Les caractéristiques d'une copropriété

Qu’est-ce qu’une copropriété au sens de la loi du 10 Juillet 1965 ?

Il s’agit de tous immeubles dans lesquels au moins deux appartements appartiennent à des propriétaires différents.

La copropriété est régie par un règlement de copropriété stipulé par la loi du 10 Juillet 1965.

Le règlement stipule les droits et les devoirs des copropriétaires et contient les plans et désignations des parties communes et des parties privatives, les conditions dans lesquelles les copropriétaires peuvent les utiliser et la répartition des charges.

Le syndic assure la gestion quotidienne de la copropriété sous le contrôle de l’Assemblée Générale des copropriétaires qui le nomme.

Les décisions concernant la copropriété sont prises par une Assemblée Générale.

Enfin, le Conseil Syndical, formé de copropriétaires, élu lors de l’Assemblée Générale, assiste et contrôle le syndic dans sa gestion.

  

Qu’entend-on par parties privatives ?

Le règlement de copropriété fixe la répartition entre les parties communes et les parties privatives.

S’agissant des parties privatives, il s’agit des éléments dont chacun des copropriétaires a la propriété exclusive (liste non exhaustive) :

La porte d’entrée (son entretien est à la charge du copropriétaire, mais son aspect ne peut être modifié sans l’accord de l’Assemblée Générale), les plafonds, les cloisons de séparation des pièces (mais pas les murs porteurs), les revêtements décoratifs, les châssis de fenêtres, la vitrerie, la sonnerie, les portes de communication, les volets, les persiennes, les stores, les jalousies (à condition qu’elles ne soient modifiées ou installées qu’en accord avec le syndic), les revêtements de sols, les cheminées.

Les cheminées (mais pas les conduits), les canalisations d’eau à partir de la colonne montante ou jusqu’à la descente ménagère, toute la robinetterie, les siphons, les éviers, la baignoire, lavabos, bidets, la cuvette des W.C., la chasse d’eau à partir de la colonne montante, les tuyauteries et canalisations jusqu’à la chute.

 

Qu’entend-on par parties communes ?

Il s’agit des parties de l’immeuble et des terrains à l’usage de tous les copropriétaires ou d’au moins deux d’entre eux.

Elles comprennent :

• Les entrées et les couloirs de l’immeuble, les escaliers, les cages d’ascenseur, les cours, les passages et corridors,
• Les parcs et jardins, les voies d’accès, les locaux des services communs (local à ordures ménagères, par exemple),
• Le gros-œuvre des bâtiments, les coffres, les gaines et têtes de cheminées,
• Les éléments d’équipements communs, y compris les parties de canalisation qui traversent les locaux privatifs,
• Le chauffage central. La chaudière et les installations sont la propriété commune du syndicat et pour éviter de graves perturbations pour l’ensemble de l’installation, il est interdit de modifier, de remplacer ou supprimer les éléments de chauffage se trouvant dans les appartements,
• Les vide-ordures : les gaines sont parties communes ainsi que les vidoirs s’ils sont collectifs ; par contre, les vidoirs installés dans les appartements sont considérés comme privatifs,
• L’antenne et/ou la parabole de télévision collective.

 

Quelles sont les charges de copropriété ?

La répartition des charges est prévue par le règlement de copropriété dans ce qu’on appelle un état de répartition des charges.

Ce dernier doit respecter les dispositions de l’article 10 de la loi de 1965 qui distingue deux catégories de charges, les charges générales et les charges spéciales :

• Les charges générales sont relatives à la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble.

Il s’agit des dépenses liées au nettoyage des parties communes, de gardiennage, d’éclairage, de peinture…

• Les charges spéciales dépendent du fonctionnement et de l’entretien des éléments d’équipement communs et des différents services collectifs (ascenseur, vide-ordures, antennes, eau froide, chauffage…).

 

Comment s’effectue la répartition des charges ?

Les charges générales sont réparties en fonction de la valeur du lot par rapport à la valeur totale de l’immeuble, c’est-à-dire en fonction des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot.

Les charges spéciales sont réparties en fonction de l’utilité de chaque service pour les différents lots.

Par exemple, concernant l’ascenseur, les copropriétaires du rez-de-chaussée ne paieront rien sauf si l’ascenseur descend à la cave, et ceux du premier étage paieront des charges moins élevées que ceux du cinquième.

Attention, ce n’est pas l’utilisation effective qui est considérée mais la possibilité d’utilisation.

Le propriétaire d’un logement vide ou qui n’utilise pas l’ascenseur est redevable des charges d’entretien.

 

Comment modifier la répartition des charges ?

L’état de répartition des charges contenues dans le règlement de copropriété peut être modifié de deux manières :

Soit par un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires lors d’une Assemblée Générale,

Soit par recours du Tribunal de Grande Instance, dans un certain délai : 5 ans après la publication du règlement de copropriété, ou 2 ans après le rachat d’un logement en copropriété.

 

Les caractéristiques du syndic

Qu’est-ce que le syndic de copropriété ?

’exécution des décisions du syndicat des copropriétaires est confiée à un syndic.

Celui-ci est mandataire, c’est-à-dire qu’il ne fait qu’accomplir les missions qui lui sont confiées.

Peut exercer cette fonction :

• Un des copropriétaires. Cette solution ne peut fonctionner que dans les petites copropriétés car la fonction est très contraignante. A cet effet, il doit souscrire une assurance de Responsabilité Civile.
• Un professionnel de gestion immobilière (titulaire de la carte professionnelle). Il présente en général des garanties de compétences et de bonne gestion financière. Une assurance couvre sa responsabilité civile.

 

Comment s’effectue le choix du syndic ?

Le choix du syndic relève normalement de la décision des copropriétaires en Assemblée Générale.

Mais il peut aussi être effectué dans le règlement de copropriété (dans le cas de logements neufs) :

• Par le Conseil Syndical pour les syndicats coopératifs,
• Par le Président du Tribunal de Grande Instance à la demande d’un ou de plusieurs copropriétaires en cas de carence du syndic professionnel.

 

Comment procéder au changement de syndic ?

Les copropriétaires ont la faculté de ne pas renouveler le mandat du syndic lorsqu’il vient à échéance.

Un vote à la majorité des voix des copropriétaires est nécessaire.

Ils ont également la possibilité de le révoquer, en cours de mandat, s’il a commis une faute grave (mauvaise tenue des comptes, administration en contradiction avec les décisions de l’Assemblée Générale…).

 

Quels sont les fonctions du syndic ?

Il doit :

Se charger de la gestion courante (maintenance, gestion du personnel, approvisionnement…),

• Intervenir pour les travaux urgents,
• Recouvrer les charges,
• Appliquer les décisions de l’Assemblée Générale,
• Se charger du budget prévisionnel de la comptabilité courante,
• Conseiller les copropriétaires,
• Faire respecter le règlement de copropriété,
• Tenir à jour la liste des copropriétaires,
• Afficher dans les immeubles les procès-verbaux abrégés des décisions prises en Assemblée Générale,
• Etablir et tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble. Celui-ci indique notamment l’année de réalisation des gros travaux (ravalement, remplacement de la chaudière…). Ce carnet est consultable par les candidats à l’acquisition d’un lot dans la copropriété.

 

Quelle est la rémunération du syndic ?

Les honoraires du syndic professionnel ne sont pas réglementés et sont fixés librement.

Aucune rémunération ne doit être versée au syndic copropriétaire mais les frais engagés pour exercer sa mission lui sont remboursés.

 

 

Les caractéristiques de l'Assemblée Générale

Qui peut assister à l’Assemblée Générale des copropriétaires ?

Tous les copropriétaires peuvent y participer mais également :

• Les locataires ayant signé un contrat de location-accession à la propriété,
• Les associés pour les lots appartenant à une Société Civile Immobilière,
• Le mandataire commun pour les lots en indivision,
• Les représentants d’une association locataire,
• Les locataires mandatés par un copropriétaire.

Dans l’hypothèse où un copropriétaire ne peut pas assister personnellement à la réunion, il a la possibilité de se faire représenter par un mandataire de son choix, à l’exception du syndic.

Il remet à son mandataire un pourvoi rédigé sur papier libre.

Une même personne ne peut cependant recevoir plus de trois mandats, sauf si le mandat lui fait totaliser au moins 5 % des voix.

 

Quelle est l'organisation de l’Assemblée Générale ?

Il doit y avoir au minimum une Assemblée Générale Ordinaire par an.

Toutefois, en cas de prise de décision importante (gros travaux urgents, ravalement…), une Assemblée Extraordinaire peut être organisée.

La décision de convoquer l’Assemblée est du ressort du syndic et peut être demandée :

• Par le Conseil Syndical,
• Par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires. La demande doit alors être notifiée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception et doit préciser les questions à inscrire à l’ordre du jour.

 

Quand le syndic doit-il envoyer une convocation à l’Assemblée Générale ?

Le syndic doit prévenir les participants au minimum 21 jours à l’avance, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par lettre remise directement aux copropriétaires.

En cas d’urgence, ce délai peut être raccourci.

L’Ordre du Jour, ainsi que tous les documents utiles à la préparation de la réunion (budget prévisionnel, devis de travaux…) doivent être joints à la convocation.

 

Quel est le déroulement de l'Assemblée Générale ?

Chaque participant doit signer la feuille de présence.

Au début de la réunion, l’Assemblée désigne un président de séance parmi les copropriétaires (le syndic ne peut pas présider la séance) et éventuellement un bureau.

Seules les questions inscrites à l’ordre du jour sont débattues et doivent être votées.

Chaque copropriétaire a un nombre de voix correspondant à ses tantièmes.

Des décisions sont prises en fonction de leur importance selon les différentes majorités exigées (articles 24, 25 et 26 de la loi de 1965).

 

Quelles sont les décisions prises par l'Assemblée Générale

Le syndic doit prévenir les participants au minimum 21 jours à l’avance, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par lettre remise directement aux copropriétaires.

En cas d’urgence, ce délai peut être raccourci.

L’Ordre du Jour, ainsi que tous les documents utiles à la préparation de la réunion (budget prévisionnel, devis de travaux…) doivent être joints à la convocation.

 

Quelles sont les modalités de contestation d'une Assemblée Générale ?

Les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester les décisions de l’Assemblée Générale dans un délai de deux mois après la notification du procès-verbal et ce dans un délai de deux mois devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble.

A cet effet, le ministère d’avocat est obligatoire.