Immobilier : palmarès des stations de ski haut de gamme

Le 29.11.2019 par SAMIR TOUZANI

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Belle station de ski

Soutenu par une demande élevée et internationale, le marché immobilier des stations huppées des Alpes continue de progresser. Le rendement locatif est devenu un critère essentiel avec 9 acquisitions sur 10 incluant un projet de location.

C'est un tout petit marché mais il donne le tempo de l'immobilier haut de gamme en montagne . Transactions, locations, typologie de l'offre et de la demande : les stations de Courchevel, Meribel, Val d'Isère, Megève et Saint-Martin de Belleville ont été analysées par Cimalpes pour dresser un état des lieux d'une région fer de lance de l'industrie du ski en France et en Europe.

Le réseau spécialisé dans la location et la transaction dans l'immobilier de montagne relève « une croissance du marché immobilier haut de gamme dynamique tant sur le segment de la transaction que sur celui de la location. Les prix et perspectives de rentabilité sont sur une tendance haussière avec une demande toujours soutenue ».

Atouts du neuf

Une demande soutenue par le neuf qui draine 60 % des recherches de biens, toutes stations confondues. « Une tendance liée aux atouts du neuf : qualité des biens, récupération de TVA et rendement locatif », explique Benjamin Berger, directeur général de Cimalpes. Et cette tendance se confirme dans la hausse de plus de 5 % observée dans toutes les stations, hormis Courchevel où les prix déjà très haut se stabilisent.

Côté prix, ils démarrent autour de 5.000 euros le mètre carré pour un appartement neuf de moins de trois pièces à Saint-Martin-de-Belleville. Pour une plus grande surface, les enchères débutent à 7.500 euros à Megève et décollent à Méribel (13.000 euros/m² minimum), avec des chalets commercialisés à plus de 25.000 euros/m², niveau traditionnellement dévolu à sa voisine Courchevel.

Au Praz ou à Moriond, les prix sont moins élevés qu'en haute altitude avec des biens neufs mis sur le marché dès 9.000 euros/m²pour un trois-pièces. Pour un chalet en revanche, rares sont les logements qui se monnaient sous les 10.000 euros/m²et les offres grimpent jusqu'à plus de 32.000 euros/m² à Val d'Isère ou 40.000 euros/m² à Courchevel.

 

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Rendement locatif

« L'achat « plaisir » reste en tête mais le rendement locatif devient un paramètre systématique », explique Benjamin Berger, directeur général de Cimalpes. « Les investisseurs locatifs peuvent compter sur 3 % de rendement en moyenne ». Selon le réseau, 90 % des acquisitions dans le neuf ou l'ancien, quel que soit le type de bien, incluent un projet de location.

Une évolution qui contribue à stimuler l'offre en lits chauds mais aussi à générer un réservoir d'acheteur en devenir, « chaque nouvel acheteur ayant déjà séjourné au moins une fois dans la station dans laquelle il choisit d'investir », analyse Benjamin Berger.

Côté location,les prix varient fortement d'une période à l'autre avec le maximum atteint pour la semaine du nouvel an. Un chalet à Megève ou Courchevel peut s'y louer plus de 85.000 euros la semaine. En mars ou avril, les prix sont en moyenne entre 30 à 50 % moins cher que pour la période de Noël ou les vacances de février. Mais une station qui attire les acheteurs doit être capable de disposer d'au moins deux saisons dynamiques, voire quatre comme Megève. Nouvelle tendance chez les acheteurs, ils sont plus de 35 % à avoir acquis un bien dans une autre station que celle visée à l'origine sur le seul critère « affectif ». « Un phénomène inédit », s'étonne Benjamin Berger.

 

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International

Internationales et plébiscitées par les Britanniques, les stations alpines ont peu souffert des incertitudes politiques, notamment celles liées au Brexit. « Le Brexit s'est surtout fait sentir du côté des transactions avec des projets d'achats reportés en 2020. Mais pas d'augmentation du nombre de vendeurs, les propriétaires britanniques souhaitant conserver un patrimoine en euros et sur des marchés stables ». Les Belges, Néerlandais et Russes continuent de composer la majorité des clientèles. Mais la France reste le premier marché loueur et acheteur, avec pour les transactions une dynamique soutenue par les taux bas.

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