Immobilier : une hausse des taux, mais pour qui ?

Le 31.01.2017 par Les Echos

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Les taux des crédits immobiliers remontent. Mais les hausses ne sont pas les mêmes pour tous. Mieux vaut avoir un bon dossier !

Tous les emprunteurs ne sont pas logés à la même enseigne en cette période de renchérissement du coût du crédit . Les taux d'intérêts varient considérablement d'un particulier à l'autre, avec une amplitude du simple au double, selon des données compilées par Empruntis pour le mois de janvier 2017. Ces écarts de taux, qui peuvent représenter plusieurs milliers d'euros sur la totalité d'un emprunt immobilier, évoluent en fonction des revenus et du profil de l'emprunteur.

Du simple au double

Les taux font le grand écart. Selon le profil de l'emprunteur et sa situation personnelle (seul ou en couple), le taux du prêt sur 20 ans varie en moyenne de 1,05 % à 2 %. En janvier 2017, les meilleurs profils peuvent emprunter à 1,05 % (1 % en couple). Ces particuliers gagnent jusqu'à 8.300 euros par mois (emprunteur seul) et 10.800 euros en couple. A l'inverse, les profils jugés modestes, avec les revenus les plus faibles, ne peuvent emprunter qu'à 2,1 % au mieux (2 % en couple), soit à des taux deux fois plus élevés que les dossiers les plus solides. Les profils modestes gagnent entre 1.200 et 1.500 euros par mois (emprunteur seul) et aux alentours du double pour les couples. Et, double peine, : « les ménages modestes qui ont moins profité de la baisse des taux sont plus touchés par leur remontée », relève Cécile Roquelaure, directrice des études chez Empruntis.

Ces écarts, qui apparaissent relativement faibles tant les taux sont bas, ont pourtant des conséquences importantes sur le coût global du crédit. Comme le montrent les chiffres compilés par le courtier, pour un emprunt de 150.000 euros sur 20 ans avec un taux de 1,05 %, le coût du crédit hors assurance s'élève à 15.562 euros en moyenne, contre 32.118 euros pour le même prêt avec un taux de 2 %, soit plus du double pour des ménages avec des revenus plus faibles. Cet écart de 16.556 euros sur un prêt de 20 ans, représente tout de même une dépense supplémentaire de 828 euros par an sur toute la durée du prêt. « Cela démontre, si c'était nécessaire, que les meilleurs profils bénéficient toujours plus positivement des évolutions des taux, et que même en cas de remontée, ils sont moins touchés par la hausse des prix des crédits », souligne Cécile Roquelaure.

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Des taux toujours bas

Pas de panique pour autant. En dépit de la hausse, les taux des crédits restent très attractifs, même pour les profils les moins avantagés. Comme le soulignent les chiffres d'Empruntis, les crédits immobiliers demeurent globalement très bas. Pour les meilleurs profils, le taux sur 20 ans en janvier 2017 se négocie ainsi à des niveaux très proches de ceux constatés en septembre 2016, lorsqu'ils étaient à un plus bas historique (1 % pour les meilleurs profils). Le constat est le même pour les bons profils et les profils modestes, avec des niveaux proches de ceux de septembre 2016.

Sur un an, les emprunteurs sont toujours gagnants. « Même si les taux sont remontés, ils restent toujours extrêmement bas, surtout quand on regarde où nous étions en janvier 2016 », souligne Cécile Roquelaure. En janvier 2016, un emprunteur seul avec un bon profil bénéficiait en effet d'un taux d'environ 1,8 % (1,75 % en couple) et un emprunteur seul avec un profil modeste pouvait emprunter à 2,7 % (2,6 % en couple). Il est donc encore temps d'acheter l'appartement ou la maison de ses rêves.

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