Copropriétés : les syndics encore épinglés

Le 29.11.2017 par ANNE-SOPHIE VION

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Hausses des tarifs et pratiques trompeuses… de nombreux contrats de syndics de copropriétés ne sont pas dans les clous, alerte une récente enquête de la DGCCRF.

Haro sur les syndics de copropriété ! La direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) vient de publier les résultats d'une enquête menée en 2016 sur les contrats de syndics de copropriétés.*

Ils sont peu réjouissants pour les copropriétaires et ne vont pas contribuer à redorer le blason de la profession. L'étude met en évidence une augmentation des tarifs et des pratiques trompeuses dans la rédaction et l'exécution des contrats. « 50 % des syndics contrôlés sont en non-conformité », précise la DGCCRF.

Au point qu'« en raison d'un respect insuffisant du contrat type par les professionnels et de nombreux manquements quant à la tarification des prestations », l'organisme public indique devoir poursuivre la surveillance de ces prestataires.

Comparaison malaisée

La DGCCRF a vérifié le respect par la profession des nouvelles règles issues de la loi Alur. Celle-ci a instauré un contrat-type auquel doivent se conformer tous les cabinets de syndic. Si, relève-t-elle, dans la majorité des cas, le contrat-type est bien mis en place par les professionnels, il n'est toutefois pas strictement respecté avec pas moins de 41 % de taux d'anomalies sur les contrats étudiés !

Les manquements consistent fréquemment à en supprimer des paragraphes ou des clauses, ce qui, rappelle-t-elle, « est contraire au principe d'un contrat-type et rend plus difficile pour les copropriétaires la comparaison entre syndics. » Or, avec le contrat-type, le législateur visait à améliorer la lisibilité des prestations des syndics de copropriété et à faciliter la comparaison des offres.

« Le fait de supprimer une mention au lieu de la rayer - tout en la laissant figurer dans le document -, précise aussi la DGCCRF, n'est pas conforme à l'objectif poursuivi par la loi d'information complète des copropriétaires quant aux choix offerts par le contrat […] Les copropriétaires ne peuvent s'engager de manière éclairée. »

Inflation des frais annexes

Le contrat-type prévoit aussi la rémunération du syndic sur la base d'un forfait. Celui-ci est défini à partir d'une liste limitative des prestations exécutées au titre de son mandat.

Or, comme l'ont déjà dénoncé l'UFC-Que Choisir, organisme de défense des consommateurs, et l'ARC, association des responsables de copropriété , le paradoxe de ce nouveau dispositif réglementaire, c'est que depuis son application, les tarifs explosent et les prestations se dégradent.

De son côté, l'enquête de la DGCCRF met en lumière l'inflation des frais annexes. Les enquêteurs ont ainsi constaté une « augmentation du niveau des honoraires pour le forfait annuel de gestion courante chez tous les syndics contrôlés. »

Des frais et des prestations, facturés précédemment comme prestations complémentaires - par exemple, la reprographie - sont intégrés dans ce forfait de frais. La hausse peut également venir des nouvelles obligations créées par la loi Alur comme la création du compte bancaire séparé, du fonds de travaux, etc. Enfin, l'augmentation peut être liée au marché « les prix dans ce secteur d'activité, rappelle l'organisme public, étant libres. »

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Pratiques illicites

Autre inquiétude, l'enquête montre des irrégularités dans les pratiques de certains professionnels, par exemple « l'absence d'indication de la durée et des plages des assemblées générales supplémentaires et du non-renseignement de la durée des réunions, ce qui autorise aux syndics une certaine liberté de facturation. »

Les plages horaires indiquées dans le contrat peuvent ainsi ne pas être respectées par certains syndics, qui facturent des vacations supplémentaires.

Pour les seules charges de copropriétés parisiennes, une étude de l'observatoire des charges de copropriétés du Grand Paris de juin 2016 concluait également à la forte hausse du poste des honoraies annexes, hors forfait annuel. Et qui correspondait, par exemple, à la tenue des AG en dehors des heures ouvrables.

Par ailleurs, la clause de révision des honoraires du syndic figure dans une très large majorité des contrats. Toutefois, dans certains cas, précisent les enquêteurs, elle ne fait pas référence à un indice, ce qui la rend illicite.

Hors forfait, ce n'est pas mieux

Pour les prestations particulières, hors forfait annuel, ce n'est pas mieux. L'enquête relève des écarts importants de prix entre syndics, de l'ordre de 25 %.

Pis, de nombreuses pratiques interdites ont été constatées. C'est le cas de la mention de plusieurs coûts horaires, selon le niveau hiérarchique du personnel du syndic chargé d'exécuter ces prestations et/ou en fonction des heures ouvrables, alors que la réglementation prévoit un seul coût horaire.

S'agissant des honoraires pour travaux, déplore aussi la DGCCRF, « certains syndics persistent à utiliser comme assiette le montant TTC des travaux à réaliser pour déterminer leurs honoraires, au lieu du montant hors taxes, comme le prévoit la loi. »

Facturations abusives

Les syndics abusent également sur les prestations rendues aux copropriétaires individuellement. Ils facturent par exemple, alors que cela n'est pas prévu au contrat, un état ou pré-état daté [document nécessaire lors de la vente d'un bien en copropriété].Or, avertit la DGCCRF, « la fourniture d'informations financières devant obligatoirement être annexées aux compromis de vente ne peut être facturée d'office par le syndic sans l'accord exprès du copropriétaire vendeur, y compris lorsqu'ils sont établis à la demande d'un notaire. Ces faits peuvent constituer un délit de vente sans commande préalable. »

* 300 syndics dans toute la France, en zone urbaine comme rurale.

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