Logement étudiant : faut-il l'acheter ou le louer ?

Le 10.04.2017 par LAURENCE BOCCARA

logo les échos

Partager sur Facebook Partager sur Twitter Partager sur LinkedIn

Avec des taux très bas, est-il utile de verser un loyer à fonds perdu ou peut-on prendre le risque d'investir en misant sur la rentabilité future d'un logement bien placé ?

Plus que deux mois avant de connaître les premiers résultats des voeux APB de son rejeton futur bachelier. Certains parents commencent déjà à réfléchir au scénario logement de l'an prochain, notamment si leur jeune a des chances d'être admis dans une école ou dans une université située loin du nid familial. Dès les résultats connus, il faudra rapidement régler cette question de l'hébergement et décider de louer ou d'acheter.

Accessible en région...

D'un point de vue patrimonial, les professionnels plaident pour un investissement dans la pierre, à condition, bien sûr, de disposer de la capacité financière et d'un niveau d'endettement acceptables. C'est toujours mieux que de verser un loyer à fonds perdu. « Une petite surface rime avec un petit prix. De plus, les taux des crédits immobiliers sont bas et, à terme, ce type bien se loue et se revend assez facilement », indique Carole Rubat, dirigeante RF Patrimoine, un cabinet en gestion de patrimoine basé à Grenoble.

Même si les valeurs remontent partout en France, le prix d'un studio reste inférieur à 100.000 euros en région. Il faut compter entre 70.000 et 90.000 euros à Marseille, Nantes et Lyon et autour de 60.000 euros à Dijon.

Par exemple, dans la cité des Ducs de Bretagne, « un 17 m2 situé près du pont Général-de-la-Motte-Rouge et pas loin de la station du tram no 2 menant aux facultés, s'est vendu en 24 heures à 75.000 euros », indique Carole Pennanec'h de l'agence L'Adresse à Talensac. A Lyon, un studio de 21 m2 à rénover dans le quartier de la Part-Dieu (3e arrondissement) est parti à 85.000 euros.

... Cher à Paris

En revanche, à Paris, de telles surfaces se vendent plus cher. Les tickets d'entrée sont compris entre 120.000 et 180.000 euros. Récemment, un studio de 19 m2, situé rue de Charonne (12e arrondissement) a changé de mains pour 165.000 euros. Selon la simulation du courtier Empruntis, un achat de 80.000 euros financé avec un crédit au taux de 1,2 % (hors assurance) sur vingt ans, nécessite de débourser une mensualité de 395 euros.

Attention au timing

Toutefois, décider de devenir propriétaire pour installer son jeune n'est pas aussi simple pour plusieurs raisons. D'abord, il y a un problème de timing. « Les parents commencent à prospecter à compter des premiers résultats d'admission, soit dès le mois de juin, et cela dure jusqu'en octobre. Or cette fenêtre de tir est étroite pour trouver et acheter un tel bien, d'autant plus qu'il y a les vacances d'été au milieu », explique Jérôme Kent, chasseur immobilier à Paris. C'est d'autant plus difficile que cette clientèle se trouve en concurrence directe avec les investisseurs et les primo-accédants, friands, eux aussi, de studios et de deux-pièces. Ensuite, compte tenu de la dynamique actuelle du marché et de la rapidité de vente des biens, il faut vite se décider.

Louer la première année

On y pense moins, mais deux autres paramètres influent sur le choix de l'achat ou de la location. Il y a d'abord la durée des études poursuivies. Un cursus long ou court change la donne. « Les parents d'un jeune étudiant en médecine n'hésitent pas à investir une fois que ce dernier a réussi le concours de première année », indique Vanessa Ducros, de l'agence Orpi Top Immobilier à Marseille. « La première année, tous louent des petites surfaces dont les loyers oscillent entre 410 à 460 euros par mois. La demande se concentre près de la Castellane, notamment dans les rues où se situent toutes les écoles de prépa médecine et qui ne sont pas loin du CHU de la Timone », précise cette dernière. En revanche, pour des études de courte durée, de deux ou trois ans, et donc une installation à « durée limitée » dans une ville d'accueil, l'investissement ne vaut pas la chandelle.

Autre élément à prendre en compte : la place du jeune dans la fratrie. « Lorsqu'ils achètent pour le premier enfant qui s'en va de la maison, les parents pensent qu'à terme ce logement pourra servir plus tard aux enfants suivants », précise Jean-François Buet, président de la Fnaim.

Gare aux frais et taxes

Toutefois, le remboursement du crédit ne sera pas la seule charge à assumer. Il faudra s'acquitter aussi des charges de copropriété et des éventuels gros travaux prévus dans l'immeuble. Mieux vaut se renseigner sur ces dépenses prévisionnelles.

Le montant de la taxe foncière, parfois salée dans certaines communes, est également à connaître. A Grenoble pour un 20 m2, il faut compter 600 euros. A Marseille, « cet impôt est plus cher dans le 5e que dans le 10e arrondissement, qui est limitrophe. Toutefois, ces deux secteurs, soit le sud du 5e et le nord du 10e, ne sont pas loin de la faculté de médecine », souligne Vanessa Ducros.

L'achat comporte d'autres inconvénients. D'abord, cette formule est peu souple, avec un engagement sur plusieurs années de détention. Il faut être en mesure de conserver le studio pour amortir les frais de notaire, de garantie et les éventuels travaux. Or rien n'est jamais sûr au cours de la première année après le bac. Le jeune peut ne pas se plaire, changer d'avis, décider d'abandonner sa formation pour en suivre une autre ailleurs.

Evaluer le rendement

Certains parents anticipent, cette phase d'études loin de la maison. « Quelques-uns achètent plusieurs années à l'avance et louent le bien en attendant que leur progéniture s'y installe quelques années plus tard », signale Stéphane Lejeune, chasseur d'appartements à Lyon.

A condition de ne pas se tromper de ville, cette option est séduisante compte tenu des rendements lucratifs des petites surfaces. Selon MeilleursAgents, la rentabilité d'un studio oscille entre 4,1 % à Paris et 10,9 % à Limoges. A titre indicatif, il faut compter 10 % à Perpignan ; 7,7 % à Lille ; 7,4 % à Montpellier ; 7,2 % à Strasbourg ; 6,8 % à Toulouse et 5,6 % à Bordeaux.

envoyer un email envoyer un email Partager sur LinkedIn
Les solutions MACSF
Crédit immobilier résidentiel

Des solutions de financement immobilier adaptées à votre projet.

Assurance habitation

Une assurance sur mesure pour votre maison ou appartement, que vous soyez propriétaire ou locataire.

Découvrez les articles sur le même sujet

Le 28.02.2017 par logo les échos

Immobilier : devenir propriétaire, combien ça coûte ?

A mètres carrés équivalents, il vous faut débourser 1,2 fois plus à Bordeaux qu'à Nantes, et trois fois plus à Paris qu'à Nantes.

Le 22.09.2017 par logo les échos

Logement : faut-il se dépêcher pour bénéficier du PTZ actuel?

Le recentrage du prêt à taux zéro, annoncé le 20 septembre, écartera certaines personnes du dispositif. Elles ont jusqu'au 1er décembre 2017 pour déposer leur dossier de prêt pour bénéficier...

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour une navigation optimale et bénéficier de contenus et services adaptés.

×