Impôt : les chausse-trappes de la réforme de l'ISF

Le 11.07.2017 par ALAIN RUELLO

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La définition du périmètre taxable du futur impôt sur la fortune immobilière soulève de nombreuses questions sur les biens rattachés à des sociétés.

La réforme de l'impôt sur la fortune sera bien enclenchée en 2018. Ainsi en a décidé Emmanuel Macron ce week-end . Ce faisant, le chef de l'Etat confirme l'une de ses promesses phares - même si le candidat était resté flou sur son échéance - tout en mettant un point final à une valse-hésitation qui commençait à brouiller sérieusement le discours fiscal du gouvernement. Pour les équipes de Bercy, le plus dur commence.

Sur le papier, le but de la réforme est clair : sortir toutes les valeurs mobilières (actions, obligations, assurance-vie...) de l'ISF - rebaptisé au passage « impôt sur la fortune immobilière, ou IFI - pour réorienter de l'épargne vers le secteur productif. Taux, seuils et plafonds ne devraient pas changer. Mais, aux yeux du Medef notamment, une question se pose : l'IFI sera-t-il un nouvel impôt ou bien une version revue et corrigée de l'actuel ISF ?

Les habitudes ayant la vie dure, les chefs d'entreprise craignent dans le second cas que Bercy ne truffe l'exonération des valeurs mobilières de tout un tas d'exceptions. « Nous poussons pour faire table rase du passé et, de ce point de vue-là, nous sommes plutôt rassurés », souligne Geoffroy Roux de Bézieux, vice-président du Medef.

Reste ensuite à circonscrire le périmètre du futur IFI, car il y a immobilier et immobilier. « Comme toujours en fiscalité, le diable est dans les détails », avertit Dominique Villemot, associé au sein du cabinet CVNA. Pour le Medef, la ligne des eaux souhaitée est claire : ne doivent être imposées que les résidences principales ou secondaires en jouissance, et non pas l'immobilier « productif » lié à une activité professionnelle. Les biens immobiliers de jouissance devraient logiquement rester dans le périmètre de l'IFI.

Quel sort réservé au Pinel ? Et à la pierre-papier ?

Pour le reste, la question est plus complexe. Quid des investissements en logement locatif grâce à la loi Pinel. Ces dispositifs, qui offrent des avantages fiscaux en échange de loyers modérés, sont inclus dans l'ISF via la valeur de l'immeuble. Le seront-ils demain ? Quel sort également sera réservé aux sociétés à prépondérance immobilière, c'est-à-dire aux sociétés dont l'immobilier constitue plus de la moitié de l'actif brut ? Une famille de biens qui inclut notamment les SCI. Les titres de ces sociétés seront-ils taxés ? La question intéresse nombre de chefs d'entreprise. Dans le cas des hôteliers par exemple, l'immeuble est souvent séparé juridiquement du fonds de commerce, avec un contrat de location entre les deux, dans un souci de protection du patrimoine familial.

Dernier cas enfin, celui de l'immobilier « papier », c'est-à-dire des investissements dans les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) par exemple. Par nature, ce sont des valeurs échangeables, donc mobilières. Incluses dans le périmètre de l'ISF, elles ne devraient logiquement plus l'être dans celui de l'IFI. Pour Dominique Villemot, « cela reste à trancher ».

Des réponses apportées à ces questions dépendra alors celle du coût de la réforme. Durant la campagne, les équipes d'En marche ont avancé le chiffre de 2 milliards, à comparer aux 5,5 milliards que rapporte l'ISF par an. Bercy tablerait plutôt sur 3 milliards de manque à gagner pour les finances publiques. Mais tout dépendra du périmètre précis de l'IFI.

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