La transformation d'un local d'habitation en cabinet professionnel

Le 13.04.2020 par Nicolas WOZNJAK, Juriste MACSF
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Transformation d'un local en cabinet professionnel

La transformation de locaux est le fait d'utiliser un local d'habitation pour son activité professionnelle. Cette transformation doit respecter certaines règles. Le non respect de ces règles peut entraîner des sanctions. En fonction de l'endroit où vous voulez installer votre cabinet professionnel, vous ne pourrez pas faire ce que vous voulez sans autorisation.

Quelles sont les règles ?

Même si le règlement de copropriété autorise l'exercice d'une profession libérale dans l'immeuble, le Code de la construction et de l'habitation prévoit, en son article L 631-7 et suivants que tout local d'habitation ne peut être affecté en local professionnel qu'après l'autorisation préalable, expresse et motivée du Maire (après avis du Maire d'arrondissement concerné à Paris, Marseille et Lyon).

Quels sont les locaux concernés ?

Tous les locaux d'habitation sont concernés

Et ce quel que soit leur mode de financement ou leur date de construction.

Ces dispositions concernent donc également des immeubles d'habitation non encore mis en service (neufs ou en cours de construction).

La loi donne une définition très large de la notion de local d'habitation.

Peuvent ainsi être qualifiés de local d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes.

Les logements-foyers, les logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions prévues par le code de la construction et de l'habitation peuvent donc être qualifiés de local d'habitation.

Un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.

L'affectation peut être établie par tout mode de preuve.

Pour les locaux construits postérieurement à cette date, ils sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction a été autorisée. Pour ces locaux il est donc nécessaire de se référer au permis de construire.

Sont également concernés les locaux ayant un usage mixte.

Ainsi si vous voulez exercer dans votre résidence principale, même si la superficie pour l'exercice professionnel est minime par rapport à la surface totale ou la surface restant pour l'habitation, l'autorisation, donnée à titre personnel est nécessaire.

L'usage des locaux n'est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire. Les changements d'affectation des autres types de locaux (administratifs, commerciaux, professionnels) sont libres.

Le lieu de situation des locaux a-t-il une influence ?

L’article L631-7 du code de la construction de la construction et de l’urbanisme énumère les communes concernées par cette règle :

  • les communes dont la population municipale permanente est égale ou supérieure à 200 000 habitants ;
  • les communes situées dans les départements des Hauts de Seine, de la Seine Saint Denis et du Val de Marne.

L’article L631-9 dispose que :

"Dans les communes non citées par l’article L631-7, les dispositions de ce derniers peuvent être rendues applicables par décision de l'autorité administrative sur proposition du maire ou, pour les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants définie à l'article 232 du code général des impôts, par une délibération de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal".

De ce fait, beaucoup de communes peuvent être concernées, et il est donc préférable d’aller se renseigner avant de procéder au changement d’usage ou d’acquérir un local dont un changement d’usage est prévu.

Qui donne l'autorisation et selon quelle procédure ?

La demande d'autorisation de changer l'affectation d'un local d'habitation en local professionnel relève du pouvoir du Maire qui instruit le dossier.

Les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations sont fixées par une délibération du conseil municipal.

C'est le conseil municipal (article L631-7-1) qui détermine également les compensations par quartier, le cas échéant par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction des caractéristiques des marchés des locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements.

Quels sont les recours en cas de refus ?

Dans un tel cas, il est possible d'engager soit un recours gracieux, soit un recours hiérarchique et ce dans un délai de deux mois à compter du refus.

Il est également possible d'engager un recours contentieux devant le Tribunal Administratif dans ce même délai.

A qui bénéficie l'autorisation ?

L'autorisation n'est pas donnée aux locaux. L'autorisation est donnée à la personne qui en a fait la demande.

L'autorisation revêt donc un caractère personnel et est incessible.

L'autorisation cesse de produire son effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit à l'exercice professionnel du bénéficiaire.

Ainsi, lors de la vente du local ou de l'entrée dans les lieux d'un nouveau locataire, le local retrouve son usage d'habitation d'origine.

Le nouveau propriétaire ou locataire doit donc effectuer une demande d'autorisation avant de devenir propriétaire ou locataire.

L'acquéreur de locaux a intérêt à mettre une condition suspensive d'acquisition des locaux sous réserve d'obtention de l'autorisation préalable de transformer les locaux en local professionnel si lesdits locaux se trouvent dans une commune concernée.

De même, la personne intéressée par des locaux proposés à la location a intérêt à signer un bail avec une telle condition suspensive pour éviter de se retrouver locataire de locaux dans lesquels elle ne pourrait exercer.

Le bailleur a aussi intérêt à insérer une telle clause car il doit délivrer des locaux conformes à l'usage pour lequel ils sont destinés dans le bail. Avant que le bail ne devienne définitif, le bailleur a intérêt à s'assurer que son futur locataire pourra exercer dans les locaux.

Car, dans l'éventualité d'un bail mettant à la charge du locataire l'obligation d'effectuer les démarches auprès de la préfecture, il faut envisager la situation où le locataire n'aurait pas son autorisation.

L'autorisation peut être attachée au local et non à la personne lorsqu'il y a eu compensation.

La compensation est le fait de demander une autorisation pour un local en proposant en contrepartie de transformer en local d'habitation des locaux ayant un autre usage.

En cas de compensation, l'autorisation est publiée au fichier immobilier afin d'être sûr que l'autorisation est attachée au local sachant que dans l'autorisation sont mentionnés les locaux offerts en compensation.

Quelles sont les sanctions en l'absence d'autorisation ?

En l'absence d'autorisation de transformer les locaux, le législateur a décidé que le bail était nul de plein droit. Toutes les conventions conclues en violation de l'article L 631-7 sont nulles de plein droit.

Le bailleur peut donc voir sa responsabilité engagée vis à vis de son locataire pour ne pas lui avoir délivré de local conforme à l'usage auquel il est destiné selon le bail.

De plus les dispositions de l'article L 631-7 étant d'ordre public, un syndicat des copropriétaires, bien que tierce personne au bail, peut saisir le tribunal pour demander la résiliation du bail conclu entre le copropriétaire et son locataire.

La personne qui exerce dans les locaux sans autorisation encourt une amende de 50.000 € (article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation).

Le local irrégulièrement transformé devra être remis en état et réaffecté à son usage d'habitation dans un délai de 6 mois ou dans le délai imparti par le tribunal (délai qui peut être plus court ou plus long).

Le tribunal pourra même prononcer une astreinte pouvant aller jusqu’à 1.000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l'administration pourra procéder d'office aux frais du contrevenant à l'expulsion des occupants et aux travaux de remise en état qui s'imposeront.

Si le contrevenant est propriétaire, il ne pourra pas être expulsé mais il devra apporter la preuve qu'il a bien cessé toute activité professionnelle dans le local concerné.

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