Lors de la construction d’un local neuf ou de travaux importants dans le local, la réception des travaux intervient obligatoirement avant l’entrée dans les lieux.
Sur convocation du constructeur ou du maître d’œuvre, et en présence des différents entrepreneurs, le maître d’ouvrage doit se rendre sur le chantier et constater le bon achèvement des travaux et leur conformité au contrat.
La réception des travaux se traduit par la signature d’un procès verbal signé par les différentes parties en présence.
Si le maître d’ouvrage fait appel à un architecte ou à un maître d’œuvre pour diriger et coordonner les travaux, il peut procéder à une réception unique.
Il a le droit de solliciter l’assistance d’un professionnel du bâtiment pour l’aider.
La réception des travaux est importante à deux niveaux. Elle permet le transfert de la garde de l’ouvrage et la mise en œuvre des trois garanties légales suivantes :
A défaut d’accord amiable entre le professionnel et le client, la réception doit être judiciaire.
Elle peut être prononcée à l’initiative de la partie la plus diligente. En revanche, l’immeuble doit être en état d’être reçu, c’est-à-dire effectivement habitable.
Le tribunal adaptera et fixera la date de la réception des travaux en fonction des circonstances de l’espèce.
Le Code civil n’envisage pas la réception tacite ; c’est la jurisprudence qui s’est saisie de la question.
Elle doit répondre à certains critères :
LA RECEPTION EXPRESSE
Elle est toujours amiable et est constatée par un procès verbal daté et signé contradictoirement par le maître d’ouvrage et l’entrepreneur.
Elle peut être faite avec ou sans réserves.
Lors de cette réception, si le maître d’ouvrage ne constate aucun défaut apparent, c’est-à-dire ceux qui sont visibles par un non professionnel, ni aucun défaut de conformité, dysfonctionnement, vice apparent ou désordre, il déclare accepter les travaux et signe le procès verbal sans réserve.
Dans cette hypothèse, le maître d’ouvrage doit payer le solde du prix à l’issue de la réception des travaux s’il est assisté d’un professionnel, ou 8 jours après la remise des clés dans le cas contraire.
Ce délai intervient pour les signatures de contrats avec un constructeur de maisons individuelles ou avec un entrepreneur qui réalise à lui seul le gros-œuvre, le hors d’eau et hors d’air.
Si le maître d’ouvrage constate des désordres ou vices apparents, il doit impérativement les détailler sur le procès verbal de réception et mentionner le délai dans lequel ils doivent être réparés, en accord avec l’entrepreneur concerné.
Dans le cadre des contrats de construction de maisons individuelles et de VEFA, le maître d’ouvrage peut consigner jusqu’à 5 % du prix total.
En présence de réserves lors de la réception des travaux, le constructeur ou l’entrepreneur ne peut refuser de remettre les clés au maître d’ouvrage s’il a consigné le solde du prix.
En cas de refus de remise des clés, le maître d’ouvrage peut saisir le juge.
LA GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT
Elle court la première année suivant la réception des travaux.
Elle couvre la réparation des désordres signalés et qui ont fait l’objet de réserves mais aussi ceux qui étaient cachés le jour de la réception des travaux et sont apparus dans ce même délai d’une année.
La garantie de parfait achèvement couvre les défauts constatés, qu’ils soient importants ou non, sans avoir à prouver la faute de l’entreprise.
Elle n’est due que par le professionnel qui a réalisé les travaux contestés à la réception ou dans l’année suivante.
Toutefois, les désordres apparents à la réception mais non consignés dans le procès verbal ne bénéficient d’aucune garantie.
La garantie de parfait achèvement est une garantie légale : l’entrepreneur ne peut s’en affranchir (art. 1792-6 du Code civil).
LA GARANTIE BIENNALE DE BON FONCTIONNEMENT
Tous les dommages sur les éléments d’équipement dissociables du bâtiment, c’est-à-dire ceux dont la dépose et le remplacement peuvent s’effectuer sans détérioration du bâtiment (moquette, volets, portes, fenêtres, chauffe-eau, radiateurs…) relèvent de la garantie biennale.
La garantie biennale court pendant 2 ans à compter du jour de la réception des travaux.
Le constructeur ou l’entrepreneur concerné doit prendre en charge les travaux (art. 1792-3 du Code civil).
LA GARANTIE DECENNALE
Elle concerne les défauts importants.
Sont concernés les désordres qui remettent en cause la solidité de l’ouvrage (fissures graves des murs, effondrement de charpente, affaissement du dallage…) et/ou le rendent impropre à sa destination (une climatisation défectueuse générant une humidité envahissante).
La garantie décennale court pendant 10 ans à compter du jour de la réception des travaux.
Le constructeur est responsable de plein droit envers le maître d’ouvrage ou l’acquéreur (art. 1792).
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