La recherche du local professionnel

Une fois la décision prise d'acheter son local professionnel, il y a plusieurs manières possibles de rechercher ledit local.

Il est possible bien évidemment de rechercher par le biais d'annonces et également de faire appel à des agences immobilières.

Toutefois, si vous passez par une agence immobilière et qu'elle vous présente un bien que vous avez également vu sur une petite annonce, soit par Internet soit sur une revue, vous ne pouvez passer outre l'agence immobilière que si vous l'avez  visité sans son intermédiaire.

En effet, à partir du moment où l'agence vous a présenté un bien, vous ne pouvez plus ensuite traiter directement avec le vendeur, même si le bien en vente fait l'objet d'un mandat simple conclu entre le vendeur et l'agence immobilière.

En conséquence, si vous avez déjà vu ce bien dans une annonce, il faut refuser de le visiter par son intermédiaire, ou lui indiquer au début de la visite que vous ne souhaitez pas aller plus loin parce que vous l'avez déjà visité. Autrement, il vous faudra payer la commission de l'agence.

Bien évidemment, si l'agence est titulaire d'un mandat exclusif, il vous est absolument impossible de traiter avec le vendeur car, là encore, l'agence serait en droit d'exiger le paiement de sa commission.

Les droits de l'acquéreur

Lorsque vous achetez un bien professionnel, contrairement à un bien d'habitation, vous ne bénéficiez alors quasiment d'aucune protection.

En effet, vous ne bénéficiez pas du délai de rétractation de 7 jours, qui court à compter de la notification de l'avant contrat, délai de rétractation qui s'applique concernant les biens d'habitation.

Aussi, il vous faut faire attention avant de vous engager car il y a deux sortes d'avant contrat : le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente.

Le compromis de vente vous oblige à acheter, même si dans la pratique les tribunaux prononcent très rarement de telles condamnations et se limitent à condamner à de forts dommages et intérêts.

Concernant la promesse unilatérale de vente, il s'agit d'un acte par lequel le vendeur s'engage à vous vendre mais il est toujours prévu que, si vous ne donnez pas suite, vous devrez régler audit vendeur une indemnité d'immobilisation qui peut varier de 5 à 10% du prix du bien objet de la vente.

Les diagnostics immobiliers protecteurs de l'acquéreur

En qualité d'acquéreur d'un bien professionnel, vous ne bénéficiez pas de la protection de tous les diagnostics légaux prévus lors de l'achat d'un bien d'habitation.

En effet, les obligations pesant sur le vendeur sont au nombre de 8 lorsqu'il s'agit de la vente d'un bien immobilier à usage d'habitation ou à usage mixte :

- superficie,
- diagnostic amiante,
- recherche de termites,
- recherche de plomb,
- installation de gaz,
- installation électrique,
- diagnostic de performance énergétique,
- risques naturels et technologiques.

Ces obligations sont au nombre de 8 mais se trouvent réduites à 4 lorsqu'il s'agit de l'achat d'un bien immobilier à usage professionnel.

Dans cette hypothèse, 4 obligations incombent au vendeur :

- superficie,
- diagnostic amiante,
- recherche de termites,
- risques naturels et technologiques.

La superficie :
Il s'agit du calcul de la surface du bien que vous vendez, à partir du moment où celui-ci se situe en copropriété.
L'absence de mesurage permet de réclamer l'annulation de la vente en justice, et ce, dans un délai d'un mois à compter de la signature de l'acte authentique.

En revanche, si la surface est mentionnée mais qu'elle excède de plus 5 % la surface réelle, une action en diminution de prix proportionnelle à la surface indiquée en trop est possible, et ce dans le délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique.

Le diagnostic amiante :
Ce diagnostic, concernant la vente d'un bien immobilier, est obligatoire s'il a été construit avant juillet 1997 et s'applique également à ses annexes (cave, garage, etc…).

La recherche de termites :
Si le bien immobilier (et ses annexes) est situé dans une zone qui a été décrétée à risque par le préfet, il faut donc fournir un document concernant l'état parasitaire, document dont la validité est de 6 mois.

Les risques naturels et technologiques :
Il doit être fourni par la préfecture et la validité de l'état des risques naturels et technologiques de la commune sur laquelle le bien est acheté est de six mois.

L'ensemble de ces 4 obligations doit être annexé dès l'avant contrat.

Sanctions applicables à l'avant contrat en cas de non respect de l'une ou plusieurs des obligations

En l'absence d'un ou de plusieurs de ces diagnostics, l'acquéreur pourrait refuser de signer l'acte de vente en sollicitant des dommages et intérêts ou, s'il le souhaite, solliciter une baisse significative du prix de vente puisque ces diagnostics doivent être annexés à l'avant contrat.

Si, malgré l'absence de diagnostic(s), l'acquéreur signe la vente définitive, la clause d'exonération des vices cachés qui se trouve habituellement dans quasiment tous les contrats de vente ne pourrait s'appliquer et le juge, en cas d'action en justice de l'acquéreur, pourrait soit prononcer la nullité de la vente, soit condamner le vendeur à octroyer des dommages et intérêts en fonction de la gravité des désordres résultant de l'absence de ces diagnostics légaux obligatoires.