Immobilier : la zone C, un danger pour le « Pinel » ?

Le 22.12.2016 par ANNE-SOPHIE VION

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Réservé aux marchés tendus, le dispositif « Pinel » sera étendu temporairement en 2017 aux investissements dans certaines communes de la zone C. La plus grande vigilance s'impose.

Peu à peu, le dispositif « Pinel » est en train de s'éloigner de sa mission principale : à savoir favoriser l'investissement locatif intermédiaire dans le neuf ou assimilé dans des zones dites en tension locative. Sans grand bruit, un amendement au projet de loi de finances pour 2017, adopté par le Parlement (et sous réserve de la publication de la loi au Journal Officiel), prévoit en effet que la réduction d'impôt sur le revenu Pinel sera étendue temporairement à certaines communes de la zone C, du 1er janvier au 31 décembre 2017. Elles le seront dans les mêmes conditions que celles de la zone B2, à savoir sur agrément du représentant de l'État dans la région après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement. En outre, cette dérogation s'appliquera uniquement pour les acquisitions ou les constructions de logements réalisées en 2017 à compter de la délivrance de l'agrément du représentant de l'État dans la région.

Spécificités démographiques ou économiques locales

Aujourd'hui, pour bénéficier de la réduction d'impôt loi Pinel, il faut que le logement se trouve dans une zone géographique où il existe - en théorie - un déséquilibre entre l'offre et la demande. La France est séparée entre les zones A, B et C, en fonction de la tension immobilière. Le dispositif ne s'applique ainsi qu'aux logements situés dans des communes classées en zones A, A bis et B1, c'est-à-dire des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant. Il s'agit ainsi de Paris, de l'Ile-de-France, de la Côte d'Azur, des communes de plus de 50.000 habitants, de la grande couronne parisienne et de certaines villes où les prix sont très élevés. En outre, dans une moindre mesure, la zone B2 est également concernée. Mais, dans ce cas, les communes doivent être caractérisées par des besoins particuliers en logement locatif et avoir fait l'objet d'un agrément du préfet de région après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement.

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Le législateur lui-même rappelle que « l'efficience de cette réduction d'impôt nécessite que son champ d'application géographique soit centré sur les zones du territoire présentant les besoins les plus importants en matière d'offre de logements. » Or, tel n'est pas en principe le cas des communes situées en zone C. Mais, justifient les auteurs du texte, « compte tenu de spécificités démographiques ou économiques locales, certaines communes de la zone C peuvent présenter une tension entre l'offre et la demande de logements. Or, actuellement, ces communes ne bénéficient pas du soutien fiscal du dispositif Pinel à la production d'une offre locative nouvelle. »

Communes à risque

Dans la réussite d'un investissement Pinel, la localisation du bien est primordiale. Tout comme il avait alerté sur la multiplication récente des agréments préfectoraux, qui ont permis à certaines communes classées en zone B1 et B2 de bénéficier du dispositif Pinel , alors que l'état de leur marché locatif ne le justifierait pas toujours, le Laboratoire de l'immobilier, spécialiste de la sélection de programmes neufs, met en garde quant à l'extension du régime aux communes de la zone C. « En détournant la finalité du Pinel qui est de construire sur les marchés tendus, cette mesure, si elle est mal appliquée, va décrédibiliser le zonage Pinel, qui est cohérent dans son ensemble », estime Franck Vignaud, responsable du Laboratoire de l'immobilier.

Les communes concernées sont de petite taille et dans le groupe des vingt plus importantes d'entre elles, les données relatives notamment à la vacance locative et à l'évolution démographique, bien en-dessous de la moyenne nationale [voir illustration], montrent que ces agglomérations sont des marchés sous-tendus et donc à risque pour ce type d'investissement. » Par ailleurs, avertit le responsable, « compte tenu des délais impartis pour lancer de nouveaux programmes dans les territoires concernés [acquisitions ou constructions de logements réalisées en 2017 à compter de la délivrance de l'agrément du représentant de l'État dans la région], l'offre nouvelle disponible pour un Pinel 2017 y sera rare ». En réalité, s'inquiète-t-il « cette mesure viserait-t-elle à donner un coup de pouce à la vente de programmes en difficulté dans des communes de la zone C ? ».

Proche du terrain

Les défenseurs de l'amendement - porté par Isabelle Le Callennec, députée d'Ille-et-Vilaine, et également soutenu par les députés de l'Ouest Marc Le Fur (Côtes d'Armor) et Véronique Louwagie (Orne) - avancent des arguments plus vertueux. « L'adoption de cet amendement est une bonne nouvelle pour des territoires où l'investissement locatif accuse une forte baisse alors même que les besoins en matière de logements connaissent une forte croissance, avec pour conséquence le renchérissement malvenu des prix », a commenté Isabelle Le Callennec, dans un communiqué.

Les débats parlementaires montrent que cette extension a certes soulevé des difficultés en première lecture du texte. Mais l'amendement a « été bien retravaillé en commission ». Gilles Carrez, président de la commission des finances, s'est dit « très heureux de l'avis favorable du Gouvernement [sur cet amendement ]. Nous butons sur ce sujet depuis longtemps, bien avant le début de cette législature. Si certaines règles générales existent, que nous comprenons parfaitement - la non-éligibilité en zone C de certains types d'aides au logement, par exemple -, une politique du logement doit cependant être la plus proche du terrain possible. Même en zone C, certains secteurs, peu nombreux, peuvent être tendus en matière de logement. Nous devons cependant être vigilants, afin de ne pas favoriser la construction de logement qui resteront vides (...) ».

L'investisseur, pour sa part, devra se montrer prudent et ne pas se laisser endormir ni par un ticket d'entrée modeste - le prix du neuf au mètre carré dans ces communes est faible - ni par la carotte fiscale. Car, une opération mal choisie sur un marché compliqué, peut être source de grosses déconvenues. Il faudra redoubler de sélectivité.

Pinel, mode d'emploi

La réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif intermédiaire - dispositif « Pinel » - s'applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016, qu'ils s'engagent à louer nu à usage d'habitation principale du locataire pendant une durée de six, neuf ou douze ans, sous conditions de respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire. Le projet de loi de finances pour 2017 proroge ce dispositif d'une année, soit jusqu'au 31 décembre 2017.

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