Spécial impôts 2017 : plus-values immobilières

Le 28.03.2017 par MARIE-CHRISTINE SONKIN

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Résidence principale ou secondaire, bien locatif : comment sont taxées les plus-values immobilières lors d'une vente ? Quelle est la durée de détention nécessaire pour faire baisser, voire annuler la facture ?

Si la résidence principale est exonérée, les autres plus-values réalisées lors de la cession de bien immobiliers - résidences secondaires, biens mis en location , etc... sont imposées à l'impôt sur le revenu au taux de 19%, après un abattement fonction de la durée de détention : 6% puis 4% par an à partir de la 6ème année, soit une exonération après 22 ans de détention. A ce taux s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 15,5%, auxquels s'appliquent également des abattements en fonction de la durée de détention.

Attention, les abattements pour durée de détention diffèrent selon qu'il s'agit de l'impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux (voir tableau des abattements). Pour bénéficier d'une exonération totale des prélèvements sociaux, il faut détenir le bien pendant 30 ans.

A noter : il existe aussi des cas spécifiques d'exonérations.

 Plus-values immobilières : taux d'abattement applicable chaque année de détention

Durée de détention

Pour l'impôt sur le revenu

Pour les prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0%

0%

De la 6e à la 21e année

6%

1,65%

22e année révolue

4%

1,60%

Au-delà de la 22e année

Exonération

9%

Au-delà de la 30e année

Exonération

Exonération

Source Fidal

Le cas échéant il faut encore ajouter une « taxe sur les plus-values immobilières excédant 50.000 euros ». Elle représente entre 2 et 6% de la plus-value nette imposable calculée après l'abattement pour durée de détention applicable en matière d'impôt sur le revenu (voir tableau).

Modalités de calcul de la taxe sur les plus-values supérieures à 50 000 euros
(PV = montant total de la plus-value imposable)

Source : impots.gouv.fr

Un abattement exceptionnel de 25% s'applique pour l'IR et les prélèvements sociaux sur les plus-values réalisées jusqu'au 31 décembre 2016 pour certains immeubles situés dans des zones urbaines denses sous réserve qu'une promesse de vente ait acquis date certaine avant le 31 décembre 2014. Cet abattement est appliqué après prise en compte de l'abattement pour durée de détention. Il passe à 30% lorsque la promesse de vente a acquis date certaine entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2015.

Lire aussi :

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Comment est calculée la plus-value

La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession (diminué des frais de cession) et le prix d'acquisition. Le prix d'acquisition est augmenté : des frais d'acquisition pris pour leur montant réel ou pour un montant forfaitaire égal à 7,5% du prix d'acquisition, et des dépenses de travaux prises pour leur montant réel ou pour un montant forfaitaire égal à 15% du prix d'acquisition lorsque le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

En cas d'acquisition du bien par succession ou donation, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour la liquidation des droits de succession ou de donation. Dans cette hypothèse, les frais d'acquisition doivent obligatoirement être pris en compte pour leur montant réel (honoraires du notaires, droits de succession ou de donation).

Sur la plus-value ainsi déterminée s'appliquent les abattements pour durée de détention.

Exemple

Monsieur et Madame Martin ont vendu le 17 janvier 2016 une résidence secondaire qu'ils ont acquis le 8 novembre 2006.
Le prix de vente est de 575.000 euros, et le prix d'achat de 350.000 euros. Les travaux suivants ont été réalisés par une société : réfection du système électrique : 6.500 euros et changement de la chaudière 3.000 euros. Quel sera le montant de la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, et celle imposable aux prélèvements sociaux. Quel sera le montant total des impositions afférentes à cette plus-value ?

  •  Liquidation de l'impôt sur le revenu :
    • Prix de vente : 575.000 euros
    • Prix d'acquisition : 350.000 euros
    • Frais d'acquisition - forfait de 7,5% : 26.250 euros
    • Majoration du prix d'acquisition pour travaux (ici, le forfait 15% est choisi car plus intéressant que le montant des travaux réalisés) : 52.500 euros
    • Prix d'acquisition corrigé : 428.750 euros
    • Plus-value brute : 146.250 euros
    • Abattement pour durée de détention (9 années entières de détention soit 24% (4 ans à 6%) : 35.100 euros
    • Plus-value nette imposable : 111.150 euros
    • Impôt dû (19%) : 21.119 euros
  •  Liquidation des prélèvements sociaux :
    • Plus-value brute : 146.250 euros
    • Abattement pour durée de détention (9 années entières de détention soit 6,6% (4 ans à 1,65%) : 9.653 euros
    • Plus-value nette imposable : 136.597 euros
    • Prélèvements dus (15,5%) : 21.173 euros
    • Total à payer : 42.292 euros

Les terrains à bâtir

Les plus-values réalisées sur la cession de terrains à bâtir bénéficient des mêmes abattements pour durée de détention que les autres biens immobiliers (cf. ci-dessus).

Elles bénéficient également d'un abattement exceptionnel de 30% pour l'IR et les prélèvements sociaux applicable après l'abattement pour durée de détention, sous réserve qu'une promesse de vente ait acquis date certaine avant le 31 décembre 2015, et que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

Les plus-values après abattement pour durée de détention et abattement exceptionnel sont imposées à l'impôt sur le revenu au taux de 19%, et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%. La surtaxe due sur les plus-values immobilières excédant 50.000 euros n'est pas applicable.

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