la cinquième.
Cet abattement s'applique quelle que soit la nature de l'immeuble (bâti ou non). Il se calcule par période de 12 mois, en faisant abstraction des fractions d'années. Le délai de détention court depuis la date d'acquisition (soit, en principe, la date de l'acte notarié pour les achats et les donations et la date du décès pour les immeubles reçus en héritage) jusqu'à la date de cession, constitutive du fait générateur de l'imposition. En pratique, les plus-values réalisées sur des immeubles détenus depuis au moins quinze ans se trouvent donc totalement exonérées.
- Pour les cessions intervenues à compter du 1er février 2012 et les apports d'immeubles ou de droits sociaux à des SCI familiales réalisées depuis le 25 août 2011, l'abattement de 10% par année de détention n'est plus applicable. La loi de finances rectificative n°2011-1117 du 19 septembre 2011 l'a remplacé par un abattement applicable à compter de la 6ème année de détention.
Ainsi, aucun abattement n'est prévu pour les 5 premières années de détention. Puis, un abattement de 2% est appliqué pour chaque année de détention de la 6ème à la 17ème année. Ensuite, un abattement de 4% est pratiqué pour chaque année de détention de la 18ème à la 24ème année. Enfin, un abattement de 8% est effectué pour chaque année de détention de la 25ème à la 30ème année.
En conséquence, l'exonération totale de l'impôt sur la plus-value immobilière ne sera possible que sur les immeubles détenus depuis au moins 30 ans (contre 15 années avant la loi de finances rectificatives du 19 septembre 2011).
Le taux d'imposition :
L'imposition de la plus-value immobilière est établie au taux proportionnel de 19%. Compte tenu des prélèvements sociaux, le taux global d'imposition s'élève à 32,5% depuis le 1er octobre 2011.
L'impôt afférent à la plus-value (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) doit être déclaré et payé à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble préalablement à la formalité de publicité foncière. L'absence de déclaration ou le défaut de paiement entraîne en principe le refus du dépôt ou de la formalité de l'enregistrement. En pratique, c'est généralement le notaire chargé de la vente qui effectue ces opérations et qui prélève le montant de l'impôt dû sur le prix versé par l'acheteur.
La déclaration de plus-value est souscrite sur un imprimé n° 2048 IMM, disponible sur Internet (www.impots.gouv.fr). Elle doit normalement être déposée en un seul exemplaire à la conservation des hypothèques, dans le délai d'un mois (pour les cessions intervenants à compter du 1er novembre 2011 – avant la loi de finances rectificative du 19/09/2011 le délai était de 2 mois) qui suit la date de l'acte notarié, par le cédant ou par son mandataire (le mandat doit alors figurer dans l'acte ou être joint à la déclaration).
L'impôt doit être versé lors du dépôt de la déclaration. Il est à noter que même si c'est la SCI qui vend le bien immobilier, ce sont les associés qui sont personnellement redevables de l'impôt sur les plus-values au prorata du nombre de parts détenues dans le capital de la SCI. La plus-value imposable est calculée au niveau de la SCI ((prix de cession – prix d'acquisition) – abattement par année de détention) mais l'impôt est dû par les associés.

Avantages et inconvénients de la SCI