Location saisonnière : les règles à respecter

Le 02.06.2017 par HELENE DUPUY

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La location en meublé touristique de courte durée devient de plus en plus réglementée. Toutes les démarches à effectuer pour louer en toute légalité.

Avec le développement de sites comme Airbnb, Homelidays ou Abritel, et les gains qu'ils permettent de réaliser, la location saisonnière a de quoi séduire. Mettre son bien immobilier en location de courte durée présente de nombreux avantages. Elle permet de bénéficier d'une réglementation plus souple - celle du Code civil et du Code du tourisme - que les locations meublées ou nues classiques. Mais l'étau s'est resserré ces derniers mois sur le meublé saisonnier.

Pour quelle durée peut-on louer son bien ?

Chaque séjour ne doit pas excéder 90 jours pour un même locataire, que vous louiez votre résidence secondaire ou principale. Pour cette dernière, le logement ne peut être mis en location plus de 120 jours par an et les plates-formes de mise en location doivent veiller au respect de cette durée maximale. A contrario, une résidence secondaire peut être mise en location sans aucune limitation du nombre de jours dans l'année.

Quelles démarches effectuer au préalable ?

S'il s'agit de votre résidence secondaire, vous devez effectuer une déclaration en mairie, quelle que soit la taille de la commune. La situation se corse si la résidence secondaire que vous louez est située en zone dite « tendue », c'est-à-dire dans les villes de plus de 200.000 habitants et les départements limitrophes de la capitale. Les mairies peuvent exiger une autorisation de changement d'usage du logement. « Seules celles de Nice, Lyon, Marseille et Paris la demandent, et l'obtenir dans cette dernière n'est pas chose aisée », explique Maud Velter, directrice associée de Lodgis, spécialiste de la location meublée.

Dans la capitale, le bailleur doit respecter des règles de compensation : 1 mètre carré de logement transformé en meublé touristique doit être compensé par la transformation de 1 mètre carré de commerce en habitation. Certains arrondissements (du centre et de l'ouest) sont même soumis à une compensation renforcée (la règle est de 2 pour 1). Contrevenir à ces règles à Paris expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 50.000 euros par logement et une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré jusqu'à régularisation. S'il passe par une agence ou une plate-forme Internet, le bailleur doit déclarer sur l'honneur qu'il a obtenu ce changement d'usage.

Qu'il s'agisse de votre résidence principale ou secondaire, si vous êtes en copropriété, vous devez aussi vérifier que le règlement de l'immeuble n'interdit pas le meublé touristique. Le logement lui-même doit respecter des conditions minimales d'habitabilité et de confort. Les contrats passés avec les locataires sont encadrés et vous devez fournir un dossier de diagnostic technique. La loi a également renforcé les dispositions visant à la régulation et au contrôle de ce type de location. Elle permet aux communes de plus de 200.000 habitants et de la petite couronne parisienne d'exiger un enregistrement et de mettre en place une procédure de télédéclaration pour toutes les locations de courte durée.

Lors de la déclaration en ligne, le loueur se verra attribuer un « numéro d'enregistrement » qui devra figurer dans l'annonce de location saisonnière publiée par un intermédiaire (agent immobilier ou plate-forme numérique). Ce « permis de louer » est obligatoire, et ce pour toutes les communes soumises à une autorisation de changement d'usage qui décideront d'appliquer le dispositif. Prévue par la loi pour une République numérique du 7 octobre 2016, cette mesure n'avait pas encore été mise en place puisque le décret qui en fixe les modalités vient d'être publié (28 avril 2017).

La balle est désormais dans le camp des mairies qui peuvent décider ou non d'appliquer cette mesure en imposant aux bailleurs d'obtenir un numéro de déclaration. « A Paris, par exemple, la délibération du conseil municipal devrait avoir lieu en juin et la mise en application devrait intervenir au mois d'octobre », souligne Maud Velter.

Que faut-il payer ?

Les bailleurs doivent intégrer les loyers encaissés dans leur déclaration de revenus (même les locataires en cas de sous-location). Ces derniers sont soumis au régime fiscal BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Dans les communes qui l'appliquent, le loueur est également tenu de faire payer la taxe de séjour au locataire et de la reverser à la commune. Dans une quarantaine de villes, dont Paris, Airbnb prélève directement la taxe de séjour. Les loueurs n'ont aucune formalité à accomplir à ce titre.

Autre mesure qui durcit les obligations des bailleurs en location saisonnière : au-delà de 23.000 euros de revenus locatifs par an, les particuliers loueurs en meublé (de leur résidence principale et secondaire) doivent, depuis le 1er janvier 2017, s'affilier au RSI, Régime social des indépendants, et verser les cotisations correspondantes. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2017 permet cependant, dans certains cas, de déroger à cette nouvelle obligation en optant pour une affiliation au régime général de la Sécurité sociale. Dans cette configuration, les cotisations sociales sont déterminées sur la base des recettes locatives diminuées d'un abattement de 60 % (87 % pour les meublés de tourisme classés). Pour faciliter la surveillance, les plates-formes devront déclarer au fisc les revenus réalisés par leurs utilisateurs à compter du 1er janvier 2019.

Quelle fiscalité ?

Deux types d'imposition sont possibles. La plupart des loueurs peuvent opter pour le régime micro-BIC, car leurs recettes annuelles ne dépassent pas 33.200 euros (pour les revenus 2017). Ils bénéficient alors d'un abattement de 50 % sur les recettes encaissées. Ce régime a l'avantage de la simplicité. Ils peuvent aussi opter pour le régime réel, « plus intéressant dans 85 % des cas », estime Maud Velter, car, dans le cadre du régime réel, l'impôt s'applique sur les revenus locatifs après déduction des charges (électricité, frais de copropriété, travaux, amortissements sur la façade, le gros œuvre et le mobilier, etc.). Au-delà du seuil de 32.200 euros, le régime réel d'imposition s'impose. Vous pouvez faire la simulation sur le site jedeclaremonmeuble.com.

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