Le principe légal

Le syndicat des copropriétaires doit s'occuper de l'entretien de l'immeuble et le réparer si besoin est.

Il ne peut se soustraire à cette obligation.

Ainsi si des travaux se révèlent indispensables, les articles L 511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation permettent au maire de prescrire par arrêté l’exécution des travaux nécessaires et en cas de carence (et d'urgence) à les faire exécuter d’office. Mais cette procédure n’est généralement utilisée que pour les immeubles menaçant ruine alors que nombre d’accidents surviennent dans des immeubles en copropriété qui sont loin d’être en ruine mais tout simplement entretenus irrégulièrement.

Un dommage peut également survenir dans un immeuble neuf ou récent. C’est pourquoi il n’est pas nécessaire que l'immeuble menace ruine pour que la responsabilité du syndicat puisse être engagée vis-à-vis d’une victime. La victime a à sa disposition plusieurs actions possibles.

Les différentes possibilités de la victime

Il y a en premier lieu l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Ce texte est d'ordre public et s'impose à tout syndicat des copropriétaires. Il suffit pour la victime d’apporter la preuve que son dommage est consécutif à un défaut d’entretien ou à un vice de construction de l’immeuble ou des parties communes, que ces dernières sont affectées par ce défaut d'entretien ou ce vice, pour que la responsabilité du syndicat des copropriétaires soit engagée et qu’à ce titre ce dernier soit condamné à payer des dommages et intérêts pour réparer le dommage. Le syndicat des copropriétaires est responsable même s’il ignorait la défectuosité des parties communes.

Ainsi le syndicat est responsable du préjudice résultant de l’inexécution des travaux de remise en état sans possibilité de s’exonérer en déclarant qu’il ne procédera pas aux travaux nécessaires et ce même si les travaux ont pris du retard au motif que certains copropriétaires n’ont pas réglé les appels de fonds (sauf si le syndicat peut prouver le comportement fautif de ces copropriétaires). Si le dommage est dû à un vice de construction , le syndicat est responsable même si la garantie décennale est expirée. Sur la base de l’article 14 alinéa 4 le syndicat des copropriétaires ne pourra être exonéré qu’en prouvant l’existence de la force majeure, la faute de la victime ou le fait du tiers présentant les caractéristiques de la force majeure.

En plus de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la victime a à sa disposition l’article 1384 alinéa 1 du code civil qui dispose qu'on est responsable des choses que l'on a sous sa garde. En effet, selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires pourvoit à la garde de l’immeuble. Il est donc gardien de l’immeuble. Il est gardien de l'immeuble mais également des parties communes et des éléments d'équipement communs (ascenseur, panneau vitré, hall de l'immeuble...). Comme tout gardien d’une chose, le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée si la chose dont il est le gardien cause un dommage. Le syndicat ne sera exonéré qu’en prouvant que le dommage est dû à une cause étrangère revêtant les caractères d’imprévisibilité et d’irrésistibilité de la force majeure.

Cette deuxième responsabilité présente un intérêt par exemple dans le cadre d’une chute dans le hall de l’immeuble au motif que ce dernier était particulièrement glissant à cause du produit utilisé pour le nettoyer. La chute n’est pas due à un défaut d’entretien de l'immeuble ou des parties communes. Le syndicat sera malgré tout responsable du préjudice causé à la personne qui a chuté car la chose dont il est le gardien est à l’origine du dommage. La force majeure ne pourra être retenue car le syndicat avait la possibilité d’utiliser un autre produit rendant le sol moins glissant.

Enfin le syndicat des copropriétaires comme toute personne juridique peut voir sa responsabilité engagée sur la base de l’article 1382 du code civil. L'exemple le plus courant est constitué par le trouble de voisinage subi par un voisin à cause de travaux que le syndicat fait réaliser ou a fait réaliser. Cette action est plus difficile à mettre en oeuvre car la victime doit prouver une faute du syndicat des copropriétaires, un dommage et un lien de causalité entre la faute et le dommage. Cette action existe néanmoins et peut être utilisée par la victime.

Conseil

Si vous exercez en copropriété, il est conseillé dès l’instant où vous constatez qu’un dommage pourrait être causé à un de vos patients, d’écrire au syndic pour lui rappeler les obligations du syndicat et attirer son attention sur une mise en cause possible de la responsabilité du syndicat en cas de dommage. Il est préférable de prendre les devants car en cas de dommage qui surviendrait à un patient, ce dernier pourrait avoir comme premier réflexe de vous solliciter pour l'indemnisation de son préjudice. Si un dommage survient à un patient, si ce dernier vous met en cause, le recours contre le syndicat (et/ou le syndic négligent) en sera facilité. Et pour éviter d’être impliqué dans une procédure, en cas de dommage, il ne faut pas hésiter à communiquer les coordonnées du syndic au patient en lui recommandant d’écrire au syndic le plus rapidement possible.