Immobilier : quatre étapes pour obtenir les meilleures conditions de crédit

Le 18.04.2017 par LAURENCE BOCCARA

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Obtenir un crédit immobilier est une chose aisée. Toutefois, le négocier au mieux nécessite d'explorer tous les postes composant son coût. En outre, le taux n'est pas l'unique critère à prendre en compte.

1. Cerner le budget et la capacité d'emprunt

Compte tenu de son budget et de ses capacités de remboursement mensuel, il est nécessaire de calibrer son acquisition. Les sites Internet des nombreux courtiers en prêt immobilier offrent des outils de simulation faciles et simples permettant de se faire une idée de ce que l'on peut acheter et rembourser. Une prise de rendez-vous chez son banquier est également utile pour évaluer sa capacité d'emprunt.

Venir avec ses fiches de paie et ses derniers avis d'imposition permettra de disposer de premières simulations, certes grossières, mais réalistes.

2. Présenter son meilleur profil

Même si elles sont sans cesse en quête de nouveaux clients qui viendront grossir leurs revenus, les banques n'aiment pas prêter aux personnes ayant des découverts à répétition ou/et à celles qui n'ont pas le moindre produit d'épargne. Connaissant ces règles intangibles, le candidat emprunteur va devoir soigner la tenue de son compte courant pendant au moins trois mois avant de demander un prêt. Pour mémoire, la copie des 3 derniers bulletins de salaire sera toujours exigée par l'établissement financier.

Autre précaution : éliminer les « scories » du compte, c'est-à-dire solder tous les éventuels petits crédits à répétition (crédit automobile, à la consommation, réserve d'argent disponible), qui vous font passer pour une cigale et obèrent la capacité d'emprunt.

Dans la mesure du possible, mieux vaudra disposer d'une épargne personnelle pour être au moins capable d'autofinancer les frais de notaire et, au mieux, disposer d'un apport personnel pour payer comptant une partie du bien.

On observe une vraie différence dans la grille de taux à partir de 20% d'apport personnel. Pour un même montant emprunté, les offres peuvent être décotées de 0,1 à 0,2%.

4 étapes obtenir meilleures conditions crédit

3. Faire le tour de la concurrence

Aller voir sa banque s'avère être le premier réflexe de toutes les personnes en quête d'un financement immobilier. Il faut aussi aller voir ailleurs, et notamment contacter un courtier en prêt immobilier. Une fois le dossier rempli par ses soins, cet intermédiaire fera le tour des banques avec qui il travaille en un temps record (quelques jours). L'obtention d'un financement via un courtier ne représente encore que 15% des crédits immobiliers. Toutefois cette solution permet d'avoir une vision rapide et sélective du marché avec les meilleures propositions du moment émanant d'autres banques. Ces offres clefs en main seront de bonnes armes pour revenir voir son banquier et tenter de négocier de meilleures conditions. Si c'est le cas, tant mieux, sinon pour obtenir un gain financier qui vaut le coup, il ne faudra pas hésiter à changer d'enseigne.

A noter que les frais de dossier, souvent forfaitaires, sont compris entre 500 et 1.000 euros, selon les enseignes. Ils peuvent être négociables, si la banque souhaite vraiment vous gagner comme client. Si vous décrochez un prêt avec l'aide d'un courtier, ils seront versés à ce dernier.

Certaines banques en ligne commercialisent depuis peu des crédits immobiliers. Après ING Direct et Boursorama Banque, c'est au tour de Fortuneo d'entrer sur ce marché. « Aujourd'hui, il est possible de souscrire 100% à distance un prêt immobilier en ligne, tout en bénéficiant d'un taux compétitif. Le TAEG d'un prêt sur 15 ans pour une personne de 30 ans est actuellement de 1,55% », indique Grégory Guermonprez, directeur France de Fortuneo.

Fidèles à leur réputation de tarifs bon marché, ces acteurs en ligne facturent peu ou pas de frais de dossier. Compte tenu des taux agressifs affichés, leur offre commerciale n'est souvent pas négociable. Si l'on domicilie ses revenus chez ING Direct, une remise de 0,1% est pratiquué sur le taux affiché.

Ce qu'il faut négocier

Un crédit immobilier est souvent souscrit pour longtemps. Mieux vaut donc examiner de près son fonctionnement et les évolutions possibles en cours de remboursement. La ­variation à la hausse et à la baisse de la mensualité, la possibilité de suspendre momentanément les ­remboursements seront ­appréciées. Attention, ­certaines sont gratuites, d'autres payantes. Pensez aussi à négocier l'indem­nité de remboursement anticipé (IRA). Cela pourra ­faire économiser une ­pénalité financière égale à 6 mois d'intérêts plafonnée à 3% du capital restant dû.

4. Choisir l'assurance-emprunteur

Avec la décrue des taux d'intérêt observée ces dernières années, la facture de l'assurance-emprunteur s'est alourdie, « pesant jusqu'à 30 à 40% du coût total d'un crédit », indique Rénald Lair, directeur de la branche courtage chez MetLife France. Or, il existe un gisement d'économies possible dans ce poste de coût.

Les lignes concernant cette dépense obligatoire bougent au profit des consommateurs. Depuis le 1er mars 2017, tous les nouveaux contrats souscrits peuvent faire l'objet d'une résiliation annuelle (à la date anniversaire de la souscription), permettant de s'assurer ailleurs pour moins cher avec une garantie équivalente. Et ce n'est pas fini. A compter du 1er janvier 2018, ce seront tous les contrats liés à des prêts en cours qui seront ­concernés.

Ces changements cassent le monopole des banques et redonnent la main aux emprunteurs. Ils font suite aux lois Lagarde (2010) et Hamon (2014), qui avaient déjà assoupli la réglementation de l'assurance-crédit. Le premier texte permet de choisir entre une assurance groupe et déléguée ; le second donne un an au souscripteur d'un tel contrat pour en changer. Le courtier Magnolia.fr a récemment calculé que les Français gagneraient 13,5 m2 en moyenne (soit une pièce en plus) s'ils passaient par une délégation d'assurance !

Pour dénicher les meilleures conditions, mieux vaut rapidement s'intéresser à la recherche de l'assurance et la chercher simultanément à celle du crédit. Le timing de recherche est déterminant, car, sans feu vert de l'assureur, aucun crédit ne sera débloqué. Cette façon de procéder permet de réaliser jusqu'à 50% d'économies.

C'est surtout vrai pour les moins de 40 ans non fumeurs. Certes plus coûteuse, cette option est aussi adaptée aux seniors qui ne « rentrent plus » dans l'assurance groupe des banques comme pour ceux qui suivent un traitement médical particulier ou ont eu dans le passé des problèmes de santé.

Les assureurs qui proposent des protections sur mesure demandent de remplir un questionnaire détaillé de santé suivi parfois d'examens médicaux complémentaires.

Attention à ces formalités médicales, qui peuvent varier fortement d'une assurance à l'autre. Souvent le montant d'emprunt (200.000 euros chez certains assureurs) déclenchera automatiquement un questionnaire de santé (plus long qu'une déclaration de santé).

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