4 solutions pour mettre un logement à disposition de vos enfants

Le 24.04.2017

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Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier inoccupé ? Vous pouvez le mettre à disposition d’un de vos enfants, sous réserve de respecter certaines règles.

L’occupation gratuite du logement

Une première option consiste à autoriser votre progéniture à habiter gratuitement dans un logement dont vous êtes propriétaire. Cette simplicité peut néanmoins devenir source de difficultés, en particulier si vous avez plusieurs enfants. En effet, mettre un bien à disposition de l’un d’entre eux pourrait provoquer des conflits lors de votre décès, les frères et sœurs demandant la prise en compte de ce privilège dans la succession. C’est pourquoi il est conseillé d’établir :

  • une convention de prêt à usage, si l’opération relève d’un simple service ;
  • ou une donation rapportable à la succession, afin d’assurer l’égalité entre vos héritiers.

La location du logement

Vous pouvez signer un bail d’habitation classique avec votre enfant. Une solution avantageuse pour vous puisqu’elle permet de déduire les charges liées au logement, telles que les intérêts d’emprunt ou encore les frais.

En revanche, sachez qu’il est interdit de fixer un loyer anormalement bas par rapport au prix du marché.

Sinon ce serait prendre le risque de voir l’administration :

  • corriger le montant de vos revenus fonciers en majorant le prix du loyer du montant de la libéralité accordée à votre enfant ;
  • appliquer d’éventuelles pénalités.

Notez que si vous avez investi dans le cadre du dispositif « Pinel », vous pouvez louer votre logement à un descendant tout en conservant l’avantage fiscal associé. Il convient simplement d’en respecter les conditions, notamment en termes de plafonds de loyer et de ressources.

La donation temporaire d’usufruit

Il est possible également de transférer temporairement l’usufruit d’un logement à votre enfant, généralement le temps de ses études supérieures. Il lui faut dans ce cas être majeur et détaché fiscalement de vous.

Tout le monde est ici gagnant :

  • votre enfant, qui peut profiter du bien lui-même ou décider d’en percevoir les revenus s’il ne souhaite pas occuper les lieux ; 
  • vous, qui disposez d’un moyen pour alléger votre note fiscale, notamment de ne plus être imposé à l’ISF sur ce bien immobilier.

La donation pour permettre à votre enfant d’acheter

Enfin, au-delà de la simple mise à disposition, pourquoi ne pas aider votre enfant à faire l’acquisition de son propre bien immobilier ?
Pour cela, il est envisageable de :

  • transmettre jusqu’à 100 000€ en franchise de droits de donation ;
  • faire don à votre enfant d’un logement neuf, un dispositif temporaire d’exonération de droits de donation (plafonnée lui aussi à 100 000€) pouvant alors s’appliquer lorsque le permis de construire du logement a été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.
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