Estimation d'un bien immobilier : la nouvelle donne

Le 11.09.2019 par Les Echos

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Combien vaut mon appartement, à quel prix pourrais-je revendre mon investissement locatif ? Tous les propriétaires se posent la question. Et en matière d'évaluation, la question de l'emplacement n'a jamais été aussi centrale. D'autres facteurs peuvent jouer mais sont nettement moins décisifs. En tout cas lorsque le bien se situe dans une zone très recherchée.

Si l'emplacement apparaît comme le critère n°1 au moment d'estimer le prix d'un bien, c'est loin pourtant d'être le seul paramètre à prendre en compte. « L'étage, la luminosité, le bruit, l'époque de construction ou encore le vis-à-vis sont en effet aussi très importants », insiste le directeur exécutif d'ERA Immobilier France, Eric Allouche. Difficile effectivement d'accorder autant de valeur à un rez-de-chaussée qu'à un dernier étage quand bien même ces deux logements se situent au sein d'une même rue ou d'un même immeuble. Du moins… en apparence. Car, en la matière, tout dépend de l'offre et de la demande .

Certains éléments qui peuvent à première vue plomber le montant d'une évaluation se révèlent parfois nettement moins pénalisants qu'imaginé. Et inversement… En cause ? La clientèle susceptible d'être intéressée par le bien en question. « L'absence d'ascenseur au 5e étage est source de décote pour un appartement de grande superficie visant un public familial, mais l'est un peu moins pour une petite surface qui s'adresse davantage à des investisseurs ou à des primo-accédants », analyse Yann Jéhanno, président de Laforêt.

Paradoxalement, l'emplacement du logement modifie également les conséquences de certains points en apparence négatifs sur les résultats de son estimation. Alors qu'une petite cuisine, par exemple, est considérée dans bien des cas comme un défaut faisant varier le montant de l'évaluation à la baisse, elle n'est pas perçue comme tel lorsqu'il s'agit de déterminer le prix d'un appartement parisien. Si le plan implique de gros travaux pour le futur acheteur à l'image de chambres traversantes ou encore de salle de bains donnant directement dans la cuisine, les décotes existent, mais pas au point de vous faire réaliser l'affaire du siècle. « Même si la distribution joue, reconnaît Eric Allouche, l'un dans l'autre, aucune spécificité propre à un bien n'engendre obligatoirement une estimation beaucoup plus faible de sa valeur. Il faut tenir compte du contexte global : zone tendue, environnement… » Même chose pour ce qui est de l'état de l'électricité, la plomberie ou encore les huisseries.

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Gare aux produits atypiques

Vraie dans un sens, cette absence de critères rédhibitoires en matière de fixation de prix immobiliers l'est également dans l'autre. Comprendre : rares sont les caractéristiques d'un logement capables de faire grimper son évaluation, excepté pour les appartements, la présence d'une terrasse ou d'un beau balcon. Mais encore faut-il alors que la superficie du bien ainsi estimé soit en adéquation avec le budget de la clientèle visée. « Les vendeurs ont tendance à penser qu'un produit atypique vaudra forcément plus cher. Mais, dans les faits, c'est loin d'être le cas car le volume de demande pour ce type de bien est moins élevé », explique Sylvain Nouallet, président du GIE Orpi Paris Rive Droite. Ainsi, poursuit-il, « sauf à pouvoir être coupé en deux, un studio de 35 m² se vendra toujours moins cher qu'un deux-pièces de même superficie. Pour les acquéreurs potentiels, il apparaît en effet comme trop grand pour sa fonction et donc, il les intéresse moins ».

Dans ces conditions, admet Eric Allouche, les vendeurs n'ont que peu de marges de manoeuvre pour influer sur le prix de leur bien. Par ailleurs, il faut se méfier des effets de mode qui peuvent générer des surcotes provisoires. « Actuellement, les acheteurs aiment les grands volumes, les cuisines conviviales avec un îlot central, le style industriel avec des verrières ou encore les salles de bain avec douche à l'italienne. Un produit qui présente aujourd'hui tout ou partie de ces différents paramètres gagne tout de suite quelques points supplémentaires au moment de définir son prix. Mais demain… rien n'est moins sûr », prévient-il. Et la roue tourne vite comme pour ces maisons dont les estimations, il y a encore quelques années, pâtissaient de la présence d'un grand jardin et qui voient désormais leurs tarifs tirés vers le haut pour cette même raison.

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La méthode comparative

Pour des propriétaires, la solution la plus simple pour que leur logement atteigne la fourchette haute de l'estimation consiste donc à maximiser ses atouts. Autrement dit, le ranger, le dépersonnaliser et surtout faire en sorte qu'il soit en bon état en effectuant les menues réparations nécessaires. Bref, le faire sortir un peu du lot… Motif ? La méthode utilisée globalement par tous les professionnels de l'immobilier pour évaluer le montant d'un bien est comparative. « Cela consiste à confronter des produits similaires vendus récemment dans le même quartier, à d'autres logements disponibles, mais qui ne trouvent pas preneurs et enfin, à des biens en concurrence directe avec celui à évaluer. Cette démarche, permet de déterminer de façon argumentée, un premier niveau de prix afin de positionner le logement à vendre », précise Yann Jéhanno. Certes pas infaillible, cette manière de faire s'avère néanmoins la plus objective possible, confirme Sylvain Nouallet, car « elle s'appuie sur la réalité du marché. Or, dans une période comme celle que nous connaissons actuellement où celui-ci est linéaire, elle garantit des résultats plus que fiables dans la mesure où nous connaissons à peu près le montant que les acquéreurs sont prêts à mettre pour chaque type de bien ». Ne reste plus dès lors aux vendeurs qu'à soigner les petits détails pour limiter au maximum la négociation.

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