Le recouvrement amiable

Si l'un des copropriétaires ne paie pas ses charges, c'est au syndic de se charger du recouvrement. Il dispose de différents moyens allant du règlement amiable à l'arbitrage des tribunaux.

Le choix sera fonction de l'importance de la créance, des biens qui peuvent être saisis, et aussi de l'attitude coopérative ou non du copropriétaire défaillant.
Pour ce faire, il n'a pas besoin de l'autorisation de l'assemblée générale (sauf dans le cas d'une saisie immobilière).

Le syndic peut proposer au copropriétaire de bonne foi un calendrier de paiement amiable, adapté à ses ressources.

Après une démarche amiable auprès du copropriétaire défaillant, le syndic doit lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le recouvrement judiciaire

Si un copropriétaire n'a pas versé la provision exigée à la date prévue, les autres provisions non encore échues deviennent exigibles un mois après la réception d'une lettre recommandée restée sans effet.

Cette lettre recommandée produit des intérêts de retard dans la limite du taux de l'intérêt légal.

En outre, des pénalités supplémentaires peuvent également être prévues par le règlement de copropriété ou l'assemblée générale.

Enfin, le syndicat des copropriétaires peut également demander en justice le versement de dommages et intérêts s'il a subi un préjudice.

Le syndic, en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, a la responsabilité d'initier les poursuites en vue du recouvrement des créances du syndicat. Il a la responsabilité du choix de la procédure la mieux adaptée à la situation patrimoniale et personnelle du copropriétaire débiteur.
L'action en justice dépendra du montant de la somme à recouvrer.

A cet effet, différentes procédures de recouvrement sont envisageables :

• La déclaration au greffe
  
  Il doit s'agir d'un litige d'un montant inférieur à 4 000 €. Dans ce cas, le syndic saisit le Tribunal d'Instance par une simple déclaration au greffe précisant l'identification des parties, l'objet de la demande, et y joint un exposé sommaire des motifs.
  Cette procédure s'effectue sans huissier ni avocat. C'est le greffier qui convoque les parties par lettre recommandée avec avis de réception.
  La convocation du défendeur vaut citation, et faute de comparaître, ce dernier s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur la base des seuls éléments fournis par le syndic.
   
• Le référé provision auprès du Président du Tribunal de Grande Instance
  
  Le syndic peut actionner le copropriétaire débiteur en paiement de ses impayés de charges de copropriété devant le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble sans que l'autorisation de l'assemblée générale soit nécessaire.
  En cas d'urgence, par exemple, en raison de travaux bloqués du fait du non paiement des fournisseurs, le syndic peut agir en référé pour demander au créancier une provision.
   
• L'injonction de payer devant le Tribunal d'Instance
  
  Cette procédure qui ne nécessite pas également d'autorisation préalable de l'assemblée générale permet au créancier d'obtenir rapidement (en moins de deux mois, en moyenne) et d'une manière unilatérale, un titre exécutoire lui permettant d'engager des procédures d'exécution.
  Le juge prend sa décision sur simple examen du dossier sans entendre le syndic ou le débiteur.
  Le Tribunal délivre un « titre exécutoire » qui permet d'opérer des saisies sur le débiteur.
  Toutefois, le débiteur peut faire opposition à la décision dans un délai d'un mois à compter de sa signification.
  L'opposition du débiteur a pour effet de faire porter le litige devant le Tribunal de Grande Instance, juge du fond, tranchant les litiges de copropriété.
  Cette procédure est utilisée quel que soit le montant de la créance à recouvrer.
  Si le débiteur n'a pas fait opposition à l'ordonnance, celle-ci devient exécutoire.

L'exécution des décisions de justice

L'exécution des décisions de justice rendues à la suite de ces procédures nécessite un titre exécutoire nécessaire à la mise en œuvre des voies d'exécution forcée de droit commun savoir :

• La saisie attribution
  Il s'agit d'une saisie de créances de sommes d'argent que détient un tiers pour le compte du copropriétaire débiteur.
  Cette procédure met en jeu le syndicat des copropriétaires (le saisissant) le copropriétaire débiteur (le saisi) et une tierce personne (tiers saisi).
  Un acte d'huissier est adressé par le saisissant au tiers saisi et lui interdit de disposer des sommes réclamées dans la limite de ce que doit le débiteur.
  Les impayés de charges sont récupérés auprès du tiers saisi entre les mains duquel la saisie sera pratiquée.
   
• La saisie des rémunérations du travail
  Les impayés de charges sont récupérés par le syndicat des copropriétaires directement entre les mains de l'employeur du copropriétaire débiteur d'impayés de charges communes.
   
• La saisie vente
  
  Le syndicat des copropriétaires, « muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible », peut, après signification d'un commandement de payer, faire saisir des biens meubles corporels de son débiteur et en poursuivre la vente pour se payer sur le prix.
  La procédure est diligentée à la requête du syndicat de copropriété par un huissier de justice, avec le concours éventuel d'un commissaire priseur pour la vente du bien saisi.
   
• La saisie immobilière
  
  Lorsque la dette a augmenté dans des proportions qui ne peuvent que conduire le débiteur à la vente de son lot, le syndic peut mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale la vente du lot du copropriétaire défaillant.
  Il s'agit cependant d'une mesure très exceptionnelle.

Les frais de recouvrement

La loi SRU a précisé que l'ensemble des frais nécessaires au recouvrement des charges impayées sont supportés uniquement par le débiteur.

La loi ENL du 13 juillet 2006 a proposé une liste non exhaustive de ces frais incluant : les frais de mise en demeure, de relances, de prise d'hypothèques, certains frais d'huissier, à condition qu'ils soient engagés après la mise en demeure, et pour le recouvrement d'une créance justifiée.

Naturellement, si à la suite d'une action en justice, le tribunal reconnaît le bon droit du débiteur, ces frais seront mis à la charge de la copropriété.

Apports de la loi BOUTIN du 25 mars 2009 en matière de copropriété en difficulté

Dès l'instant où l'équilibre financier d'une copropriété est menacé par des impayés qui s'élèvent à 25 % du budget prévisionnel et des dépenses hors budget, il est possible de faire nommer un administrateur par le Président du Tribunal de Grande Instance.

Cet administrateur devra rédiger un rapport sur la situation financière du syndicat des copropriétaires, sur l'état de l'immeuble, et devra émettre des propositions pour recouvrer un équilibre financier.

Délai de prescription des charges impayées

Les actions découlant de l'article 42 alinéa 1 du 10 juillet 1965 reste soumises à la prescription de 10 ans.