Immobilier : miser sur les villes les plus prometteuses

Le 14.04.2017 par Les Echos

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Pour réaliser de belles affaires, il faut miser sur les villes qui voient leur population augmenter et leurs infrastructures se développer.

Un investissement immobilier s'envisage sur le long terme. Pour réaliser une bonne opération patrimoniale, il faut se situer dans une perspective de 10 à 15 ans, ne serait-ce que pour amortir des droits de mutation élevés. S'il existe des valeurs sûres, les temps changent. Certes, la hausse des prix se confirme, mais sur un an, les évolutions sont très hétérogènes.

Favorisé par « un déséquilibre de plus en plus marqué entre une offre qui se raréfie et une demande qui ne cesse de croître », explique Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet, le phénomène de reprise devrait se généraliser en 2017, mais les prix n'ont pas encore explosé…

Les investisseurs qui achètent aujourd'hui peuvent espérer une plus-value future. A condition du moins de miser sur la bonne ville. Car, prévient Thomas Lefebvre, directeur de la R&D chez Meilleurs­Agents, « celles qui ont surperformé au cours des quinze dernières années ne sont pas forcément celles qui offrent les plus belles perspectives de gains à l'avenir ».

Quels sont les critères permettant de sélectionner les meilleures opportunités ? « La démographie, le niveau d'emploi et les travaux d'infrastructures prévus sont les trois critères qui permettent à une commune de prendre de la valeur au fil des ans. Et, par là même de voir ses prix immobiliers grimper », analyse Thomas Lefebvre. Comme en témoigne notamment Bordeaux, où le chantier du tram entamé à l'aube des années 2000, la rénovation des quais et l'arrivée en juillet de cette année de la ligne à grande vitesse (LGV) Sud Europe Atlantique se traduisent par une augmentation des prix de l'ordre de 204 % en quinze ans, selon Meilleurs­Agents.

 « Certaines villes ont en effet un potentiel de plus-value quasi certain car elles sont en devenir », poursuit Eric Allouche, directeur exécutif du réseau Era Immobilier. « Voire, pour quelques-unes d'entre elles, en pleine phase de développement. » A l'image, par exemple de Toulouse (2.638 euros le m2 en moyenne), dopée par la mise en service d'une troisième ligne de métro à l'horizon 2024, la construction prochaine de l'Occitanie Tower (11.000 m² de bureaux, 2.000 m² de commerces…) et, surtout, la perspective du Grand Projet ferroviaire du Sud-Ouest, censé la mettre à un peu plus de 3 heures de Paris d'ici à 2024.

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Le bel avenir des métropoles de l'Ouest

Un bel avenir est aussi promis à deux métropoles de l'Ouest, Rennes et Nantes. « Ces deux villes ont le bon potentiel pour être les Bordeaux de demain », s'enthousiasme Thomas Lefebvre. Avec ses 2.500 euros le mètre carré en moyenne, Rennes, reliée à Paris d'ici à trois mois en seulement 1 heure 27 minutes, figure parmi les grandes villes de province les plus abordables.

Une occasion à saisir d'autant plus rapidement par les investisseurs que l'ouverture prochaine d'une deuxième ligne de métro, l'aménagement du quartier ­EuroRennes autour de la gare (125.000 m² de bureaux, 1.400 logements, 30.000 m² de commerces…) et la croissance constante de la population, notamment étudiante (de 7.000 à 8.000 étudiants attendus en plus à l'horizon 2020), pourraient jouer en faveur d'une augmentation rapide des prix. Même chose à Nantes (2.646 euros le m2 moyen) avec le prolongement du tram, l'aménagement de l'île de Nantes et, peut-être, la future implantation d'un aéroport international à Notre-Dame-des-Landes.

Gare à la hausse de la taxe foncière

+3,78 % pour les grandes villes de France entre 2015 et 2016, +2,22 % entre 2014 et 2015… Le constat de l'Union ­nationale de la propriété immobilière (Unpi) est inquiétant. « Entre 2010 et 2015, cette taxe a augmenté de 14,7 % en moyenne sur l'ensemble du territoire. Soit trois fois plus que l'inflation constatée pendant la même période », souligne Frédéric Zumbiehl, juriste à l'Unpi.
Pis, les chiffres disponibles pour 2016 montrent une ­nouvelle hausse dans 35 départements (contre 11 en 2015). En cause ? Un relèvement des taux voté par les collecti­vités territoriales. Les 50 plus grandes villes de France ­affichent un taux de taxe foncière moyen de 41,07 % ­contre 37,22 % pour le reste de l'Hexagone.

Les villes qui sortent de leur torpeur

Autre piste à suivre : les villes qui sortent de leur torpeur, comme Le Mans ou Metz, dont les prix s'affichent entre 1.300 et 1.600 euros le m2. « Ce sont des communes d'autant plus agréables et attractives pour des investisseurs qu'elles permettent de rejoindre Paris en train entre 1 heure et 1 h 30. Et deviennent donc à ce titre quasiment des villes de banlieue », souligne Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI-SeLoger.

Pour autant, et même si elles ont déjà connu une pression sur leurs prix au cours des dernières années, prévient Fabrice Abraham, « il serait dommage de négliger les communes actuellement plébiscitées par les investisseurs pour un achat à vocation locative, comme Bordeaux, Lyon ou Montpellier. Car ce sont des valeurs sûres qui ont déjà montré leur résistance ».

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