Investissement immobilier locatif : comment se lancer ?

Le 14.11.2019

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Investissement immobilier locatif

Procéder à un investissement immobilier locatif n’est pas, en soi, complexe. Et les taux historiquement bas y poussent. Mais cela vous réclamera néanmoins une attention particulière car les enjeux fiscaux impacteront nécessairement vos choix, qu’il s’agisse du type de bien à acquérir que des modalités de sa mise en location. Etape par étape, voici quelques éléments afin de vous guider.

1. Investissement immobilier locatif : dans quel but ? Déterminer son objectif

Compte tenu des répercussions fiscales de vos choix, il est important de déterminer dès le départ votre objectif primaire. Défiscaliser, se constituer un patrimoine et obtenir des revenus complémentaires, les trois ?

Selon votre objectif, le type de bien sera nécessairement fléché par les dispositions fiscales que vous jugerez les plus attractives pour votre situation. Certaines niches fiscales ont vocation à soutenir les logements neufs, d’autres les logements anciens, d’autres encore les résidences offrant en plus des services à leurs occupant.

2. Investissement immobilier locatif : choisir le type de bien

Dans un premier temps, si vous visez un objectif de défiscalisation, votre attention devra se porter avant tout sur les conditions des dispositifs. Celles-ci vont guider le type de bien, mais aussi souvent la zone géographique de sa situation et, parfois même, ses performances environnementales minimales. Hors cet objectif, les possibles seront plus nombreux.

Objectif défiscalisation

Parmi les dispositifs existants, trois peuvent plus particulièrement retenir votre attention.

  • Pinel : Visant à développer l’offre de logements dans des zones dites tendues, les biens seront obligatoirement neufs ou réhabilités. Sans doute le plus prisé des investisseurs, il disparaitra en 2021.
  • Denormandie : Il cible, lui, les zones à revitaliser afin de pousser à la rénovation de logements insalubres et améliorer l’attractivité des centres des villes moyennes.

Pour en savoir plus 

  • Censi-Bouvard : Ce dispositif est dédié à la promotion des investissements dans les résidences services, réservées aux personnes âgées et dépendantes, mais aussi aux étudiants. Les biens seront obligatoirement neufs ou réhabilités et obligatoirement loués pour une durée de neuf ans sus le régime de la location meublée non professionnelle.

Pendant toute la durée de l’engagement, il permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % calculée sur le montant investi, plafonné annuellement à 300 000 euros. Il disparaitra lui aussi en 2021.

Objectif constitution d’un capital ou obtention de revenus complémentaires

Avec cet objectif, le choix des possibles s’élargi à tous les autres investissements immobiliers, neuf ou ancien, sans considération de la zone géographique.

Dans tous les cas, le bien immobilier devra être choisi avec soin pour qu’il soit attractif sur le marché. Une conne connaissance de ce dernier vous aidera à déterminer la qualité des biens pressentis et leur environnement. Un soin particulier devra être apporté aux éventuelles entreprises avec lesquelles vous serez amené à contracter dans le cadre des résidences services notamment.

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3. Financement

La période est propice à de tels investissement. Avec des taux proches de 1%, la baisse du coût du crédit immobilier est historique. Pour se limiter à la baisse sur un an, sur la base du taux moyen des prêts constaté par l’Observatoire du crédit logement, elle est de 17%.

L’effet de levier qu’il est donc possible de faire jouer, en apportant peu et en empruntant la plus grande partie, s’en trouve donc facilité. Cela est d’autant plus vrai que des taux inférieurs à 1%, déjà observés en moyenne sur un an pour une durée d’emprunt de 15 ans, devraient apparaître pour des durées plus longues d’ici la fin de l’année.

4. Fiscalité des revenus et modalités de location.

Selon que votre bien sera loué vide ou meublé, la fiscalité applicable sera bien différente. Et par-delà les impacts fiscaux, la modalité de location présentera un couple avantages/inconvénients différent.

Location meublée

La location meublée est attractive en raison de sa rentabilité supérieure soutenue par des loyers supérieurs et une fiscalité favorable. Mais les locataires changeront chaque année et la gestion du bien sera plus onéreuse car il faudra le remettre en état à chaque changement.

  • Micro-BIC

Avec ce régime, les recettes encaissées se verront appliquer un abattement forfaitaire de 50%, du moment qu’elles seront inférieures à 70 000 euros par an. Le solde sera intégré à votre revenu global pour une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

  • BIC

Optionnel en dessous de 70 000 euros par an et obligatoire à partir de ce montant, le régime réel du BIC (bénéfice industriel et commercial) réclamera de calculer le solde entre les loyers encaissés et l’ensemble de toutes les dépenses déductibles, dont les intérêts d’emprunt. C’est sur cette base que vous serez alors imposé.

  • Loueur meublé professionnel ou non professionnel

Si les revenus annuels issus de cette activité sont supérieurs à 23 000 euros et qu’ils sont supérieurs aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal, alors vous serez considéré comme loueur meublé professionnel.

Loueur meublé professionnel, si votre activité est déficitaire, vous pourrez imputer de déficit sans limite sur votre revenu global. Et en cas de revente du bien, vous pourrez bénéficier d’une exonération totale ou partielle de taxation sur les plus-values.

En tant que non professionnel, aucun avantage n’existe en matière de plus-value immobilière. En outre, le déficit n’est imputable que sur les revenus découlant de cette activité et uniquement sur les dix années suivantes.

Location nue

Une location nue verra les locataires changer moins souvent et les frais de gestion seront moins élevés. En revanche, les loyers seront moins élevés et la fiscalité sera moins avantageuse.

  • Micro-foncier

Ce régime s’applique de droit en dessous de 15 000 euros de loyers encaissés dans l’année. Un abattement forfaitaire de 30% correspondant aux charges sera alors appliqué. Le solde sera intégré à votre revenu global pour une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu. En plus, vous serez redevable de prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2%.

  • Régime réel avec déficit imputable

Optionnel en dessous de 15 000 euros par an et obligatoire à partir de ce montant, le régime réel réclamera de calculer le solde entre les loyers encaissés et l’ensemble de toutes les dépenses déductibles. Vous serez alors imposé sur ce résultat et les prélèvements sociaux de 17,2% seront également dus. En cas de déficit, ce dernier ne sera imputable à votre revenu global que dans la limite annuelle de 10 700 euros. Les dépenses au-delà de ce plafond et les intérêts d’emprunt ne seront eux imputables que sur vos revenus fonciers, pendant une période de dix ans. Si vous optez pour ce régime au lieu du micro-foncier, vous serez engagé obligatoirement pour trois ans.

5. Gestion et assurance

A ce stade, il vous faudra alors déterminer le mode de gestion que vous souhaitez adopter : en direct ou délégué. A cette fin, une juste appréciation des tâches de gestion est nécessaire car dans le cas d’une gestion en direct, l’implication personnelle sera importante.

Tâches de gestion

Dans la phase amont de la location, il s’agit de procéder à la mise en location :

  • Détermination du prix
  • Passage de l’annonce
  • Recrutement du locataire
  • Constitution et vérification du dossier administratif
  • Rédaction du bail
  • Mise en place du cautionnement ou de l’assurance loyers impayés

 

Une fois le locataire recruté :

  • Réalisation de l’état des lieux d’entrée
  • Perception des loyers
  • Etablissement et envoi des quittances de loyer
  • Révision annuelle du loyer
  • Récupération du montant des taxes sur les ordures ménagères
  • Tenue de la comptabilité en vue de la déclaration annuelle des revenus locatifs
  • Déclaration annuelle des revenus locatifs
  • Relance et recouvrement des impayés, y compris procédures légales
  • Suivi des réparations et de l’entretien général du bien
  • Gestion des sinistres éventuels avec les assurances impliquées

 

Lors du changement de locataire :

  • Gestion du préavis de sortie
  • Réalisation de l’état des lieux de sortie
  • Restitution de la caution

S’ajouteront, éventuellement, le suivi des relations avec la copropriété et, dans tous les cas, le règlement des taxes foncières.

En direct : le choix des bons outils

L’économie monétaire sera contrebalancée par un investissement en temps. Plusieurs services existent en ligne afin de vous aider à réaliser certaines tâches, comme l’édition des quittances, les calculs de révision annuelle des loyers ou même l’édition des baux. En plus de leurs coûts, la fiabilité des entreprises qui proposent ces services devra être vérifiée.

En gestion déléguée : le choix du bon prestataire

Il vous en coutera entre 6 et 10 % des loyers annuels encaissés. C’est le prix de la tranquillité. Recourir à ce type de gestion nécessite de confier à un professionnel un mandat de gestion. Cela peut être fait avec une entreprise spécialisée, un notaire ou un agent immobilier.

Il vous faudra vérifier notamment :

  • que le professionnel est porteur d’une carte professionnelle l’habilitant à pratiquer la gestion immobilière,
  • qu’il bénéficie d’un système de garantie financière et d’une assurance en matière de responsabilité professionnelle,
  • les termes exacts du mandat de gestion, et notamment toutes les prestations incluses,
  • le prix des prestations non incluses dans le mandat de gestion.

Assurances et caution

Afin de vous protéger face aux éventuels impayés, deux solutions existent :

  • Demander un cautionnement : soit auprès d’une personne physique (un proche du locataire) ; soit auprès d’une personne morale (garantie Visale, LocaPass, Fonds de solidarité du logement). Dans ce dernier cas, il vous faudra vérifier les conditions pour en bénéficier. Auprès d’une personne physique, il sera prudent de demander une caution solidaire. Ainsi, en cas d’impayé, vous aurez le choix de vous adresser au locataire ou à la caution sans avoir besoin préalablement de faire constater l’insolvabilité du locataire ou d’initier contre ce dernier des poursuites.
  • Prendre une assurance « garantie loyers impayés ». Cette assurance peut être prise directement auprès de l’assureur de votre choix ou via le professionnel auquel vous aurez délégué la gestion du bien. Soyez attentifs aux conditions : franchise, durée et plafond d’indemnisation, inclusion ou non des frais liés aux dégradations, vacances locatives…

Ces dispositifs ne sont pas cumulables sauf si votre locataire est un étudiant ou un apprenti.

En outre, depuis la loi ALUR adoptée en 2014, vous serez obligé de prendre une assurance propriétaire non occupant (PNO) si vous êtes dans une copropriété. Dans les autres cas, une telle assurance est recommandée. En effet, celle-ci vous permet de bénéficier d’une couverture afin de faire face à vos responsabilités en matière civile.

Selon les assureurs, les garanties seront soit strictement limitées, soit étendues. Certaines même, intègrent une assistance juridique ou une garantie perte de loyers dans certains cas. Il vous sera nécessaire de passer en revue les différentes propositions afin de choisir celle correspondant le mieux à vos attentes.

6. Rentabilité de l’investissement locatif

La rentabilité est la clef de voute de votre projet. La calculer nécessite de posséder toutes les données utiles.

4 éléments sont indispensables :

  • A : le loyer annuel
  • B : le coût du crédit éventuel ;
  • C : les charges découlant de l’activité de location, soit notamment les taxes foncière, l’entretien, la gestion, les assurances (bailleur et loyers impayés) ;
  • D : le montant des impôts et des prélèvements sociaux découlant de la perception des loyers.
  • E : le coût complet de l’acquisition, soit celui du bien, des travaux et équipements, mais aussi des frais de notaire ;

 

La formule sera la suivante:

A - (B+C+D)
--------------- X 100 = rentabilité nette
E
 

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