Définition des vices cachés dans la vente d'une maison

L'article 1641 du Code Civil définit ainsi les vices cachés : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en n'aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ».

Pour éviter d'être tenu à cette garantie légale des vices cachés, dans les contrats de vente de maison, il est habituellement prévu une clause qui exonère le vendeur non professionnel de toute responsabilité en cas de vices cachés du bien, objet de la vente.

Toutefois, cette clause n'est valable que lorsque le vendeur non professionnel ne connaît pas lui-même les vices cachés.

En revanche, cette clause n'a aucun effet exonérateur lorsque le vendeur connaît les vices cachés de la chose.

Dans cette hypothèse, il est tenu d'en informer l'acquéreur et de préférence par écrit.

En effet, en cas de litige, l'écrit permettra de prouver qu'il a bien rempli son devoir d'information.

Exemple de condamnation d'un vendeur

Un arrêt de la Cour d'appel de Rennes du 6 octobre 2011 vient de condamner le vendeur d'une maison d'habitation au motif que ce dernier n'avait pas informé l'acquéreur que le chemin d'accès de ladite maison n'était pas situé sur son terrain mais empiétait sur toute la partie droite de celui du voisin.
Bien évidemment, le vendeur, pour sa défense, a précisé que sur le cadastre, il était visible que l'emplacement du chemin empiétait sur la propriété voisine.

Toutefois, la Cour d'Appel de Rennes a retenu que ce qui compte pour l'acquéreur c'est l'apparence des lieux qu'il a visités.
S'agissant d'un chemin d'accès privatif, les juges ont estimé que l'acquéreur ne pouvait pas savoir qu'il empiétait à droite sur le terrain de la propriété voisine.
En effet, un chemin privatif est censé être sur le terrain du propriétaire qui vend la maison en vertu de la théorie de l'apparence.

Le vendeur aurait donc dû informer l'acquéreur de cet état de fait.
Ne l'ayant pas fait, la Cour d'Appel de Rennes, par arrêt en date du 6 octobre 2011, condamne le vendeur à indemniser l'acquéreur du coût du déplacement du chemin d'accès sur le terrain de la maison qu'il a acquise.

Les juges ont ainsi appliqué l'article 1641 du Code Civil en estimant que l'acquéreur s'il avait connu ce vice caché aurait donc proposé un prix moindre pour acquérir la maison, sachant qu'il devait déplacer ce chemin d'accès afin de respecter le droit de propriété du voisin.

Il est à noter que le délai pour agir en matière de vices cachés est de deux ans, non à compter de l'acte authentique de vente, mais à compter de leur découverte.