Nouvelle fiscalité : que faire de son patrimoine immobilier ?

Le 29.09.2017 par LES ECHOS

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L'immobilier locatif est le grand perdant de la réforme. Que faire pour ne pas être trop pénalisé ?

L'immobilier locatif est le grand perdant de la réforme. Le recentrage de l'ISF sur les biens immobiliers conjugué à l'alourdissement de la fiscalité sur les revenus fonciers (+1,7 % de CSG) va peser sur la rentabilité nette de ce type d'investissement.

« Dans un environnement de taux bas, ceux qui cherchent à se constituer un patrimoine immobilier de rapport auront bien évidemment intérêt à privilégier le financement de ces acquisitions à crédit afin d'optimiser leur IFI et privilégier les opérations leur permettant de se constituer un déficit foncier, via la réalisation de travaux » conseille Erwan Grumellon.

Lire aussi :

>Des précisions sur le futur impôt sur la fortune immobilière
>IFI : 2019, une « année noire » pour le plafonnement ?

La stratégie « anti-IFI »

Avec la transformation de l'ISF en impôt sur la fortune immobilière (IFI), tous les contribuables assujettis à l'ISF seront gagnants, mais ils le seront d'autant plus que la part de leurs actifs non investis dans l'immobilier est importante.

Le recentrage de l'ISF sur l'immobilier pourrait toutefois inciter les contribuables à rééquilibrer des patrimoines trop investis dans la pierre au profit d'actifs nouvellement exonérés.

« Mais c'est presque déjà trop tard pour l'IFI à payer l'année prochaine. Car c'est la situation au 1er janvier 2018 qui est prise en compte. A l'approche de la fin de l'année, il paraît plus judicieux de privilégier des stratégies comme la donation temporaire d'usufruit portant sur de l'immobilier de rapport. Cela peut permettre non seulement de réduire la base taxable à l'IFI mais aussi de gommer des revenus fonciers lourdement imposés » suggère Erwan Grumellon, Directeur de l'ingénierie patrimoniale chez Swiss Life Banque Privée.

Recourir à l'emprunt

D'une manière générale, même ceux qui se retrouvent avec du cash à investir suite à un héritage ou à la cession de leur entreprise, devront éviter à l'avenir de financer leurs acquisitions immobilières au comptant. Plus que jamais ils devront privilégier le recours à l'emprunt pour réduire leur base taxable à l'IFI et minorer leurs revenus fonciers imposables.

« Quant à ceux qui sont à la tête d'un patrimoine immobilier de rapport, plutôt que de s'en séparer, ils peuvent avoir intérêt dans une optique de transmission à le refinancer en le cédant à une société civile familiale dans laquelle sont associés leurs enfants. La SCI va financer cette acquisition au moyen d'un prêt, les loyers encaissés lui permettant de couvrir le remboursement de l'emprunt. Ce qui permet de réduire la valeur des parts sociales imposables à l'IFI. Ce refinancement permet aux parents de dégager des liquidités qu'ils pourront investir dans des placements financiers exonérés d'IFI » préconise Stéphane Jacquin.

Seule contrainte pour que ce schéma fonctionne : il est préférable que les biens ainsi refinancés soient détenus depuis plus de 30 ans pour ne pas avoir d'impôt à payer sur la plus-value dégagée.

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