Immobilier : défiscalisez avec le dispositif Cosse

Le 03.02.2017 par MARIE-CHRISTINE SONKIN

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Avis aux propriétaires : plus votre loyer sera abordable, moins vous paierez d'impôts. Un nouveau dispositif fiscal permet de bénéficier d'un abattement de 15 à 85 % sur ses revenus locatifs.

Chaque ministre du Logement laisse son patronyme à une niche fiscale. Emmanuelle Cosse ne fera pas exception à la règle. En vigueur à compter du 1er février 2017, ce nouveau dispositif fiscal est conçu pour encourager la location sociale et très sociale. Ainsi, plus le loyer est abordable, plus l'abattement consenti sur les revenus locatifs est important. Valable trois ans, le dispositif est applicable à toutes les conventions conclues jusqu'au 31 décembre 2019.

En pratique, ce régime devrait intéresser essentiellement les bailleurs de logements anciens puisque, dans le neuf, les investisseurs peuvent bénéficier du régime Pinel. Attention, la location Cosse ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

Comment obtenir l'abattement ?

Pour bénéficier du dispositif, le propriétaire doit signer une convention avec l'Agence nationale pour l'habitat (Anah). Dans ce document, et après discussion avec le représentant local de l'Anah, le propriétaire s'engage à louer son bien à des ménages ne dépassant pas un certain plafond de ressources et à percevoir un loyer soumis à un plafond défini suivant sa situation géographique. Deux sortes de conventions peuvent être signées. L'une, sans travaux, engage le propriétaire pour 6 ans, l'autre, avec travaux, pour une durée de 9 ans.

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Quel est le montant de la ristourne fiscale ?

Dans les territoires se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant (soit les zones A, ABis et B1), la déduction s'élève à : 30 % des revenus locatifs perçus pour les logements mis en location à un niveau de loyer dit « intermédiaire » ; 70 % des revenus locatifs perçus, pour les logements mis en location à un niveau de loyer dit « social ou très social ». C'est le cas, par exemple, à Paris, Montreuil, Pontoise, Bordeaux ou encore Dijon.

Dans les territoires se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (soit la zone B2), les taux sont fixés à : 15 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d'une convention à loyer intermédiaire ; 50 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d'une convention à loyer social ou très social. C'est le cas, par exemple, à Besançon, Gap, Dax, Colmar ou encore Poitiers.

Pour connaître la zone de sa commune, rendez-vous sur le site du ministère Louer Abordable.

Le nouveau dispositif « louer abordable » porte la déduction fiscale à 85 %, sur l'ensemble du territoire, si le propriétaire décide de louer son logement dans le cadre d'une intermédiation locative.Celle-ci existe sous deux formes. La première et la location/sous-location. Le propriétaire loue alors son logement à une association agréée par l'Etat qui sous-loue le logement à des ménages en grande précarité. L'association est subventionnée pour couvrir le différentiel de loyer, la vacance, les impayés et les dégradations. Par ailleurs, l'association assure l'accompagnement social des ménages logés et garantit le paiement du loyer conventionné.

La seconde formule est celle du mandant de gestion. Le propriétaire fait alors appel à une Agence immobilière à vocation sociale (AIVS) qui le met en relation avec le locataire et établit le bail (3 ans minimum) directement entre le locataire et le propriétaire.

 Taux de déduction applicable en % des revenus bruts fonciers

Des obligations à respecter

Le propriétaire s'engage à ne pas dépasser le loyer défini dans sa convention avec l'Anah et à louer son bien à des ménages respectant certains critères de ressources. Les plafonds de loyers et plafonds de ressources sont fixés par décret et déterminent le niveau de déduction dont peut bénéficier le propriétaire. Attention, l'Anah peut être amenée à retenir des plafonds inférieurs, selon le bien proposé et le marché du logement observé.

 Les plafonds de loyers 2017 (en euros/m2)

Exemple : un T3 à Pontoise

. T3 de 60 mètres carrés, prix du marché : 960 euros mensuels
. Rendement estimé pour une location au prix du marché : 4.394 euros /an (rendement annuel de la location après impôt, prélèvements sociaux et charges)
. Mise en location avec le dispositif loyer abordable (niveau de loyer intermédiaire) : 750 euros /mois
. Le propriétaire bénéficie d'un abattement de fiscal de 30 %
. Rendement estimé : 4.662 euros par an (donc + 6 % environ par rapport au rendement obtenu avec un location au prix du marché)
. Le locataire réalise une économie de 210 euros par mois (soit une économie de 22 % environ par rapport au prix du marché)
Source : Ministère du logement

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