Pinel, Denormandie : points clefs pour investir

Le 11.04.2019

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Pinel et Denormandie sont les deux dispositifs de réduction d’impôt élaborés par l’Etat pour soutenir l’investissement immobilier locatif. Si vous souhaiter en profiter, il est important d’en connaître les règles mais aussi d’être très attentif aux conditions de marché.

L’Etat a mis en œuvre deux dispositifs afin de favoriser l’intervention du privé à ses côtés pour relever deux objectifs : apporter des solutions en priorité aux locataires disposants de revenus limités, dans des zones très précisément délimitées.

Pinel : priorité au neuf et au réhabilité

Conditions générales

Créé en 2013, le dispositif Pinel (anciennement Duflot) s’applique jusqu’en 2021. Il vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf ou réhabilité.

Vous devez vous engager à louer le bien pour au moins six ans, à un prix inférieur au marché et à des locataires dont les ressources ne dépassent pas un plafond.

Zones éligibles

Désormais, ce dispositif est en principe centré sur certaines zones dites tendues : Paris et son agglomération, la Côté d’Azur et les agglomérations de plus de 250 000 habitants, appelées zones A, Abis et B1.

En savoir plus

Performance énergétique

Enfin, le logement devra respecter un niveau de performance énergétique globale qui sera différent en fonction du type d'acquisition.

Denormandie : pour l’ancien dans un quartier dégradé

Conditions générales

Initié à la toute fin de l’année 2018, ce dispositif vise à pousser à la rénovation de logements insalubres et à l’amélioration de l’attractivité des centres des villes moyennes. Pour obtenir la réduction d’impôt, vous devez réaliser un montant de travaux de rénovation représentant 25% du coût total de l’opération (achat + travaux).

Là encore, il faudra vous engager à louer le bien pour au moins six ans, à un prix inférieur au marché et à des locataires dont les ressources ne dépassent pas un plafond.

Zones éligibles

Pour l’instant, 244 villes sont visées par le dispositif. Ce sont souvent des communes de province, de taille moyenne. La liste officielle est consultable par internet.

Performance énergétique

Avec ce dispositif, vos travaux de rénovation devront correspondre à une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 30% (20% si immeuble collectif).

Une alternative est possible, deux types au moins, parmi les 5 travaux suivants, devront avoir été effectués : changement de chaudière ; isolation des combles ; isolation des murs ; changement de production d’eau chaude ; isolation des fenêtres.

Enfin, dans tous les cas la consommation en énergie primaire du logement rénové après travaux devra être inférieure à 331 kWh/m2/an (chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement).

Réductions d’impôt, barèmes et vigilances en communs.

Attentions particulières

Comme pour tout investissement, l’analyse du contexte est importante. Elle est ici primordiale du fait des zones géographiques visées. L’intérêt du bien sera apprécié sur la base du meilleur couple risque/rentabilité. Veillez bien à déterminer qu’une forte demande locale existe.

En effet, si vous ne parvenez pas à louer votre bien, l’avantage fiscal devra être restitué. Pour le Denormandie particulièrement, il est prudent d’investir sur une zone que vous connaissez bien. Enfin, pour le dispositif Pinel, veillez à ne pas surpayer un bien sous prétexte qu’un avantage fiscal existe.

Réductions d’impôt

Pinel ou Denormandie, le plafond pris en compte pour la réduction d’impôt est de 300 000€ et de 5 500€ /m2 de surface habitable. Seules deux opérations par an et par contribuable peuvent être réalisées.

L’avantage fiscal est réparti, par parts égales, sur la durée de l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans). Il est accordé l’année d’achèvement du logement ou des travaux de réhabilitation. Et dans le cas où le montant de l’avantage serait supérieur au montant d’impôt sur le revenu qui est dû, il ne serait pas possible d’imputer le solde sur les années suivantes. Attention, les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt ne peuvent pas faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

Barèmes

La réduction d’impôt sera proportionnelle à la durée d’engagement dans le dispositif que vous prendriez.

Durée d'engagement

Taux de réduction accordé*

6 ans

12%

9 ans

18%

12 ans

21%

* sur la base du prix de revient du logement (Pinel) ou du coût total de l’opération (Denormandie), dans la limite du plafond.

Les loyers en 2019 seront plafonnés selon un barème dépendant de la zone.

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2 etC

17,17€

12,75€

10,28€

8,93€

Enfin, les revenus du/des locataires devront aussi respecter des plafonds*.

Composition du foyer du locataire

Zona A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2et C

Personne seule

38 236€       

38 236€     

31 165€    

28 049€   

Couple

57 146€       

57 146€     

41 618€   

37 456€   

Personne seule ou couple + 1 personne à charge

74 912€       

68 693€     

50 049€    

45 044€   

Personne seule ou couple + 2 personnes à charge

89 439€      

82 282€     

60 420€    

54 379€   

Personne seule ou couple + 3 personnes à charge

106 415€     

97 407€     

71 078€    

63 970€   

Personne seule ou couple + 4 personnes à charge

119 745€      

109 613€     

80 103€    

72 093€   

Majoration par personne à charge supplémentaire

+13 3414€              

+12 213€              

+8 936€             

+8 041€        

* le barème devrait être commun aux deux dispositifs selon le cabinet du ministre chargé de la Ville et du logement (04/2019)

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