Gérer un mauvais investissement locatif

Le 29.05.2017 par Les Echos

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Trois alternatives auxquelles vous n'aviez pas forcément pensé.

Faire une donation à vos enfants

« L’investissement locatif n’étant pas à la hauteur de vos espérances, pourquoi ne pas en faire la donation à vos enfants ? », suggère maître Olivier Burthe-Mique, notaire à Paris. C’est, par exemple, la solution que l’on pourrait suggérer à Pierre, qui devra faire face à une moins-value lors de la revente de son studio.

Fiscalité allégée pour les enfants

« Plutôt que de vendre un bien à perte, autant en profiter pour le transmettre à ses enfants ou petits-enfants, poursuit-il. S’ils ne souhaitent pas persévérer dans la location, ils peuvent toujours le revendre, ce qui leur constituera un patrimoine financier. Eux n’auront pas la barrière psychologique de l’achat trop cher et de la vente à perte... »

Cette solution est d’autant plus avantageuse pour les bénéficiaires que les droits de donation (à régler à l’administration fiscale) sont moins élevés que les droits de succession, selon le lien qui les unit au donateur.

Ainsi, l’abattement accordé au petit-enfant n’est que de 1.594 € en cas de succession, alors qu’il est de plus de 30.000 € s’il reçoit le bien en donation. Dans une moindre mesure, l’abattement est aussi plus avantageux pour les arrière-petits-enfants.

On ne peut, en revanche, donner un bien immobilier encore grevé d’un crédit.

Vendre votre bien en viager

Augmenter son pouvoir d’achat, ne plus se soucier de la gestion ni financer les charges importantes... le viager est un moyen méconnu, et pourtant avantageux, de vendre un bien.

En vendant par ce biais un logement que vous destiniez à la location (une fois la défiscalisation terminée), vous proposez ce que l’on appelle le « viager libre » : le bien est cédé libre de tout oc­cupant. Cette formule est clairement avantageuse pour l’acheteur, qui peut alors disposer du bien comme bon lui semble, et notamment l’habiter. Or, l’offre de viagers libres est beaucoup plus rare que le viager occupé, plus classique (le vendeur continue de vivre dans le logement), ce qui suscite une certaine demande.

Le principe est simple : l’acheteur verse à la signature de l’acte un bouquet (une somme qui représente en général de 20 à 30% de la valeur du bien), puis une rente, le plus souvent mensuelle, jusqu’au décès du vendeur. Son calcul est assez élaboré et dépend de l’espérance de vie du vendeur.

Gros avantage, la rente viagère échappe en partie à l’impôt sur le revenu ! Selon l’âge du vendeur, l’abattement fiscal est plus ou moins élevé avec, tout de même, un minimum de 30% à moins de 50 ans et jusqu’à 70%. Le vendeur troque ainsi ses loyers imposés par une rente sûre et défiscalisée.

Cerise sur le gâteau, si le contrat est bien ficelé, c’est l’acheteur qui assume les charges importantes (grosses réparations, ravalement, etc.) et règle la taxe foncière.

Penser à la location via une association

Quitte à baisser votre loyer, autant aider votre prochain par la même occasion. « Il restera toujours un marché locatif dans le domaine du social ou très social », explique Jean Perrin, président de l’Unpi.

Le principe est le suivant : vous signez une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah, www.anah.fr), qui vous mettra aussi en relation avec une agence immobilière sociale (par exemple, le réseau Fapil) ou une association. Ces dernières deviennent votre locataire, et ce pour au moins six ans. Elles logeront dans votre bien des personnes en situation de précarité. Sans surprise, le loyer est plafonné et inférieur à ceux du marché (de 5,40 €/m² à 16,83 €/m² selon la zone).

En contrepartie, vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 85% sur vos revenus locatifs. Autant dire que vous touchez des loyers sans être fiscalisé, ou presque !

Autres avantages plutôt convaincants : l’association ou l’agence étant votre locataire, vous êtes à l’abri de tout loyer impayé, et votre bien est remis en état en cas de dégradation à la fin de la ­convention.

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