Défiscalisation : les mécanismes de réductions d'IFI sont-ils toujours pertinents ?

Le 01.10.2019 par NATHALIE CHEYSSON-KAPLAN

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Pour échapper à l'impôt sur la fortune, le plus simple est de faire sortir le bien de l'assiette de l'impôt. Mais les manoeuvres de contournement sont désormais très limitées, car le législateur a balisé le terrain de manière très précise.

La nouvelle définition de l'abus de droit ne devrait pas avoir beaucoup d'impact sur la stratégie des redevables en matière d'IFI. Et pour cause : les manoeuvres de contournement qui ont pu être utilisées du temps de l'ISF ont été soigneusement étudiées de manière à boucher le vide juridique ou à rendre inefficaces les tactiques plus ou moins discutables utilisées par les plus avertis.

Mais pour de nombreux contribuables, le remplacement de l'ISF par l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) s'est traduit de toute façon par une réduction importante de leur assiette taxable, et donc de l'impôt à payer. Car à la différence de son prédécesseur, l'IFI n'est en principe assis que sur les biens immobiliers : immeubles bâtis, quelle que soit leur affectation (habitation ou professionnelle), immeubles en cours de construction, terrains agricoles, terrains à bâtir, bois et forêts, droits immobiliers (usufruit, droit d'usage…).

Sauf que l'IFI ne frappe pas que les biens et droits immobiliers détenus en direct par le foyer fiscal, mais aussi ceux qu'il détient au travers de sociétés, quels que soient la nature des sociétés en question et le nombre de niveaux d'interposition. Une exception est prévue toutefois pour les participations modiques : les parts ou actions de sociétés dont le contribuable détient moins de 10 % du capital et des droits de vote ne sont pas retenues, quelle que soit l'affectation des biens immobiliers, sous réserve que la société exerce une activité « opérationnelle », c'est-à-dire une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

Pour les participations supérieures à 10 %, les parts ou actions ne sont retenues qu'à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou de droits immobiliers. Pour déterminer cette valeur, il faut se livrer à un calcul complexe qui repose sur la détermination d'un « coefficient » ou « ratio immobilier ». Il est calculé en divisant la valeur des biens immobiliers détenus, directement et indirectement, par la société dont le contribuable détient des parts par la valeur de son actif total. Ce calcul est relativement simple lorsqu'il n'y a qu'un seul niveau d'interposition, mais peut devenir un véritable casse-tête lorsqu'il y a plusieurs niveaux d'interposition.

 

Exemple de calcul du coefficient immobilier

Un contribuable détient une participation de 40% dans une société A évaluée à 2 400 000 €.
Elle détient un actif immobilier (4 000 000 €), divers actifs financiers (2 000 000 €) et une participation dans une autre société B (2 000 000 €), dont l'actif brut est composé de biens immobiliers à hauteur de 80%. Soit un actif brut de 8 000 000 €.
Son coefficient immobilier est calculé de la manière suivante :
(4 000 000 + (2 000 000 X 80 %))/ 8 000 000 € = 0,7
La valeur imposable à l'IFI est donc de 1 680 000 € (70 % de 2 400 000).

Voilà pour le principe. Car certains biens immobiliers ne sont pas pris en compte pour calculer ce coefficient immobilier. Contrairement à ce qui prévalait du temps de l'ISF, où la seule façon de bénéficier d'une exonération au titre de l'immobilier affecté à l'exploitation d'une entreprise était qu'il soit considéré comme un « bien professionnel », il existe désormais deux dispositifs distincts permettant de faire échapper les biens détenus par une société à l'IFI.

 

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Immeubles détenus par une société opérationnelle

Le premier dispositif est susceptible de concerner tous les contribuables : il prévoit que les immeubles détenus, directement ou indirectement, par une société exerçant une activité opérationnelle sont en principe en dehors du champ de l'IFI lorsqu'ils sont affectés à son activité ou à l'activité d'une société du même groupe. Peu importe que le contribuable exerce ou non son activité dans la société. Cette exclusion dépend en grande partie de la façon dont l'immeuble est détenu et de la société à laquelle ils sont affectés (société contrôlée ou non). Quoi qu'il en soit, elle ne permet pas toujours de faire échapper à l'IFI l'intégralité des biens immobiliers détenus au sein d'un groupe de société et affectés à une activité opérationnelle. « Par exemple, les biens loués par une société mère ou soeur à une filiale non contrôlée qui les affecte à son activité opérationnelle peuvent rentrer dans l'assiette de l'IFI », constate Jean-François Desbuquois, avocat associé chez Fidal, membre du cercle des fiscalistes.

Immeubles détenus par le contribuable

Le second dispositif, concerne, comme pour l'ISF, les biens détenus directement ou indirectement par le contribuable et affectés à son activité professionnelle principale . Il n'a vocation à s'appliquer qu'à titre subsidiaire, si le premier dispositif n'a pas pu jouer. C'est notamment dans le cadre de ce second dispositif d'exonération que les immeubles loués meublés peuvent échapper à l'IFI. Mais encore faut-il que l'activité de location meublée réponde à deux conditions supplémentaires : elle doit rapporter plus de 23 000 € de recettes annuelles et ces recettes doivent représenter plus de la moitié des revenus professionnels de l'ensemble des membres du foyer fiscal, les pensions de retraite n'étant pas considérées comme des revenus professionnels. Ce qui signifie, en pratique, qu'il n'y a que les retraités et les rentiers qui peuvent bénéficier de cette exonération.

Au-delà de ce cas particulier, le bénéfice de l'exonération des biens affectés à l'activité principale du redevable dépend largement du mode de détention de l'immobilier, notamment de l'éventuelle interposition d'un holding et/ou de l'existence d'une SCI propriétaire des immeubles. Dans certains cas, les biens immobiliers échapperont à l'IFI, en partie ou en totalité, alors que, dans d'autres, ils y seront soumis…

 

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Opérations de restructuration

Autant de situations qui peuvent amener les chefs d'entreprise à la tête d'un groupe de sociétés à restructurer la détention de leur patrimoine immobilier. Jusqu'à l'année dernière, certaines règles de déduction du passif pouvaient notamment les amener à privilégier l'acquisition de biens immobiliers au travers d'une société plutôt qu'en direct. C'était notamment le cas lorsqu'ils finançaient leur acquisition grâce à un emprunt in fine. Car les règles de déduction spécifiques prévues pour ce type d'emprunt - qui consistent à limiter le montant déductible en faisant comme si le prêt était amortissable - ne s'appliquaient qu'aux prêts souscrits directement par le contribuable pour financer l'achat d'un bien ou de droits immobiliers. Elles ne jouaient pas lorsque l'immeuble était acquis par l'intermédiaire d'une société, ni pour l'acquisition de titres de société.

La loi de finances pour 2019 a corrigé le tir. Elle a étendu ces règles anti-abus aux prêts contractés pour l'acquisition de titres de sociétés ainsi qu'à ceux contractés par une société. De même jusqu'à l'année dernière, il n'était pas possible pour déterminer la valeur des parts ou actions de sociétés de déduire les dettes contractées auprès du contribuable ou de sa famille au sens large. Cette restriction ne concernait toutefois que les dettes contractées pour l'acquisition d'un bien ou droit immobilier. La loi de finances pour 2019 a étendu cette exclusion aux dettes contractées pour l'acquisition de titres de sociétés.

En revanche, pour les patrimoines supérieurs à 5 millions d'euros, la réalisation d'un investissement immobilier via une société plutôt qu'en direct conserve tout son intérêt : les dettes contractées par la société viennent toujours minorer la valeur des titres imposables à l'IFI alors que celles contractées directement par le contribuable sont soumises à un plafond spécifique de déduction : lorsqu'elles représentent plus de 60 % du patrimoine, le surplus n'est déductible qu'à hauteur de la moitié de son montant.

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