La sous-location

Le 16.11.2018 par Isabelle CHEVRIER, Juriste
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Quelles sont les conditions de la sous-location d'un bail à usage d'habitation ou d'un bail professionnel ?

Local à usage d'habitation

Les locaux à usage d'habitation sont régis par la loi du 6 juillet 1989, loi applicable à tous les baux d'habitation mais aussi aux baux mixtes, c'est-à-dire professionnels et d'habitation.

1- Accord du bailleur

La loi du 6 juillet 1989 pose le principe, dans son article 8 alinéa 1 de l'interdiction de la sous-location, le locataire ne pouvant sous-louer le logement, sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Par ailleurs, certaines clauses insérées au bail autorisent la sous-location sous certaines conditions, comme celles notamment d'obliger le locataire, à peine de nullité, à notifier au bailleur la sous-location dans un certain délai, ou subordonnant la sous-location à la conclusion d'un acte authentique avec le bailleur.

2- Règles applicables à la sous-location

Le contrat de sous-location établit les rapports entre les parties. Il doit donc préciser le montant du loyer, la date de paiement du loyer, la durée de la sous-location, les obligations des parties, la répartition des charges….
Par ailleurs, le montant du loyer payé par le sous-locataire ne peut excéder celui payé par le locataire principal, afin d'éviter toute spéculation de la part du locataire.
De même, la durée de la sous-location ne peut être consentie pour une durée supérieure à celle du bail principal, le locataire principal ne pouvant donner au sous-locataire plus de droits que ceux dont il dispose lui-même.

Le sous-locataire, en tant qu'occupant, est par ailleurs tenu aux mêmes obligations de jouissance paisible que le locataire à l'égard du bailleur.

En cas de cessation du contrat de bail entre le bailleur et le locataire, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.

En effet, la sous-location cesse d'exister du fait de la cessation du bail principal, et ce, sans congé préalable.
Le sous-locataire devient un simple occupant et s'il se maintient dans les lieux, le propriétaire peut lui réclamer une indemnité d'occupation.

Le bailleur dispose également d'une action directe en paiement contre le sous-locataire, dans la limite du montant du sous-loyer, en cas de non paiement du loyer par le locataire.

Enfin, le locataire est également responsable vis-à-vis du bailleur des manquements de son sous-locataire.

3– Sanction de la sous-location non autorisée par le bailleur

Si le locataire sous-loue son logement en dépit de l'interdiction ou sans l'accord de son bailleur, il encourt la résiliation judiciaire de son bail.
Dans ce cas, l'occupant du logement devient un occupant sans droit ni titre, redevable d'une indemnité d'occupation dont le montant est évalué par le juge.

4- Ne pas confondre sous-location et hébergement

L'occupation à titre gratuit ne constitue pas une sous-location, a fortiori lorsqu'il s'agit de membres d'une même famille.

De même, le locataire a la jouissance du logement et peut donc y recevoir et y héberger qui il souhaite, sans avoir à en informer le bailleur, sauf clause contraire du contrat de location.
La jurisprudence autorise ainsi le locataire à prêter son logement, en son absence ou non, même pour une longue durée.

Local à usage professionnel

Les locaux à usage exclusivement professionnel sont pour partie réglementés par l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 et pour une autre partie par les articles 1713 et suivants du Code Civil.

Hormis donc les dispositions de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 qui sont  d’ordre public et rappelés succinctement ci-après :

la forme du bail qui doit être écrite ;
la durée du bail qui ne peut être inférieure à six années ;
la fin du contrat de bail prévoyant que six mois avant la fin du bail, le locataire ou le bailleur peut notifier à l’autre, par lettre recommandée avec AR, ou par exploit d’huissier, son intention de ne pas renouveler le bail ;
- le locataire peut d’autre part, à tout moment, notifier au bailleur, également par lettre recommandée avec AR, ou par exploit d’huissier, son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois,

Les autres clauses et conditions du bail professionnel relèvent des dispositions du Code Civil et de la liberté contractuelle des parties.

Les parties peuvent donc décider d’autoriser la sous-location des locaux donnés à bail.

Cette clause donne le droit au locataire de mettre à disposition d’un tiers tout ou partie des locaux qu’il loue.

Dès lors, le locataire a le droit de sous-louer librement son bail si cette faculté ne lui est pas interdite par une clause du bail.

En cas de sous-location, le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l’exécution des obligations dérivant du bail, comme s’il occupait lui-même les locaux.

Conclusion : Pour éviter tout litige ultérieur, il est donc préférable de s'assurer que la sous-location est autorisée par le bailleur et sous quelles conditions.

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