Baromètre du crédit immobilier : combien allez-vous payer en plus avec la hausse des taux ?

Le 15.12.2016 par ANNE-SOPHIE VION

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BAROMÈTRE MENSUEL DU CRÉDIT IMMOBILIER : après plus d'un an de baisse ininterrompue, de nombreuses banques ont amorcé un relèvement de leurs taux d'emprunt immobilier.

La hausse des taux des crédits immobiliers est enclenchée. Après une baisse ininterrompue depuis l'automne 2015 , le crédit atteignant chaque mois de nouveaux planchers historiques, de nombreux établissements bancaires ont commencé, en décembre 2016, à remonter dans toute la France leurs taux fixes sur les crédits consentis aux particuliers, révèle le « baromètre mensuel de l'immobilier », nouveau rendez-vous des Echos Patrimoine.

Ainsi, la majeure partie des banques partenaires d'Emprunt Direct, par exemple, « ont fait état, au titre du mois de décembre d'une hausse de leur taux d'une ampleur inédite depuis juin 2015 », observe ce courtier en crédit immobilier. Ces hausses vont de 15 à 20 points de base par rapport à début novembre, les établissements, explique-t-il, « ne voulant surtout pas être pris à contre-pied ». Et, si de rares banques ont choisi de maintenir leurs grilles de taux au même niveau, elles ont en même temps indiqué « qu'elles reportaient leur hausse au début du mois de janvier ».

Jusqu'à 35 points de base de hausse

Pour Alban Lacondemine, président d'Emprunt Direct, « les établissements bancaires ont intégré dans leurs barèmes le changement majeur intervenu depuis plus d'un mois sur les marchés de taux. Ceux de l'OAT 10 ans ont en effet pris près de 50 points de base depuis début novembre, et ont clairement changé la donne sur l'ensemble de la chaîne de distribution de crédits ». Le constat est similaire pour Immoprêt, autre expert du courtage, qui observe que les taux « sont en hausse en ce début de mois de décembre sur l'ensemble du territoire national ». Les partenaires bancaires de ce courtier affichent actuellement pour les prêts sur vingt ans - les plus fréquents - un taux moyen de 1,32 % contre 1,18 %, au 1er novembre, et 1,16 %, au 1er octobre. En outre toutes les régions françaises, précise Immoprêt, « ont vu leur taux augmenter en moyenne de 0,1 % à 0,2 % sur 10,15, 20 ou 25 ans. »

Last but not least, Cafpi, le poids lourd de ce marché, corrobore la tendance. « L'inflexion de la courbe est réelle. Pour la première fois depuis plusieurs mois, les barèmes des taux des banques de décembre ne sont pas plus bas que ceux du mois dernier », témoigne Philippe Taboret, son directeur général adjoint. Une étude menée par le courtier auprès de ces principaux partenaires bancaires montre que si près d'un tiers des banques maintiennent des taux stables sur l'ensemble des durées, plus de la moitié d'entre elles ont augmenté leurs taux entre + 0,05 % et + 0,15 % sur 10, 15 et 20 ans (elles sont 41 % à avoir pratiqué une hausse sur 25 ans). Certaines sont allées encore plus loin, avec des augmentations entre + 0,15 % et + 0,25 %. Une banque affiche même des progressions sur l'ensemble des durées comprises entre + 0,25 % et + 0,35 %.

Cas pratique : combien vous coûte - déjà - la hausse des taux ?

Montant du prêt immobilier : 500.000 euros
Durée : 20 ans
Taux fixe du crédit immobilier (hors assurance) :
. en novembre 2016 : 1 %
. en décembre 2016 : 1,15 %
Mensualité :
. en novembre 2016 : 2.299,47 euros
. en décembre 2016 : 2 .333,09 euros
Différence de mensualités : + 33,62 euros
Intérêts du prêt :
. en novembre 2016 : 51.872,80 euros
. en décembre 2016 : 59.941,60 euros
Différence intérêts : + 8.060,80 euros
Source : Cafpi

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Engorgement dans le traitement des dossiers

Les candidats à l'accession à la propriété sont inégalement touchés par cette politique bancaire globalement moins accommodante. Sans surprise, le relèvement des barèmes, note ainsi Emprunt Direct, « est un peu moins marqué pour les meilleurs dossiers. » Selon le courtier, les meilleurs taux obtenus sur 10 ans s'établissent à 0,80 %, alors qu'ils étaient encore de 0,65 % il y a un mois, soit une progression de 15 points de base. L'augmentation est plus prononcée pour les dossiers « de moindre qualité » : l'emprunteur disposant d'un bon dossier verra lui ses taux passer de 1,10 % à 1,30 %, ce qui représente une hausse de 20 points de base. De son côté, Credixia relève que ses banques partenaires majorent en ce moment leur taux pour les opérations de rachats de crédits. Et de citer le cas dans une banque mutualiste parisienne, où un client, qui souhaite faire racheter son crédit immobilier, obtiendra un taux 20 centimes plus cher qu'un client qui se présente pour une nouvelle acquisition.

Il faut dire que dans les banques c'est actuellement l'engorgement pour boucler les dossiers de crédits immobiliers avant la fin de l'année. « Le flux en cette fin d'année est tellement important que les services back office commencent à s'enliser, alerte Credixia. Ils sont obligés de prioriser les dossiers qui comportent un prêt à taux 0 % ou une « Loi Pinel » afin d'éditer les offres de prêts avant le 31 décembre 2016, date limite pour profiter de ces dispositifs. » Les établissements bancaires ont besoin de fluidifier le volume de dossier. « La majorité des banques ont réalisé leurs objectifs de production pour l'année 2017, explique la Centrale de Financement. Elles remontent leurs grilles tarifaires de quelques centimes - sans pour autant se retirer complètement du marché en appliquant de fortes hausses - afin d'avoir une fluidité dans leur production entre fin 2016 et début 2017. Ce courtier remarque aussi que « plusieurs établissements financiers reportent même les demandes de prêt à taux zéro à l'année prochaine » et que, par ailleurs, « les notaires sont engorgés et ne savent pas si tous les actes vont se signer avant le 31 décembre ».

Poursuite d'une hausse graduelle en 2017

Quid des prochains mois ? Rien ne semble dans l'immédiat pouvoir enrayer l'inversion de tendance. Et les avis des professionnels sont plutôt convergents quant à son rythme et son ampleur. « Tout laisse à penser que d'ici à quelques mois, nous pourrions glisser sur une hausse de taux avoisinant 0,50 % de plus qu'à ce jour, pour les prêts sur 20 ans », estime Jauffrey Lanszen, directeur réseaux et développement d'Immoprêt. Même analyse pour Cafpi, qui anticipe : « la remontée des taux ne devrait pas dépasser les + 0,5 % jusqu'au 1er trimestre de l'année prochaine. » Plus elliptique, Credixia prédit : « le mouvement de hausse continue et devrait se poursuivre lentement mais sûrement tout au long de l'année 2017 », tout en rassurant « pas de panique, les taux restent à des niveaux très faibles. Il est plus que jamais intéressant d'investir dans l'immobilier en contractant un crédit. »

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