Copropriété : les nouvelles dispositions concernant la fermeture de la porte d'entrée

Le 16.11.2018 par Alain de Mestadier, Juriste
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La fermeture de la porte d'entrée en copropriété

Dans un immeuble en copropriété la fermeture de la porte d'entrée tend à se généraliser.

La loi du 13 juillet 2006 relative à la sécurité anti-infraction des immeubles a pris de nouvelles dispositions concernant la majorité applicable aux décisions relatives à la fermeture de l'immeuble.

Puis, une loi du 5 mars 2007 est venue préciser les modalités de fermeture totale de l'immeuble lorsqu'il existe une activité professionnelle autorisée par le règlement de copropriété.

  • La majorité de l'article 25 : il s'agit de la majorité qui est nécessaire pour décider la fermeture de la porte d'entrée de l'immeuble. Cette majorité nécessite de réunir la majorité des voix de tous les copropriétaires. Il s'agit d'une majorité qui concerne aussi bien la mise en place d'un digicode que d'un interphone ou de tout autre système de fermeture.
  • La majorité de l'article 24 : il s'agit de la majorité concernant les contrats de maintenance du matériel installé concernant la fermeture des portes ainsi que les travaux de réparations nécessaires concernant soit les réparations du système de fermeture, soit son remplacement pour vétusté. Cette majorité de l'article 24 est la majorité des copropriétaires présents et représentés prenant part au vote. Les voix des abstentionnistes ne comptent donc pas.
  • La majorité de l'article 26 : cette majorité introduite par la loi du 5 mars 2007 prévoit que les copropriétaires doivent statuer sur les modalités des jours et des heures d'ouverture lorsqu'une activité autorisée a lieu au sein de la copropriété, et lorsque il n'existe pas de système d'ouverture à distance.

Cette disposition ne concerne donc pas l'interphone qui relève de la seule majorité de l'article 25.

En revanche lorsqu'un système de fermeture, tel le digicode, ne permet pas l'ouverture à distance de la porte d'entrée de l'immeuble, il est donc nécessaire que les modalités d'ouverture soient décidées à cette double majorité de l'article 26, qui consiste à obtenir le vote de la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix.

Cette nouvelle disposition de la loi du 5 mars 2007 entraîne une contrainte puisqu'il convient de voter selon cette majorité de l'article 26 à chaque Assemblée Générale pour fixer ou confirmer les jours et les horaires d'ouverture de la porte d'entrée de l'immeuble.

L' Assemblée Générale refuse de laisser l'immeuble ouvert aux jours et heures de l'exercice professionnel, un recours est possible à la condition que le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble soit saisi dans un délai de 2 mois à compter de la notification de la décision refusant de laisser la porte d'entrée de l'immeuble ouverte.

De plus, le copropriétaire concerné ne peut saisir le Tribunal de Grande Instance que par l'intermédiaire d'un avocat.

A ce sujet, il a été jugé qu'une résolution adoptée par une Assemblée Générale de copropriété décidant la fermeture de la porte d'entrée de l'immeuble 24 h / 24 et 7 jours / 7, et dont l'ouverture n'était possible que par l'utilisation d'un digicode, était incompatible avec l'exercice d'une activité professionnelle autorisée par le règlement de copropriété.

Cette décision a donc été annulée puisque l'Assemblée Générale devait prévoir des jours et des heures d'ouverture compatibles avec l'exercice professionnel du médecin (TGI de PARIS, 8ème Chambre, 9 mars 2011).

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