IFI, comment l'optimiser ?

Le 20.06.2019

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Optimisation de l'IFI

Optimiser l’IFI est devenu, depuis la suppression de l’ISF (impôt sur la fortune) et son remplacement par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), une préoccupation de ses redevables. Ces derniers sont d’ailleurs fortement incités à réaliser des arbitrages en défaveur des actifs immobiliers. Pourtant, des moyens existent pour optimiser sa situation et réduire le montant de ses impôts. Présentation.

Qui est redevable de l’IFI ?

Vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière dès lors que votre patrimoine immobilier est au moins égal à 1,3 M€ au 1er janvier. Le spectre des biens visés est large : immeubles bâtis et non bâtis, biens en construction et droits réels immobiliers, que vous détenez en direct. À ceux-ci s’ajoutent les titres de sociétés à hauteur de la fraction représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la société.

L’exclusion des biens professionnels

Si certains de vos biens sont affectés à une activité professionnelle, ces derniers sont exclus de l’assiette imposable à l’IFI.
Trois conditions cumulatives (applicables aux sociétés à l’impôt sur les sociétés) sont à respecter :

  • le bien immobilier est détenu par une société qui exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;
  • vous devez exercer, à titre principal, une fonction de direction dans cette société, et devez être rémunéré de façon à ce que cette rémunération représente au moins 50% de vos revenus professionnels ;
  • vous devez détenir une participation d’au moins 25% des droits de vote à moins que cette participation excède 50% de la valeur brute de votre patrimoine.

Souscrire des actions de foncières cotées

Afin d’optimiser, il vous est également possible d’investir dans les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Celles-ci sont exclues de l’assiette de l’IFI. Il s’agit de sociétés foncières, cotées sur un marché réglementé français ou étranger. Leur objet est de donner en location des immeubles qu’elles possèdent, d’en percevoir les loyers et, le cas échéant, les plus-values lors de cessions.
Vous investissez ainsi, via un compte-titres, à la fois en bourse et dans l’immobilier, en vous dégageant des contraintes liées à la gestion de biens immobiliers détenus en direct.
Attention toutefois, pour que ces actifs échappent à l’IFI, il vous faudra détenir, directement ou indirectement, seul ou conjointement, moins de 5 % du capital et des droits de vote de la société.

Investir dans les bois et forêts

Cela peut faire sens car vous pourrez bénéficier d’une exonération partielle d’IFI à concurrence des ¾ de leur valeur, sous réserve de respecter deux conditions :

  • Prendre l’engagement de les exploiter pendant 30 ans.
  • Produire un certificat du directeur départemental de l’agriculture attestant que les biens présentent une garantie de gestion durable et d’un bilan de mise en œuvre du document de gestion durable (à renouveler tous les 10 ans).

Votre investissement peut d’ailleurs prendre la forme de parts de groupements forestiers, fonciers agricoles ou viticoles et vous faire bénéficier, sous conditions, de la même exonération.

Donner temporairement l’usufruit de vos biens à vos enfants

Autre possibilité : procéder au démembrement du droit de propriété de vos biens immobiliers. L’opération consistant à donner temporairement l’usufruit (entre 5 à 10 ans) de ces biens, par exemple à l’un de vos enfants.
Dans ce cadre, vous conservez la nue-propriété, ce qui veut dire que vous demeurez propriétaire mais vous n’aurez, durant l’opération, ni le droit d’occuper le bien, ni de le louer ni d’en percevoir les revenus. Avantage non négligeable, jusqu’à l’extinction de l’usufruit, la valeur du bien n’entre pas dans votre patrimoine taxable.
Pour procéder à cette donation temporaire, il faudra faire appel aux services d’un notaire qui dressera un acte authentique. À cette occasion, l’administration fiscale percevra des droits de mutation à titre gratuit. Ceux-ci pourront toutefois être réduits par le jeu de l’abattement en ligne directe (100 000 € entre parent et enfant).
Attention, pour que l’exonération s’applique, il faudra que vos enfants majeurs soient détachés de votre foyer fiscal. Enfin, cette donation temporaire d’usufruit devra correspondre à un réel besoin du bénéficiaire, comme l’obligation alimentaire en faveur de vos enfants). En effet, afin d’éviter les abus d’optimisation, l’administration fiscale n’hésite pas à remettre en cause l’opération.

Faire preuve de générosité

Les dons à certains organismes d’intérêt général ouvrent en effet droit à une réduction d’impôt égale à 75% des versements retenus dans la limite de 50 000 € par an. Les versements ouvrant droit à une réduction d’IFI peuvent d’ailleurs être effectués jusqu’à la date de dépôt de votre déclaration.

Optimiser le plafonnement de l’IFI

Comme pour l’ISF en son temps, un système de plafonnement s’applique. Ainsi, le total formé par l’IFI et l’impôt sur le revenu ne peut excéder 75% des revenus de l’année précédente. En cas d’excédent, celui-ci vient en diminution de l’IFI à payer.
Ainsi, il est possible d’optimiser votre situation en tenant compte de cette donnée. Ainsi, si tout ou partie de vos biens immobiliers est détenu par une société, il est possible notamment de veillez à ce que cette dernière opte pour l’impôt sur les sociétés.
Sinon, vous seriez directement imposé sur ces revenus immobiliers. Une fois cette imposition choisie, si l’entreprise ne vous versait pas de dividendes, cela réduirait vos revenus imposables et, de facto, plafonnerait plus facilement le montant de votre IFI.
Il est nécessaire néanmoins de vérifier auprès d’un conseil, pour chaque contribuable, dans chaque situation, l’opportunité spécifique de recourir, ou pas, à un arbitrage de ce type.

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