SCI : quelle fiscalité pour votre société civile immobilière ?

Le 30.08.2019

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Fiscalité SCI

Très utile dans la gestion d’un patrimoine immobilier, la constitution d’une société civile immobilière (SCI) pose un certain nombre de questions d’ordre fiscal. Faut-il choisir par exemple l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés ? Voyons cela ensemble.

La société civile immobilière (SCI) est une forme de société très utile et très utilisée. Elle a pour objet de permettre l’acquisition, la conservation et, le plus souvent, la location de biens immobiliers. Elle constitue un outil incontournable pour gérer un patrimoine immobilier. Toutefois, une interrogation se pose au moment de créer une telle société : celle du choix de l’option fiscale - impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés - et plus globalement du traitement fiscal de la société.

Quel régime fiscal choisir pour sa SCI ?

Par défaut, la société civile immobilière relève du régime fiscal des sociétés de personnes, dont les résultats sont en principe imposés à l’impôt sur le revenu (IR). L’imposition étant réalisée, pour la totalité du résultat, entre les mains des associés, au prorata des droits qu’ils détiennent dans la société. Mais ce régime d’imposition n’est pas obligatoire. En effet, les associés peuvent, s’ils le souhaitent, soumettre les résultats de la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option étant ouverte aussi bien à la création que pendant la vie de la SCI.

La SCI permet-elle de bénéficier des dispositifs de défiscalisation immobilière ?

De tous temps, les contribuables ont à leur disposition un certain nombre de dispositifs de défiscalisation immobilière. A l’heure actuelle, c’est le Pinel qui fait figure de star en matière de dispositifs locatifs ouvrant droit à réduction d’impôt. Il est donc important de savoir que les SCI peuvent également permettre à leurs associés de bénéficier des avantages fiscaux découlant de certains dispositifs d’investissement immobilier tels que la réduction d’impôt « Pinel ».

Quelles sont les différences d’imposition des revenus d’une SCI soumise à l’IR ou à l’IS ?

Le traitement fiscal des revenus tirés de la location des biens immobiliers est radicalement différent selon qu’ils sont la propriété d’une SCI soumise à l’IR ou à l’IS.

  • Lorsque la SCI est soumise à l’IR, les associés voient leur quote-part de résultat imposée au barème de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, et ce même s’ils n’ont pas été effectivement appréhendés. Revenus soumis également aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Ce régime de taxation permet en principe de déduire des loyers perçus le montant des charges supportées (exemples : travaux de réparation et d’entretien, primes d’assurance, intérêts d’emprunt, etc.). Sauf dans l’hypothèse où la SCI ne perçoit pas de revenus (en cas par exemple de détention de la résidence principale des associés par la SCI), auquel cas il n’est possible ni pour la société, ni pour les associés de déduire des charges du logement. Seules sont alors autorisés les dispositifs de crédits d’impôt pour dépenses engagées sur le logement pour les associés occupant le bien.Autre particularité : lorsque les loyers perçus n’excèdent pas 15 000 € au titre de l’année d’imposition, c’est en principe le régime dit du micro-foncier qui s’applique. Dans ce cas, il est pratiqué un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges. Étant précisé que si les charges déductibles dépassent ce montant, les associés ont tout intérêt à user alors de leur faculté d’opter pour le régime normal permettant de déduire les charges réellement supportées.
  • Lorsque l’option pour l’IS a été retenue, c’est la société qui est taxée sur son résultat au taux normal de 28 % (25 % à partir de 2022) jusqu’à 500 000 € de bénéfices (et au taux réduit de 15 % dans la limite de 38 120 € de bénéfice imposable). Les associés n’étant soumis à l’impôt sur le revenu que lorsqu’ils perçoivent des dividendes. Si tel est le cas, les dividendes sont imposés au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % ou, sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu (après abattement de 40 %) dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Comparer pour choisir

L’avantage de l’IS réside donc dans le fait que les associés peuvent décider de capitaliser le résultat en réserve et ainsi différer la taxation au moment de la distribution des résultats et/ou des réserves. Un bon moyen de satisfaire une « politique » de réinvestissement sans pression fiscale excessive.

Autre avantage: l’option à l’IS permet d’amortir le ou les biens immobiliers détenus au sein de la SCI. L’amortissement vient alors réduire le résultat fiscal. En clair, la SCI soumise à l’IS coûte fiscalement moins cher pendant toute la durée de l’amortissement et permet de soulager la trésorerie de la SCI et donc de ses associés !

En résumé, le choix du mode de taxation de la SCI est complexe et suppose de simuler toutes les situations à venir, y compris celle de la vente de la société. Pour faire le bon choix, vous avez donc tout intérêt à demander conseil à un spécialiste, expert-comptable, avocat fiscaliste ou notaire !

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