Les clauses protectrices du bail professionnel

Avant que ne soit inséré cet article dans la Loi du 23 décembre 1986, les baux portant sur des locaux exclusivement utilisés à un usage professionnel n'étaient régis par aucune législation, sauf pour ceux qui relevaient de la Loi du 1er septembre 1948. Désormais, le bail doit être impérativement conclu pour une durée d'au moins égale à 6 années. Le propriétaire ne peut le résilier avant son terme et en prévenant le locataire au moins 6 mois à l'avance. Le locataire a, quant à lui, la faculté de partir à tout moment en respectant la même durée de préavis. Le congé est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou délivré par voie d'huissier. A défaut de congé délivré avant le terme, le bail se poursuit tacitement pour la même durée. En dehors de ces dispositions obligatoires, les autres clauses restent librement négociées entre propriétaire et locataire. Aussi,nous semble-t-il très utile d'en recommander certaines avant la signature du bail.

Afin d'éviter de futurs conflits, il serait judicieux de décider de s'en référer aux listes fixées par les décrets du 26 août 1987, listes énumèrant les charges et réparations récupérables par le propriétaire sur son locataire et normalement applicables aux locaux utilisés à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et d'habitation).

Si le local vous intérésse à l'achat, sachez que le droit de préemption n'est pas automatique s'il n'est pas clairement prévu par le bail.

Pour éviter tout litige ultérieur, il est préférable de bien rappeler que ces trois facultés sont clairement autorisées. On peut même prévoir qu'en cas d'association, le bail sera automatiquement mis au nom de l'éventuelle société qui aura été constituée.

Si vous souhaitez apposer une plaque, il faudra bien le repréciser. Il est également prudent de prévoir qu'en cas de départ une plaque de transfert pourra être installée, et ce, pendant une durée que l'on fixera. Si cette clause n'est pas clairement prévue, le propriétaire ne sera pas contraint d'accepter ladite plaque.

Cette clause sera toujours utile. Il convient, là encore, d'en fixer clairement la durée.

Si le local loué était précédemment utilisé à un usage d'habitation, dans certaines communes il est obligatoire d'obtenir une autorisation de transformation. Cette autorisation doit être sollicitée auprès du Maire, lequel dispose d'un pouvoir souverain. Aussi, ne sachant pas si elle va être ou non accordée, il serait préférable de ne signer au départ qu'une promesse de bail et, seulement après sa délivrance, le bail définitif.

A la lumière de notre expérience, si les six clauses précédentes ont bien été étudiées avant la signature du bail, elles éviteront des conflits ultérieurs.