Dix mesures pour une nouvelle politique du logement

Le 21.09.2017 par CATHERINE SABBAH

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La stratégie du gouvernement pour le logement ratisse large et aborde à peu près tous les sujets. Certains acteurs sont plus visés que d'autres. Ils seront en tout cas mis à contribution plus rapidement.

Le Pinel prolongé pour quatre ans

Les investisseurs peuvent se rassurer, tout comme les promoteurs qui leur vendent une bonne partie de leur production : le dispositif Pinel (du nom de la ministre du Logement qui l'a mis en place en 2014) est prorogé pour quatre ans alors qu'il aurait dû s'arrêter à la fin de l'année. Il permet de réduire ses impôts (de 12,18 à 21% du montant de l'investissement) en devenant propriétaire d'un logement neuf à louer. Ses taux ne changent pas. Mais il sera réservé aux zones A, A bis et B1, soit Paris et 76 communes autour de la capitale, la frontière suisse et la région Paca, certaines grandes agglomérations et une partie de la seconde couronne parisienne.

Le PTZ recentré vers les zones tendues

Les acquéreurs de leur premier logement peuvent eux aussi se réjouir. Ils continueront de bénéficier du prêt à taux zéro, PTZ, une aide de l'Etat sous condition de ressources qui permet aujourd'hui à 120 000 ménages de compléter leur apport et de différer leurs remboursements. Cette aide est également prolongée pour quatre ans et réservée aux mêmes zones (A, A bis et B1) pour l'achat d'un logement neuf. Dans les régions plus rurales B2 et C, la majorité du pays, le PTZ ne sera accordé que pour l'achat d'un logement ancien à rénover.

Les vendeurs de terrains exonérés de plus-values

Afin de mobiliser des terrains à bâtir, les propriétaires seront incités à les mettre en vente par une exonération de taxe sur la plus-value et ce jusqu'en 2020. L'impôt sera totalement effacé si le terrain est cédé pour y construire des logements sociaux. Il baissera de 85% en cas de construction de logements intermédiaires et de 70% pour des logements privés aux prix et loyers libres. Déjà testée à maintes reprises, cette mesure n'a jamais eu l'effet escompté.

Les communes incitées financièrement à construire

Plutôt que de s'attaquer frontalement aux maires en menaçant de leur retirer leurs prérogatives sur les permis de construire, le gouvernement a choisi l'incitation. Les collectivités pourraient être associées et intéressées aux résultats des opérations immobilières réalisées sur leur territoire via des mécanismes de retour à meilleure fortune.

Moins d'impôts sur la transformation de bureaux en logements

Dans le même ordre d'idées, les entreprises propriétaires de terrains qui les céderont pour y construire des logements ou des bureaux à transformer en habitation verront leurs plus-values imposées à 19% au lieu du taux actuel de l'impôt sur les sociétés de 28 à 33% selon les montants encaissés.

Des amendes plus fortes contre les recours

Pour accélérer la production, les recours qui bloquent actuellement plusieurs milliers de logements en construction ou empêchent de démarrer les chantiers devraient être plus sévèrement sanctionnés, en augmentant les amendes en cas de recours abusifs et en accélérant les procédures judiciaires. Des dispositions prises par ordonnance par Cécile Duflot, ministre du Logement en 2013, avaient les mêmes objectifs, sans résultat probant jusqu'alors.

Moratoire sur les normes

Des objectifs de résultats et non plus de moyens devraient alléger les procédures détaillées dans le code de la construction. Les logements ne devront plus être tous accessibles aux personnes à mobilité réduite comme l'imposait la loi sur le handicap depuis 2005, obligeant les promoteurs à dessiner des salles de bain et des entrées immenses pour qu'un fauteuil roulant puisse y manœuvrer et générant des surcoûts. Seulement 10% des logements devront respecter ces normes, 90% seront adaptables.

Un bail plus souple pour encourager la mobilité

Le bail mobilité, une promesse de campagne explicite d'Emmanuel Macron, est un nouveau contrat de location d'une durée d'un à dix mois qui devrait faciliter la mobilité des locataires. Le bailleur ne pourra plus demander le dépôt de garantie (d'un mois de loyer pour un logement vide, de deux pour un meublé), mais disposera de l'assurance Visale financée par Action Logement qui comprendra aussi une garantie de remise en état des lieux. Le bail n'est pas renouvelable avec le même locataire qui doit signer un contrat classique s'il reste. Le gouvernement ne dit pas si le bailleur peut, lui, limiter les durées de location.

Baisse des loyers dans les HLM

Pour diminuer le budget du logement et notamment les aides personnalisées (APL) qui atteignent 18 milliards d'euros chaque année, le gouvernement a choisi de demander aux organismes d'HLM de baisser les loyers des locataires bénéficiant de cette aide. D'environ 50 euros, pour atteindre les 1,4 milliard d'économies réclamées.

En échange, il promet de faciliter les financements de ces bailleurs en allongeant la durée de leurs emprunts auprès de la Caisse des Dépôts et en gelant à la hausse le taux du livret A (0,75% aujourd'hui), les mettant ainsi à l'abri de l'inflation. Les HLM seront aussi sommés de vendre une partie de leur patrimoine, jusqu'à 40 000 logements, contre 7 à 8 000 chaque année actuellement, pour alimenter leurs fonds propres.

Des milliards en plus pour la rénovation urbaine

De 5 à 10 milliards, c'est la hausse prévue pour le programme de renouvellement urbain. L'origine de ce financement destiné aux 450 quartiers prioritaires de la politique de la Ville n'est pas précisée au-delà du milliard supplémentaire apporté par l'Etat.

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