Immobilier-patrimoine

Caractéristiques du bail professionnel

Comment évaluer le droit au bail ?

La valeur du droit au bail dépend généralement du montant du loyer en vigueur et de la valeur locative qui est estimée en fonction des éléments suivants :
- l’emplacement (situation, environnement, transports, parkings…),
- les caractéristiques des locaux (importance et configuration, état d'entretien des locaux ainsi que celui de l'immeuble dans lequel le fonds est exploité),
- les conditions juridiques et financières du bail,
- les clauses relatives aux réparations et charges,
- la durée de la location restant à courir,
- l’existence d’un logement attenant et les possibilités de parking.

Théoriquement, la valeur du Droit au bail se calcule en actualisant la différence entre la valeur locative et le loyer actuel jusqu’à l’échéance du bail ou la date de son éventuel déplafonnement.

Exemple : Un local de 50 m² dont la valeur locative est de 200 euros le m², dont le contrat de bail reste à courir pour une période de 4 ans et dont le loyer annuel s’élève à 5000 euros.
Valeur locative du local = 200 x 50 = 10 000 euros
Droit au bail = (10 000 – 5000) x 4 = 20 000 euros

En pratique, les opérations de cession de droit au bail sont avant tout régies par la loi de l’offre et de la demande et seul un intermédiaire suffisamment expérimenté pourra effectuer une estimation avec une marge d’erreur tolérable.

Claire Vaissière, juriste

 

Comment doit être établi le bail professionnel ?

Selon l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 le bail professionnel doit être établi par écrit.

Nicolas Woznjak, juriste

 

A qui s’adresser pour avoir l’autorisation d’exercer dans un local d’habitation ?

Si le local se trouve dans une commune concernée, il faut s’adresser aux services d’urbanisme de la commune. Comme pour toute démarche administrative, ils indiqueront les documents nécessaires.

Nicolas Woznjak, juriste
 

Au moment de la régularisation des charges, le propriétaire a-t-il l'obligation d'envoyer des documents a son locataire ?

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 dispose que :

« les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ».

Ainsi, le propriétaire n’est pas tenu d’envoyer des photocopies concernant les décomptes de charges mais en revanche, il ne peut empêcher son locataire de les consulter si ce dernier lui en fait la demande.

Marie-Aline Blanc, juriste

 

A quelles réparations est tenu le locataire ?

A la différence du bail d’habitation, le législateur n’a pas établi de liste de charges récupérables en matière de bail professionnel. C’est donc la liberté contractuelle qui prévaut. Si le bail est muet, à défaut les règles supplétives du code civil recevront applications et notamment l’article 606 du code civil.

Nicolas Woznjak, juriste

 

Quelles sont les charges récupérables dans un bail professionnel ?

A la différence du bail d’habitation, le législateur n’a pas établi de liste de charges récupérables en matière de bail professionnel. C’est donc la liberté contractuelle qui prévaut. Si le bail le prévoit expressément, la liste des charges que devra supporter le locataire peut être importante. Le bailleur a le droit de demander le remboursement de la moindre dépense qu’il aura pour le local, à condition que cela soit bien stipulé dans le bail.

Nicolas Woznjak, juriste

Est-il obligatoire pour le bailleur d’indiquer la surface habitable du logement loué ?

Depuis la loi Boutin, loi entrée en vigueur le 28 mars 2009, la surface habitable du logement loué devra être désormais mentionnée dans le contrat de location.

Cette obligation ne concernant que les locations vides et à usage de résidence principale.

La surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes de fenêtres.

Cette disposition est applicable pour tous les baux conclus à compter de la date d’entrée en vigueur mentionnée ci-dessus.

Marie-Aline Blanc, juriste

 

Durée du bail

Quelle est la durée d'un bail professionnel ?

Selon l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986, un bail professionnel doit avoir une durée minimale de 6 ans.

Nicolas woznjak, juriste

 

A l'issue du bail que se passe-t-il si le bailleur ne donne pas congé au locataire ?

Selon l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986, à défaut de congé donné au moins 6 mois avant la fin du bail, ce dernier est reconduit tacitement aux mêmes conditions.

Nicolas Woznjak, juriste

Quand peut partir le locataire ?

Selon l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 le locataire d’un bail professionnel peut partir à tout moment à condition de respecter un préavis de 6 mois.

Nicolas Woznjak, juriste

Quand court le préavis ?

L’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 est muet sur cette question. Sur cette question la jurisprudence n’est pas fixée mais la tendance dominante est de retenir la date à laquelle le destinataire du congé a signé l’accusé réception et donc la date à laquelle il peut être considéré que le destinataire a pris connaissance du congé.

Nicolas Woznjak, juriste

Comment doit être donné le congé ?

Selon l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 le congé doit être donné soit par acte d’huissier soit par courrier recommandé avec accusé réception.

Nicolas Woznjak, juriste

Est-il possible de conclure un bail professionnel d’une durée supérieure à 6 ans ?

Oui car l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 impose une durée minimale et ne fixe pas de durée maximale. La seule limite est que le formalisme est plus compliqué quand le bail a une durée supérieure à 11 ans.

Nicolas Woznajk, juriste

Est-il possible de faire un bail professionnel d'une durée inférieure à 6 ans ?

Non l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 est d’ordre public. Tout clause du bail professionnel prévoyant une durée plus courte serait considérée comme nulle et non écrite. Le bail précaire n’est pas reconnu par le statut des baux professionnels.

Nicolas Woznjak, juriste

Quelle est la durée du bail professionnel reconduit tacitement ?

Selon la jurisprudence, par interprétation de la loi, le bail professionnel reconduit tacitement est reconduit pour 6 ans même si la durée initiale était supérieure à 6 ans.

Nicolas Woznajk, juriste

Le bailleur peut-il imposer une durée minimum de présence ?

Non car l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 d’ordre public prévoit expressément que le locataire peut partir quand il le veut.
Toute clause contraire du bail serait considérée comme nulle et non écrite.

Nicolas Woznjak, juriste

 

Fiscalité

Quel est le délai de prescription pour une rectification fiscale ?

Le délai de prescription à l’expiration duquel l’administration fiscale ne peut plus rectifier les impositions est, en règle général, de 3 ans (jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due). Ce délai affecte le droit, pour l’administration, de procéder à des rectifications, autrement dit, de réclamer des compléments de droits au titre d’une période d’imposition déterminée.

En revanche, il ne fait pas obstacle à l’exercice du droit de vérification de l’administration. Celui-ci peut parfaitement porter sur des années prescrites, lorsque les opérations correspondantes ont influencé les impositions d’une période postérieure, non couverte par la prescription. En tout état de cause, les éventuelles rectifications, issues de ces opérations de vérification relatives à des années prescrites, ne pourront concerner que des années non prescrites.

Claire Vaissière, juriste

Le bailleur peut-il demander le paiement de l’impôt foncier ?

La liberté contractuelle prévalant en matière de bail professionnel, il n’est pas interdit au bailleur de demander au locataire de rembourser l’impôt foncier. La jurisprudence exige seulement que ce remboursement soit expressément prévu par le contrat de bail. A défaut le locataire n’a pas à payer la taxe foncière au bailleur.

Nicolas Woznjak, juriste

Comment évaluer la valeur patrimoniale du cabinet libéral ?

Le mariage sous le régime de la communauté (régime légal qui s’applique en l’absence de contrat de mariage) est conçu pour permettre à chacun des époux de profiter de l’accroissement ultérieur du patrimoine familial. Cet accroissement provient de l’activité déployée par l’un ou l’autre des époux et des économies que chacun peut réaliser sur les revenus de son capital personnel.

Ainsi, tous les biens créés pendant le mariage, de même que tous les biens acquis à titre onéreux au cours de la même période, font partie de la communauté.

Il en résulte que, sauf exception – acquisition de la clientèle au moyen de biens propres –, le fonds libéral, auquel la clientèle est attachée, constitue un bien commun à part entière. L’époux non professionnel a donc droit à la moitié de la valeur patrimoniale du cabinet. A ce titre, la Cour de Cassation, dans un arrêt du 2 mai 2001, a affirmé que « la clientèle d’un époux exerçant une profession libérale, de même que les matériels et locaux, l’ensemble formant un fonds d’exercice libéral, doivent être portés à l’actif de la communauté pour leur valeur patrimoniale estimée au jour du partage ».

La valeur d’un droit de présentation à clientèle est généralement fixée sur la base du chiffre d’affaires moyen des trois dernières années d’exercice. L’usage de la demi-annuité est aujourd’hui révolu, les chiffres étant plutôt à la baisse, même si c’est la loi de l’offre et de la demande qui doit s’appliquer. Le matériel est en principe évalué de gré à gré, en tenant compte de la date d’acquisition, de la valeur marchande, de l’état général et de sa valeur de remplacement. Si ce matériel est totalement amorti, il pourra être évalué à sa valeur vénale, alors que, s’il est en cours d’amortissement, il pourra être tenu compte de la valeur résiduelle comptable, c’est-à-dire du prix d’achat diminué des amortissements pratiqués.

Pour déterminer le prix de cession, il faudra aussi prendre en compte le chiffre d’affaires, la nature de la clientèle, l'éventuelle appartenance au secteur 2, l’emplacement du cabinet, les possibilités de développement, la démographie locale.

De plus, il peut être opportun de se rapprocher du conseil départemental de l’ordre afin de connaître la valeur approximative du cabinet libéral de confrères qui auraient cédé le leur récemment. Cela peut vous donner une idée quant à la détermination de la valeur du cabinet.

Claire Vaissière, juriste

Normes

Quelle est la norme en matière d’extincteur pour un cabinet médical ?

Pour un cabinet médical, selon l’article PE 26 du règlement de sécurité prévu par l’article R123-12 du code de la construction et de l’habitation, la norme est d'au moins un extincteur portatif installé dans les conditions définies par l'article MS39 et en atténuation de cet article avec un minimum d'un appareil pour 300 mètres carrés et un appareil par niveau

S’il y a des salariés, il faut prendre en considération que l’employeur a une obligation de sécurité vis-à-vis des salariés.

Selon l’article R.4227-28 du code du travail l’employeur prend les mesures nécessaires pour que tout commencement d’incendie puisse être rapidement et efficacement combattu dans l’intérêt du sauvetage des travailleurs.

L’article R.4227-29 du code du travail dispose lui le premier secours contre l’incendie est assuré par des extincteurs en nombre suffisant et maintenus en bon état de fonctionnement.
Il existe au moins un extincteur portatif à eau pulvérisée d’une capacité minimale de 6 litres pour 200 mètres carrés de plancher.

Il existe au moins un appareil par niveau.

Lorsque les locaux présentent des risques d’incendie particuliers, notamment des risques électriques, ils sont dotés d’extincteurs dont le nombre et le type sont appropriés aux risques.

Alain de Mestadier, juriste

Existe-t-il des restrictions sur le plan de l’urbanisme ?

Selon les articles L631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation, dans les villes de plus de 200 000 habitants (et toutes celles de la petite couronne parisienne - 92 ;93 ;94 ), les locaux à usage d’habitation ne peuvent être utilisés à des fins professionnelles sans autorisation préalable du maire de la commune, après avis du maire d’arrondissement pour les villes de Paris, Lyon, Marseille.

Nicolas Woznjak, juriste

Le règlement de copropriété n’interdit pas l’exercice d’une profession libérale mais ne l’autorise pas expressément, que faire ?

Le règlement de copropriété n’interdit pas l’exercice d’une profession libérale mais ne l’autorise pas expressément, que faire ?
Il faut toujours envisager que dans une copropriété, les copropriétaires changent régulièrement. L’arrivée d’un procédurier est toujours possible. Il est donc recommandé en présence d’un règlement de copropriété flou de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale, qui ne pourra jamais revenir sur ce droit qui vous aura été accordé.

Nicolas Woznjak, juriste

Puis-je m’installer comme je veux dans une copropriété ?

Si vous envisagez de vous installer dans une copropriété, il faudra préalablement vérifier que le règlement de copropriété le permette.

Nicolas Woznjak, juriste

Puis-je installer mon cabinet dans un local d’habitation ?

Il n’est pas interdit d’installer son cabinet dans un local d’habitation. Mais en fonction de l’endroit retenu des précautions sont à prendre et des formalités à respecter.

Nicolas Woznjak, juriste

Où placer le ou les extincteurs ?

Selon l’article MS39 du règlement de sécurité, les moyens d'extinction doivent être répartis de préférence dans les dégagements, en des endroits visibles et facilement accessibles. Ils peuvent être protégés à condition de faire l'objet d'une signalisation claire. Ils ne doivent pas apporter de gêne à la circulation des personnes et leur emplacement, repéré par une signalisation durable, doit être tel que leur efficacité ne risque pas d'être compromise par les variations éventuelles de température survenant dans l'établissement.

Nicolas Woznjak, juriste

J'envisage de créer mon cabinet, devrai-je me mettre aux normes d'accessibilité ?

Tout cabinet nouvellement créé dans un local d’habitation doit être accessible et aux normes (nonobstant les éventuelles autres autorisations facultatives – cf rubrique changement de destination).

Nicolas Woznjak, juriste

Établissement recevant du public (ERP)

Qu'est-ce qu'un ERP ?

Selon l’article R123-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non.

Toujours selon cet article sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l'établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel.
 

Nicolas Woznjak, juriste

Que signifie accessibilité ?

Par rapport à la loi sur le handicap, l’accessibilité peut être définie comme la possibilité pour toute personne handicapée, et quelque soit son handicap, de pouvoir accéder à un établissement recevant du public et dans cet établissement de pouvoir bénéficier des mêmes prestations que les personnes non handicapées.

Nicolas Woznjak, juriste

Quelle est la législation en matière d’accessibilité ?

C’est la loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées (loi complétée par plusieurs décrets et arrêtés) qui dispose qu’au 01 janvier 2015 au plus tard tous les ERP devront être accessibles aux personnes handicapées, quelque soit le handicap.

Nicolas Woznjak, juriste

Quelles sont les conséquences d'être un ERP ?

Un ERP (établissement recevant du public) est soumis à des règles de sécurité impératives, comme celle pour les extincteurs, et à la législation sur l’accessibilité des personnes handicapées.

Nicolas Woznjak, juriste

Est-ce qu'un cabinet médical est un ERP ?

Un cabinet est ouvert à tout le monde (toute personne venant au cabinet doit être reçue) et la personne reçoit une prestation (un diagnostic).
Les critères de l’article R123-2 du CCH étant remplis, un cabinet médical est un ERP.

Alain de Mestadier, juriste

La loi sur les travaux de mise en conformité du 1er janvier 2015 concerne-t-elle tous les cabinets ?

Non certains cabinets sont soumis à d’autres échéances.

Ainsi si l’ERP (établissement recevant du public) a été créé après le 01 janvier 2007 et créé par changement de destination dans un ancien logement, il doit être aux normes depuis le 01 janvier 2011.

Seuls les cabinets qui existaient au 01 janvier 2007 peuvent attendre le 01 janvier 2015 pour se mettre aux normes.

Nicolas Woznjak, juriste