La prescription en copropriété

Nicolas Woznjak, Juriste MACSF

Le 10.01.2022
À 09:05

2 min

La prescription est un délai qui éteint la possibilité pour une personne d’exercer un droit.
Depuis la loi du 10 juillet 1965 régissant la copropriété, les relations entre copropriétaires ou entre copropriétaires et syndicat des copropriétaires était de 10 ans, voire plus dans quelques situations.
La loi ELAN, adoptée le 23 novembre 2018, (entrée en application le 25 novembre 2018) a changé la donne.

La prescription est un délai qui éteint la possibilité pour une personne d’exercer un droit. Depuis la loi du 10 juillet 1965 régissant la copropriété, les relations entre copropriétaires ou entre copropriétaires et syndicat des copropriétaires était de 10 ans, voire plus dans quelques situations. La loi ELAN, adoptée le 23 novembre 2018, (entrée en application le 25 novembre 2018) a changé la donne.

Une prescription réduite à 5 ans pour les charges de copropriété

Maintenant, c’est le délai de droit commun défini par l’article 2224 du Code civil qui reçoit application.

La prescription a été réduite à 5 ans pour nombre d’actions. Mais attention, ce délai de 5 ans ne va pas toujours s’appliquer.

Ainsi, pour des charges de copropriété de 2011, on pourrait penser que le syndic a jusqu’au 24 novembre 2023 pour engager la procédure (soit 5 ans à compter de la loi ELAN).

Or, dans cette situation, il faut tenir compte de l’ancienne législation qui limitait à 10 ans la prescription et aussi de l’article 2222 du Code civil (en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure).

Inversement, pour des charges de 2015, même si la loi prévoyait une prescription de 10 ans, compte tenu de la loi ELAN, le syndic devra saisir le tribunal avant le 24 novembre 2023.

Ce délai de 5 ans s’applique également au copropriétaire qui a payé trop de charges et qui voudrait les récupérer. Tout comme aux litiges entre copropriétaires (demande à un copropriétaire de respecter la destination de l’immeuble, les actions visant à la démolition d’un ouvrage).

D'autres prescriptions applicables selon la nature des actions

Pour contester une assemblée générale ou une résolution d’assemblée générale, le délai est toujours de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal.

A ce jour, la jurisprudence considère toujours que pour faire déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété, l’action est imprescriptible.

Dans le cas d’appropriation de parties communes, la prescription est de 30 ans.

Quelques rappels

Les juges ont un pouvoir souverain de qualification des actes ou des actions (personnels ou réels) et que de là découlent les prescriptions.
L'envoi d'un courrier recommandé n'interrompt pas la prescription. Seule la délivrance d'une assignation a cet effet.
Le Code civil dispose que la prescription commence le jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer une action.