IFI : du nouveau sur les dettes contractées pour l'acquisition de la résidence principale

Le 14.06.2018 par MARIE-CHRISTINE SONKIN

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Le libellé de la notice explicative de l'IFI était sujet à interprétation. L'Administration vient d'éclaircir la question de la déduction des dettes afférentes à la résidence principale.

Pouvez-vous ou non déduire la totalité de votre emprunt immobilier souscrit pour l'acquisition de votre résidence principale ?

En matière d'impôt sur la fortune immobilière, les dettes afférentes aux biens immobiliers imposables sont déductibles de l'assiette de l'impôt. Parmi ces dettes limitativement énumérées, figurent celles relatives aux dépenses d'acquisition du bien.

Mais le libellé de la notice destinée à aider les contribuables à remplir leur déclaration d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) laissait penser que le crédit relatif à la résidence principale n'était que partiellement déductible.

Dans ce document, l'administration fiscale indique qu'« un abattement de 30 % étant pratiqué sur la valeur de la résidence principale, les dettes contractées pour son acquisition ne sont déductibles qu'à hauteur de 70 % de leur valeur ».

Une précision qui a suscité de nombreuses interrogations chez les fiscalistes. Cette position, différente de celle en vigueur du temps de l'ISF, paraissait juridiquement assez peu fondée à nombre de spécialistes. Mais dans le doute, il leur semblait préférable de conseiller aux contribuables de limiter la déduction à 70 % du crédit concerné.

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Eclaircissements du Bofip

 
Le bulletin officiel des finances publiques (Bofip) en date du 8 juin 2018 vient de lever les incertitudes sur le sujet. « En cas d'imposition partielle d'un actif, la dette finançant une dépense éligible affectée à cet actif n'est admise en déduction qu'à proportion de la fraction de la valeur de l'actif qui est imposable », rappelle le texte.

Mais contrairement à ce que pouvait laisser entendre la notice, « il est toutefois admis que les dettes admises en déduction qui sont afférentes à la résidence principale occupée par son propriétaire, dont la valeur vénale réelle bénéficie d'un abattement légal de 30 % (CGI, art. 973, I), soient déductibles à concurrence de leur montant total. »

Reste que le texte apporte une restriction car le montant de cette déduction ne peut « excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale réelle) ».

Le Bofip propose l'exemple d'un redevable ayant acquis sa résidence principale d'une valeur vénale réelle de 4 millions d'euros en partie par la souscription d'un emprunt d'une valeur de 2 millions d'euros. Il paye une taxe foncière de 10.000 euros.

Après application de l'abattement légal de 30 %, la valeur imposable de la résidence principale au titre de l'IFI est de 2,8 millions d'euros. Dans la mesure où le montant des dettes n'excède pas ce montant, le redevable peut intégralement les déduire de l'assiette imposable.

Cette interprétation est quand même largement plus favorable que celle consistant à ne déduire que 70 % du montant de la dette sans référence à la valeur vénale imposable.
 

Comment corriger

 
Les contribuables qui auraient limité à tort leur déduction ont la possibilité de corriger leur déclaration. Pour les déclarations en ligne, il est possible de rectifier les champs des rubriques relatives à l'IFI pendant toute la période déclarative. Rappelons que pour les redevables de l'IFI, la date a été reportée au 15 juin.

A réception de l'avis d'imposition, il est encore possible de rectifier sa déclaration grâce au service de correction en ligne jusqu'au 18 décembre 2018.

Une fois le service de correction en ligne fermé, le recours est une réclamation contentieuse.

Si la déclaration a été faite sur papier, le redevable peut adresser jusqu'à la date limite de dépôt, une déclaration rectificative auprès du service des impôts des particuliers dont il dépend.

Cette déclaration doit reprendre l'intégralité des rubriques, y compris celles pour lesquelles aucune modification n'est apportée.

Plus tard, il sera encore possible d'établir une réclamation jusqu'au 31 décembre N + 3.

Rachats de crédits

Avec la baisse des taux, les rachats de crédits immobiliers sont légions. Mais les prêts ayant fait l'objet d'un refinancement sont-ils déductibles ? Oui répond l'Administration à condition bien sûr que la dette correspondant au prêt racheté soit elle même déductible.

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