Le bail professionnel

Le 31.10.2018 par Marie-Aline BLANC, Juriste
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Ce bail est conclu pour des locaux exclusivement utilisés à un usage professionnel.

En général, ce contrat est envisagé pour des personnes  qui exercent une profession libérale : tels des médecins, dentistes, kinésithérapeutes, infirmières, psychologues… En revanche, les  personnes exerçant des activités économiques lucratives commerciales ou rurales ne pourront y avoir recours.

Le contrat de bail professionnel

Ce contrat de louage n’a pas de statut précis et ses dispositions relèvent, pour la plupart, du code civil.

Toutefois, il faudra tenir compte de deux articles très importants :

  • le premier est l’article 57 A (article inséré par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986),
  • le second est l’article 57-B issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi PINEL.

Le premier article (article 57-A) est relatif à la durée, le second (article 57-B) à l’état des lieux.

La durée

Le bail doit être établi pour une durée au moins égale à six ans. Au terme du contrat, à défaut de congé, le bail sera reconduit tacitement pour la même durée.

Le congé

Chaque partie pourra notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration du contrat en respectant un préavis de six mois.

Toutefois, le locataire pourra à tout moment donner congé, en respectant un préavis de six mois.

Le congé peut être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou délivré par voie d’huissier (ce dernier cas peut être envisagé si l’on craint que le destinataire n’accepte ou ne retire pas les lettres recommandées).

Rappelons également que le congé n’a pas à être motivé.

L’état des lieux

L’article 16 de la loi PINEL du 18 juin 2014 a inséré un article 57 B après l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et relatif à l’état des lieux. Cet article s’applique aux baux conclus à compter du 20 juin 2014.

Ainsi au moment de chaque prise de possession des locaux par un locataire, et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties, ou par un tiers mandaté par elles,  et  être joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En dehors des clauses relatives à la durée et à l’état des lieux, les autres clauses sont  réputées  avoir été librement négociées entre propriétaire et locataire.

Le loyer

Le loyer doit être réglé au terme prévu par le contrat.

Sa révision ne pourra intervenir que si elle a été expressément prévue.

Au moment du renouvellement, le bailleur retrouve une liberté totale d’augmentation.

Le dépôt de garantie

Le versement de ce dépôt de garantie ne sera obligatoire que s’il a été prévu dans le bail.

Il en est de même de son montant qui doit être librement fixé par les parties et de son délai de restitution.

En revanche, en aucun cas un dépôt de garantie ne pourra servir à régler un loyer. Il permet de réaliser les travaux et réparations nécessaires et  qui incombent au locataire.

Cession du bail et sous-location

Le locataire ne pourra envisager de sous-louer ou de céder son bail que si l’autorisation lui en a été donnée.

En cas de sous-location, le locataire principal restera tenu envers le bailleur de l’exécution des obligations prévues au contrat.

Bien vérifier les clauses du règlement de copropriété

Si un professionnel désire s’installer dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, il faudra qu’il vérifie que l’exercice d’une activité libérale est bien autorisé dans les lieux loués.

L’autorisation de transformation de local

La transformation d’un local d’habitation en local professionnel nécessite une autorisation administrative dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans un certain nombre de départements. Il faut toujours vérifier auprès de la mairie de sa commune ou de la préfecture.

> La transformation du local d'habitation et cabinet professionnel

Accessibilité du local aux personnes handicapées

La loi du 11 février 2005 a imposé que tout local professionnel soit mis aux normes pour le 1er janvier 2015.
Toutefois, lorsque tel n’a pas été le cas, le législateur a mis en place un dispositif d’agenda d’accessibilité programmée, décrivant les travaux que l’on s’engage à réaliser et leur montant.

Si le local n’a pas été mis aux normes ou si aucun AD’AP n’a été déposé, il n’est pas recommandé  de s’installer dans le local étant donné les diverses sanctions pouvant être appliquées.

> Diagnostic accessibilité : attention aux démarcheurs !

Les autres travaux

Pour  les autres travaux, et en dehors de listes établies par un texte, comme pour les locaux à usage d’habitation ou mixte (professionnel et d’habitation), il est préférable de prévoir clairement qui supportera quoi (par exemple on peut prévoir que le locataire ne restera tenu que par l’entretien des installations et le bailleur par leur vétusté).

> Les travaux au cabinet médical

En conclusion

Comme nous l’avons vu, le bail professionnel n’est pas très protecteur, puisque hormis deux articles prévus par la loi, la majeure partie des clauses sont considérées  comme ayant été librement négociées entre propriétaire et locataire.

Aussi, nous conseillons vivement le recours à un professionnel pour sa négociation et sa rédaction.

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