Parkings : des mètres carrés qui rapportent 6 % et plus

Le 24.10.2019 par LES ECHOS

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Avec un ticket d'entrée inférieur à celui de l'immobilier classique, les places de stationnement sont une porte d'entrée séduisante pour se constituer ou diversifier son patrimoine.

Une mise faible pour un rendement élevé : et si le parking était le nouveau pari immobilier gagnant ? Dans un marché de la pierre classique en surchauffe, en particulier dans les grandes agglomérations , miser sur les places de stationnement peut s'avérer lucratif.

« Il n'y a pas eu d'augmentation fulgurante des prix, le marché des parkings n'est pas corrélé à celui de l'habitation qui a décollé ces dernières années », explique Charles Gérard, le dirigeant du site spécialisé Monsieur Parking. Cet actif de diversification sera dès lors moins sensible à un éventuel retournement du marché immobilier.

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Par ailleurs, les parkings ne souffrent pas de contraintes réglementaires trop lourdes : le montant du loyer est fixé librement par le propriétaire avec la possibilité de mettre fin au bail à tout moment si les impayés s'accumulent. « Cette flexibilité est très recherchée par nos clients qui veulent réduire le risque locatif », ajoute Charles Gérard.

Rendement supérieur à 4 %

En outre, alors que le rendement locatif d'un appartement hors location saisonnière dépasse rarement les 4 %, les rendements des parkings vont toujours au-delà. De 4,6 % de rendement brut à Nantes, ils flirtent ou devancent les 5,5 % à Lyon, Marseille, Montpellier ou Paris.

Le département des Hauts-de-Seine affiche les plus hauts rendements, jusqu'à 6 % du côté de Boulogne-Billancourt et Bois-Colombes. Viser les futures stations du Grand Paris pourrait aussi s'avérer un pari gagnant vu la probable croissance du trafic automobile. « Des opportunités se créent du côté de Sarcelles, Fontenay-sous-Bois ou Saint-Denis », confirme Charles Gérard. Comme toujours en matière d'immobilier, le choix de l'emplacement reste la clef de la réussite de l'investissement.

« Il est essentiel d'analyser le marché pour tester le dynamisme démographique et économique des secteurs visés, insiste Charles Gérard, et il faut savoir qu'en général le rendement est plus faible en centre-ville qu'en périphérie. » Car c'est bien sûr au coeur des agglomérations que les prix sont les plus élevés.

Large gamme de prix

Selon le dernier baromètre de Monsieur Parking , le prix moyen d'une place de stationnement dans les dix plus grandes villes de France s'établit autour de 22.500 euros. Entre 15.000 et 20.000 euros à Nantes, Lille, Montpellier, Strasbourg ou Toulouse et jusqu'à 23.000 euros pour Marseille, Lyon et Bordeaux. Sans surprise, les prix les plus élevés sont ceux de la capitale, mais varient du simple au double selon les secteurs. Alors qu'il faut débourser près de 50.000 euros pour un parking dans le 5e arrondissement où les places sont rares, les négociations tombent sous les 20.000 euros dans le 13e.

Les emplacements sont très recherchés aussi en petite couronne. Parmi les plus chers d'Ile-de-France, on retrouve Neuilly-sur-Seine (26.500 euros), Levallois-Perret (23.000 euros) et Saint-Mandé (21.825 euros).

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Bien acheter

« Recherche, visite, négociation : jusqu'au notaire, le parcours d'investissement est le même que pour un appartement. Avec l'avantage d'un ticket d'entrée plus faible, qui permet de lever les blocages pour continuer à investir », témoigne Sofiane Cheniti, auteur de l'ouvrage « Foncièrement rentable » où il partage son expérience dans le business des parkings.

Avec une mise de 4.500 euros en 2012, il a fait sa première affaire dans le quartier de la Butte aux Cailles du 13e arrondissement de Paris. « L'emplacement était loin d'être idéal, mais en divisant la place en 4 pour accueillir des deux-roues, j'ai doublé ma rentabilité pour atteindre 46 % net ! En deux ans, l'investissement était remboursé », détaille-t-il. Une prouesse difficilement reproductible aujourd'hui, mais on peut s'inspirer de son expérience pour bien acheter.

Ses conseils : trouver un emplacement où la demande est soutenue et privilégier un locataire qui vit près de l'emplacement. Le turnover sera moindre que pour celui qui cherche une place près de son bureau. « Il ne faut surtout pas investir dans un secteur que l'on ne connaît pas », prévient Sofiane Cheniti. Enfin, avant d'acheter n'oubliez pas qu'un emplacement au dernier sous-sol n'aura pas la même valeur que celui du premier, proche de la sortie.

Augmenter la rentabilité

Pour bien évaluer ses profits futurs, il ne suffit pas de faire le rapport entre le prix d'achat et les loyers perçus. « Il faut aussi surveiller le montant des charges de copropriété », avertit le dirigeant de Monsieur Parking. Si elles ne dépassent 20 % du montant des loyers, le propriétaire sera trop fortement pénalisé en cas de vacance.

Par ailleurs, il est possible d'augmenter la valeur locative du bien. « Reconvertir l'emplacement en box permet d'augmenter le rendement de 20 à 30 % en moyenne », affirme Charles Gérard. Autre astuce, diviser son emplacement pour accueillir des deux-roues. Cet aménagement permet de multiplier le rendement mais aussi le nombre de locataires, ce qui dilue le risque de vacance. En contrepartie, cette tactique complique la gestion du bien.

« On peut aussi optimiser le temps d'utilisation plutôt que l'usage de l'emplacement », conseille de son côté l'auteur de « Foncièrement rentable ». Plusieurs sites et applications, comme Mobypark, Parkadom, Zenpark ou Prendsmaplace se sont ainsi lancés dans le parking partagé qui permet aux propriétaires de mettre leurs places en location à partir d'une heure d'occupation.

Quelle fiscalité ?

Les loyers sont assujettis au régime des revenus fonciers, le propriétaire ayant le choix entre deux options :
- le régime microfoncier qui permet de bénéficier d'un abattement de 30 % dans la limite de 15.000 euros de revenus locatifs par an.
- le régime réel qui permet de déduire les charges (emprunts, frais de gestion, taxe foncière…) des revenus locatifs.
Il est conseillé d'opter pour le régime microfoncier lorsque les charges ne dépassent pas 30 % des loyers.
Les places de stationnement n'échappent pas à la taxe foncière qui équivaut en moyenne à deux mois de loyer. Elle est à la charge du propriétaire. Enfin, la taxe d'habitation est due par le locataire si l'emplacement est situé à moins de 1 kilomètre de son domicile.

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