Trois pistes pour réformer la fiscalité de l'immobilier et encourager la mobilité géographique

Le 15.12.2016 par GUILLAUME DE CALIGNON

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Une étude de France Stratégie remet sur la table l'idée très controversée de taxer les « loyers fictifs » des propriétaires.

Un rapport de France Stratégie publié mercredi relance le débat sur la fiscalité de l'immobilier. Selon Pierre-Yves Cusset, l'auteur de cette étude, celle-ci est défaillante car elle « favorise le statut de propriétaire occupant ». Le calcul de la taxe foncière, qui pèse sur les propriétaires, est basé sur des valeurs locatives cadastrales qui n'ont pas été actualisées depuis 1978, malgré quelques revalorisations forfaitaires. Et les propriétaires de biens mis en location sont taxés lourdement, malgré les nombreux dispositifs de défiscalisation en vigueur. « Encourager ainsi le statut de propriétaire occupant […] contribue à réduire l'offre locative et freine la mobilité géographique », considère l'étude.

La mobilité géographique des propriétaires de leur résidence principale est en effet inférieure à celle des locataires. Car, facteur aggravant, les coûts des transactions immobilières en France sont parmi les plus élevés des pays développés. Bref, toutes ces raisons expliquent que la fiscalité « défavorise indirectement les jeunes générations », qui, contrairement à leurs aînés, ne bénéficient pas de taux d'intérêt réels très faibles voire négatifs et de revenus relativement sûrs et en croissance, étant donné le peu de dynamisme de l'économie française depuis dix ans.

Comment dans ces conditions réformer la fiscalité ? L'auteur de l'étude propose trois pistes de réflexion. La première consiste à rendre les loyers payés par les locataires déductibles de leurs revenus fiscaux. Il faudra augmenter en parallèle les taux d'imposition sur le revenu, sans quoi les recettes fiscales s'effondreraient. « Cette option rétablirait la neutralité fiscale entre les statuts d'occupation », selon Pierre-Yves Cusset. Mais elle a l'inconvénient de subventionner implicitement les ménages faisant le choix de louer des logements coûteux.

Supprimer les droits de mutation ?

La deuxième proposition est de réformer entièrement la taxe foncière en la basant sur la valeur vénale du bien immobilier, nette des crédits restant dus. Cette taxe serait plus importante qu'aujourd'hui mais toute fiscalité sur les revenus locatifs serait supprimée. Il faudrait fixer la taxe foncière à 0,53 % de la valeur des biens, estimée à 5.500 milliards d'euros pour retrouver 29 milliards d'euros, le montant de la taxe foncière actuelle et des recettes fiscales sur les revenus locatifs. Problème : les revenus locatifs échapperaient à la progressivité de l'impôt et les variations importantes des prix de l'immobilier auraient des conséquences importantes sur les sommes dues par les propriétaires au titre de la nouvelle taxe foncière.

Dernière piste : supprimer la taxe foncière et assujettir les loyers fictifs, que les propriétaires se paient en théorie à eux-mêmes, à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ainsi, tous les revenus du capital seraient taxés de la même façon. Inconvénient : la notion de loyer fictif est difficilement compréhensible par l'opinion. Et les contrôles fiscaux seraient plus compliqués. Sans compter qu'il faudrait déduire du loyer fictif les charges.

Quoi qu'il en soit, pour France Stratégie, il faut absolument instaurer une fiscalité plus favorable à la mobilité en supprimant les droits de mutation pour abaisser les coûts d'un déménagement. Il faudra alors compenser le manque à gagner pour les collectivités locales, soit 8 milliards d'euros environ.

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