Immobilier locatif : faut-il faire des travaux en 2017 ?

Le 02.02.2017 par MARIE-CHRISTINE SONKIN

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En principe, les revenus fonciers de 2017 seront neutralisés par un crédit d'impôt. Les propriétaires peuvent toutefois avoir intérêt à générer des déficits fonciers dès cette année.

Les propriétaires ou futurs propriétaires de logements locatifs ont de quoi rester perplexes. L'instauration du prélèvement à la source (PAS) va bouleverser les techniques d'imputation des déficits fonciers en 2017 et 2018. Décryptage d'une mécanique ­complexe.

. Comment sont déduits les charges et déficits fonciers en 2017 ?

Les charges payées en 2017 seront déductibles des revenus fonciers de 2017. Mais ça, c'est la théorie, car, en pratique, comme les revenus fonciers de 2017 ne seront pas imposables, la déduction de charges semble inutile. Mais la réalité est plus complexe. « L'impôt sur les revenus fonciers de 2017 ne sera pas payé, mais il sera liquidé, en d'autres termes calculé, puis neutralisé par le crédit d'impôt, le CIMR » (voir encadré), explique Christine Valence, ingénieur patrimonial chez BNP Paribas Banque Privée.

Mais ce crédit d'impôt va neutraliser les seuls revenus entrant dans le champ du prélèvement à la source. Dividendes, plus-values de cession de valeurs mobilières ou encore des plus-values immobilières, par exemple, demeureront imposables au titre de 2017. « Les contribuables percevant des revenus hors champ ou des revenus exceptionnels pourront avoir intérêt à réaliser des déficits fonciers en 2017 pour permettre leur imputation sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros », explique Christine Valence. L'opération est d'autant plus intéressante pour les contribuables disposant de déficits fonciers importants, car, souligne-t-elle, « la part de déficit excédant les 10.700 euros déductibles du revenu global sera reportable à 100 % les années suivantes ».

. Quid des contribuables qui ne disposent que de revenus neutralisés par le CIMR ?

« Ces contribuables peuvent quand même avoir intérêt à réaliser des travaux en 2017 lorsque le déficit foncier est supérieur à 10.700 euros, explique Ariane Thirion, avocat chez Fidal. Car le déficit de 2017, supérieur à ce montant, peut être reporté sur les dix années suivantes. En outre, en 2018, pour la détermination de ses revenus fonciers, le contribuable pourra non seulement prendre en compte le report de déficit né en 2017 mais en sus 50 % des travaux réalisés en 2017 et le cas échéant 50 % de ceux engagés en 2018. »

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. Faut-il différer ses travaux à 2018 ?

Dans la liste des charges déductibles, il y a bien sûr les charges ­contraintes relevant d'appels de provision (primes d'assurance, dépenses courantes de maintenance, intérêts d'emprunt…), mais aussi des charges résultant de travaux d'entretien et d'amélioration que le contribuable décide librement d'effectuer ou non (sauf travaux d'urgence). Lorsque le contribuable se trouve dans la catégorie de ceux qui ne disposent ni de dividendes, ni de plus-values, ni de revenus exceptionnels, il semble à première vue qu'il ait tout intérêt à différer ses travaux en 2018. Mais, afin d'éviter ce comportement préjudiciable à l'économie et surtout susceptible de causer la faillite d'entreprises du bâtiment, les services de Bercy ont prévu une parade pour éviter la procrastination et encourager à réaliser des travaux dès 2017.

Pour calculer les charges déductibles en 2018, le fisc va faire la moyenne des travaux payés en 2017 et de ceux payés en 2018 et c'est ce montant qui sera déduit des revenus fonciers de 2018. « Ainsi, indique Christine Valence, si le contribuable est tenté de reporter ses travaux à 2018 et ne réalise aucuns travaux en 2017, il sera pénalisé car il ne pourra déduire de ses revenus fonciers de 2018 que 50 % des ­travaux. »

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. Faut-il attendre 2019 ?

En 2019, ce sera un retour à la situation de droit commun en vigueur avant l'instauration du PAS. « Si le déficit foncier 2017 est inférieur à 10.700 euros, il peut être préférable sur le plan fiscal d'attendre 2019, car les travaux courants seront alors déductibles à 100 % et non en fonction de la moyenne des frais engagés en 2017 et 2018, mais ce n'est pas toujours la meilleure solution sur le plan pratique, ce décalage engendrera des conséquences sur le taux de prélèvement appliqué et, donc, peut avoir des conséquences en matière de trésorerie disponible », estime Valérie Harnois Mussard, avocat associé chez Fidal.

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