Immobilier : connaissez-vous la prescription acquisitive ?

Le 27.12.2017

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Alors même qu’il ne détient aucun titre de propriété, l’occupant d’un bien immobilier laissé à l’abandon peut en devenir propriétaire au bout d’un certain temps. C’est ce que l’on appelle la prescription acquisitive (aussi appelée « usucapion »).

Qu’est-ce que la prescription acquisitive ?

 
La prescription acquisitive permet l’acquisition d’un bien immobilier ou d’un droit par l’effet de la possession. Autrement dit, une personne (désignée comme « possesseur ») peut acquérir un terrain ou une maison après l’écoulement d’un certain délai, simplement en exerçant certaines des prérogatives du propriétaire des lieux.
 

Les 3 conditions de la prescription acquisitive

 
1 - Le bien peut être acquis par usucapion

Parmi les biens et droits susceptibles d’être acquis par l’effet de ce mécanisme figurent :

  • les droits de propriété et les droits démembrés (usufruit et nue-propriété) ;
  • les biens immobiliers qui peuvent faire l’objet d’un droit de propriété (dont les parties privatives et communes au sein d’une copropriété), etc.
     

En revanche, certains biens sont imprescriptibles. C’est le cas notamment :

  • des biens appartenant au domaine public ou encore les monuments naturels et les sites classés ;
  • d’un fonds de commerce…
     

2- L’occupant se sert du bien au vu et su de tous, de façon continue et paisible

 
Le possesseur occupe les lieux pour son propre compte, sans interruption, de façon apparente et publique. Il n’a pas pris possession des lieux par un acte de violence (aussi bien matériel que moral). Il accomplit également les actes qu’un propriétaire aurait normalement réalisés (comme clôturer une parcelle, réaliser des travaux, des plantations et divers autres aménagements…).
 

3- Le délai requis pour acquérir la propriété immobilière par prescription est respecté

 
Le plus souvent, le délai de prescription est de 30 ans. Un délai qui peut être réduit à 10 ans pour un possesseur de bonne foi (c’est-à-dire s’il croit avoir acquis la propriété auprès du véritable propriétaire).

Comment prévenir l’application de la prescription acquisitive ?

 
Il est possible d’interrompre la prescription acquisitive en privant le possesseur de la jouissance du bien pendant plus d’un an.

Une suspension du délai de prescription est également envisageable si vous vous trouvez dans l’impossibilité d’agir, par suite d’un empêchement de force majeure ou encore en raison de votre situation même (mineurs non émancipés, majeurs sous tutelle…). Le délai est alors temporairement interrompu, en attendant que votre état évolue.

Le délai de prescription est dépassé ? L’acquisition de la propriété n’est pas automatique. Le possesseur peut décider d’y renoncer ou au contraire de la revendiquer. Il doit alors réunir les éléments de preuve nécessaires et faire établir un acte de notoriété acquisitive par un notaire. Attention ! Ce dispositif a un effet rétroactif : une fois la prescription reconnue, le possesseur est considéré comme le véritable propriétaire depuis le moment où la possession a commencé à courir.

 

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