10 conseils pour réussir son investissement immobilier (1/2)

Le 17.08.2017

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Investissement immobilier maison calculatrice

Pinel, Censi-Bouvard, Malraux… : les solutions d’investissement dans l’immobilier locatif ne manquent pas. Mais pour faire de votre projet une réussite, encore faut-il prendre les bonnes décisions, de la sélection du bien à la gestion des impayés, en passant par la fixation du prix du loyer. Voici 5 des 10 points à vérifier.

1. Sélectionner rigoureusement son bien immobilier

Pour réaliser un bon investissement locatif, il est recommandé d’investir dans un logement situé dans un secteur :

  • porteur d’une « bonne image de marque » ;
  • proche de différents services et équipements, tels que des écoles, des commerces ou encore des réseaux de transport.

Vous devez privilégier un bien immobilier situé dans une agglomération de grande taille ou de taille moyenne et près d’un centre-ville. Cette situation attirera bien plus facilement les locataires et augmentera également le potentiel de revente et de plus-value.

2. Étudier le marché locatif dans la ville ciblée

L’objectif de votre étude est de vous assurer que la demande de location est forte ou que l’offre de logement n’est pas trop abondante (ou sur le point de l’être). Typiquement, il vous faut éviter les communes dans lesquelles de nouveaux programmes immobiliers sont en passe d’être réalisés et commercialisés.

Pour estimer le potentiel du marché, aidez-vous de certains sites Internet donnant des statistiques ville par ville, tels que :

3. Déterminer la nature du bien à acquérir

Autre élément à prendre en considération : la surface du bien. Selon une étude du Crédit foncier*, la surface moyenne d’un bien acquis en investissement locatif en 2016 était de 45 m², ce qui correspond généralement à un deux-pièces.

Pourquoi les petites surfaces ?

  • Elles sont tout d’abord plus faciles à acquérir, puisqu’elles demandent un financement moins important ;
  • elles se louent surtout plus facilement, plus rapidement et proportionnellement plus cher que les logements dotés d’une surface supérieure.

Il existe toutefois un inconvénient : la rotation des locataires est plus importante pour les petites surfaces. En effet, ce type de logement attire généralement des étudiants ou des jeunes actifs, par conséquent très mobiles.

* Source : Etude « Quelles sont les motivations des Français qui font le choix de l’investissement locatif en 2016 ? », Crédit foncier, septembre 2016.

4. S'informer sur l’état de la copropriété

Avant l’acte d’achat, surtout si l’acquisition porte sur un lot de copropriété, vous devez prendre connaissance des documents et comptes rendus des assemblées générales de copropriété.

Une initiative qui peut se révéler salvatrice, notamment lorsque des travaux importants au sein de la copropriété ont été votés (comme des travaux de ravalement ou le remplacement d’un ascenseur) mais ne sont pas encore financés. Ces dépenses pourraient « plomber » la rentabilité de l’opération.

5. Mettre en place une SCI

Le recours à la société civile immobilière (SCI) peut être conseillé pour réaliser un investissement locatif, surtout lorsque l’acquisition est réalisée à plusieurs (conjoints, enfants, frères et sœurs).

Les avantages de la SCI sont multiples :

  • elle permet d’assurer une certaine continuité : la sortie d’associés n’a pas d’incidence, le propriétaire des biens donnés en location restant la société ;
  • un bien logé dans une SCI facilite la transmission. Car il est plus simple de transmettre des parts de société à ses héritiers que des biens détenus en direct.
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