Spécial IFI 2018 : quelles sont les dettes déductibles ?

Le 10.04.2018 par MARIE-CHRISTINE SONKIN

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Les règles de déductibilité ne sont pas les mêmes que pour l'ISF. Dettes, passifs et impôts : ce qui est déductible et ce qui ne l'est pas.

En matière de déduction de dettes, il ne faut pas confondre IFI et ISF. L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) vise les biens et droits immobiliers et des parts ou actions représentatives de ceux-ci. Corrélativement, la déductibilité du passif est limitée aux seules dettes afférentes à ces actifs imposables.

«Ne sont donc pas déductibles les dettes du redevable non affectées à un actif imposable, tel un prêt à la consommation, un compte bancaire débiteur, etc. », souligne Alexandre Baux, avocat associé chez Fidal.

Pour être déductible du patrimoine imposable à l'IFI , les dettes doivent donc remplir plusieurs conditions : être affectées à des actifs imposables (le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur taxable), exister au 1er janvier de l'année d'imposition et enfin être contractées et effectivement supportées par le redevable ou un membre de son foyer fiscal IFI.

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Les dépenses concernées

 
Il peut s'agir des dettes afférentes aux dépenses :

  • d'acquisition de biens ou droits immobiliers, notamment les emprunts bancaires ;
  • d'acquisition des parts ou actions imposables, mais uniquement au prorata de la valeur des actifs immobiliers taxables ;
  • de réparation et d'entretien effectivement supportés par le propriétaire - ou supportés par ce dernier pour le compte du locataire et dont il n'a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année du départ du locataire ;
  • d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.

Sont également déductibles les impositions dues à raison desdites propriétés, c'est-à-dire, notamment, la taxe foncière et l'IFI théorique qui est lui-même déductible pour calculer l'IFI net.

«Les droits de donation ou de succession en instance de paiement au 1er janvier devraient être déductibles mais seulement à proportion des actifs taxables inclus dans la donation ou la succession », estime Alexandre Baux.
 

Les dettes non déductibles

 
Ne sont, en revanche, pas déductibles les impositions incombant normalement à l'occupant et celles dues à raison des revenus générés par ces propriétés : taxe d'habitation, impôt sur le revenu dû au titre des revenus locatifs et prélèvements sociaux.

Par ailleurs, certaines dettes ne sont pas déductibles en raison de la qualité de la personne du prêteur, ainsi, ne sont pas déductibles les dettes correspondant à des prêts contractés :

  • directement ou indirectement par l'intermédiaire d'une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès du redevable, de son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire et des enfants mineurs de ces personnes lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci ;
     
  • directement ou indirectement par l'intermédiaire d'une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès d'un ascendant, descendant (autre que l'enfant mineur du foyer fiscal IFI), frère ou soeur de l'un des membres du foyer fiscal IFI, sauf si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements ;
     
  • par le redevable ou l'un des membres du foyer fiscal IFI auprès d'une société ou d'un organisme que, seul ou conjointement avec son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire, leurs ascendants ou descendants ou leurs frères et soeurs, il contrôle, directement ou par l'intermédiaire d'une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, sauf si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.
     

Le cas des prêts in fine

 
Les prêts in fine font l'objet, pour leur part, de règles spécifiques. Ces dettes contractées pour l'achat d'un bien ou droit immobilier ne sont déductibles que partiellement :

  • pour le prêt prévoyant un terme : à hauteur du montant total de l'emprunt diminué de cette même somme multiplié par le nombre d'années écoulées depuis le versement du prêt divisé par le nombre d'années total de l'emprunt ;
     
  • pour le prêt sans terme : à hauteur du montant total de l'emprunt diminué d'une somme égale à 1/20e de ce montant par année écoulée depuis le versement du prêt.

Dans le contexte de l'ISF, une acquisition assortie d'un crédit in fine était une stratégie intéressante car le passif déductible restait identique jusqu'à l'échéance de l'emprunt. Ce n'est plus le cas avec l'IFI.
 

Patrimoines immobiliers de plus de 5 millions d'euros

La déductibilité peut être plafonnée. Lorsque la valeur vénale du patrimoine taxable excède 5 millions d'euros et que le montant des dettes excède 60 % de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite n'est déductible qu'à hauteur de 50 % de cet excédent… Sauf si le redevable justifie que ces dettes n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

 

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