Immobilier : vers de nouveaux records de prix dans les grandes villes

Le 05.05.2017 par HELENE DUPUY

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Face à une demande qui ne faiblit pas et des stocks de plus en plus bas , les prix de l'immobilier ancien continuent à grimper à Paris et dans la plupart des métropoles régionales, selon le baromètre de MeilleursAgents.com.

Le mécanisme de la hausse des prix se confirme mois après mois. La plupart des grandes villes de province renouent avec les niveaux de prix record, selon le baromètre mensuel de l'immobilier de MeilleursAgents.com. L'action conjuguée de l'augmentation de la demande et de la restriction de l'offre crée naturellement une hausse sensible des prix. « A l'approche des élections, présidentielles puis législatives, les vendeurs sont plutôt attentistes. La demande est donc, sinon forte en volume, du moins très motivée alors que l'offre fait plutôt défaut avec des stocks de plus en plus bas », explique Sébastien de Lafond, président et fondateur de MeilleursAgents.com, pour qui on ne peut cependant pas encore parler de spéculation sur le marché immobilier des grandes agglomérations françaises.

A Paris, les prix ont augmenté de + 0,4 % en avril ce qui représente une hausse de + 3,1 % depuis le début de l'année et de + 6,2 % sur les 12 derniers mois. « Les prix dans la capitale retrouvent leurs niveaux record, des records qui devraient être probablement dépassés avant l'été », analyse Sébastien de Lafond. La hausse est particulièrement sensible sur les petites surfaces (studios et deux-pièces) : + 0,5 % en avril alors que les grandes surfaces (3 pièces et plus) n'augmentent que de 0,3 %. En petite couronne, l'effet de propagation de la hausse des prix parisiens joue à plein avec + 0,3 % en avril dans les Hauts-de-Seine et + 0,2 % dans le Val-de-Marne. Seule la Seine-Saint-Denis affiche une baisse sur un mois de - 0,3 %. En grande couronne, les prix sont plus orientés à la baisse, avec - 0,2 % en moyenne.

Retour du très haut de gamme à Paris

« Nous notons le retour sur le marché à Paris de certains biens haut de gamme à des prix très élevés, parfois déconnectés de la réalité du marché. Ils ne se vendront pas ou alors après des ajustements très significatifs de leurs prix, ce qui prendra du temps et de l'énergie à toutes les parties impliquées. Nous n'avions plus vu de tels comportements depuis 2011, et ils restent, pour l'instant, encore très minoritaires », souligne Sébastien de Lafond.

Surchauffe à Bordeaux

Dans les neuf plus grandes villes de province, les prix sont majoritairement en hausse en avril, sauf à Montpellier et Toulouse (liste ci-dessous). Sur les douze derniers mois, seule Montpellier a vu ses prix baisser (-0,2%). Dans toutes les autres agglomérations, les prix ont augmenté de + 1,2 % à Lille jusqu'à + 11,2 % à Bordeaux. On peut même parler de surchauffe dans cette dernière. La hausse n'y faiblit pas (+1,5 % en avril dernier et +7,4 % depuis le 1er janvier). Une situation « inquiétante, puisque la ville perd rapidement son attractivité pour des ménages dont le pouvoir d'achat est mis à mal par des hausses de prix trop fortes. Aucune spéculation n'est pour l'instant à constater à Bordeaux mais il convient de surveiller ce marché qui pourrait s'enflammer dans les prochains mois », met en garde le président de MeilleursAgents.com.

Evolution des prix en avril dans les 10 plus grandes villes de France

Bordeaux (+ 1,5 %), Lille (+ 0,8 %), Strasbourg (+ 0,6 %), Paris (+ 0,4 %), Lyon (+ 0,3 %), Nantes (+ 0,2 %), Nice (+ 0,2 %), Marseille (+ 0,1 %), Toulouse (- 0,1 %), Montpellier (- 0,6 %).

Des conditions d'achat toujours très favorables

Malgré une légère hausse des taux, les ménages solvables continuent de bénéficier d'excellentes conditions d'achat. En avril, les taux de crédit immobilier sur 20 ans sont passés en moyenne de 1,75 % à 1,85 % après être restés stables depuis le début de l'année, selon les chiffres de MeilleursAgents.com. « Nous nous rapprochons de nos prévisions de début d'année, anticipant une hausse des taux graduelle qui pourraient atteindre 2 à 2,5 % au deuxième semestre. Cette hausse limitée ne casse nullement la dynamique du marché que nous constatons depuis déjà près d'un an. Les ménages solvables voient dans la conjoncture actuelle le moyen d'acheter dans des conditions exceptionnellement favorables. Ils cherchent cependant des biens de qualité et ne sont pas prêts à acquérir n'importe quel produit pour bénéficier d'un taux », explique Sébastien de Lafond.

Quid du marché immobilier après les élections ?

Le résultat des élections (présidentielles et législatives) et les orientations qu'imposera le prochain gouvernement pourraient impacter fortement et durablement l'évolution du marché immobilier, selon MeilleursAgents.com. Mais l'incertitude prévaut aujourd'hui quant à ces deux points. Une incertitude renforcée par « le flou du programme des deux candidats en matière d'immobilier, souvent vu comme une variable d'ajustement fiscal », déplore Sébastien de Lafond, qui souligne cependant qu'il ne devrait pas y avoir « de mesure propre à emballer le marché (comme la déductibilité des intérêts d'emprunt ou le PTZ dans l'ancien sans limite de revenu l'avaient fait sous le gouvernement de François Fillon) ou à le déprimer notablement ».

Le président de MeilleursAgents.com alerte sur quelques points qui pourraient selon lui peser sur le marché immobilier si l'un ou l'autre candidat était élu. Dans le cas d'une élection d'Emmanuel Macron, « la concentration de l'ISF sur les biens immobiliers se ferait sans augmentation de taux : mais si tel est le cas, il n'est pas fait mention de recette de substitution pour le manque à gagner fiscal, et les propos du candidat ennemi de la « rente immobilière » ne sont pas totalement rassurants. Cette notion de rente immobilière demanderait à être mieux définie ; il serait dommage que l'on alourdisse encore la fiscalité dont souffre déjà l'immobilier ancien en sous estimant comme souvent à quel point il est un moteur d'activité économique. Il nous semble caricatural de parer la construction neuve de toutes les vertus et avantages fiscaux et l'ancien de tous les vices en ignorant l'énorme potentiel économique qu'il recèle », explique-t-il. Dans le cas d'une élection de la candidate FN, « la perspective d'un référendum sur l'euro et l'éventualité d'un retour à une monnaie nationale, auraient des conséquences que personne ne peut réellement anticiper à ce jour. Mais, compte tenu des niveaux de taux actuels et de l'endettement de l'Etat français, le scénario le plus probable nous paraît être celui d'une très forte hausse des taux d'emprunt, au minimum pendant une période initiale. Cela aurait pour conséquence une chute des prix immobiliers et bien sûr un renchérissement du coût du crédit », met-il en garde.

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