Investissement locatif et location nue ou meublée : quelles pratiques fiscales ?

Nu ou meublé : quel mode d’exploitation de votre bien ?

La location d’un bien immobilier peut se faire de deux manières : vide ou meublée. Chacune présente des avantages et des inconvénients.

La location vide…

• Est potentiellement plus stable car même si un congé peut être donné par le locataire à tout moment avec un préavis de 3 ou 6 mois selon le type de location, la rotation des locataires est plus faible qu’en location meublée.
• Les frais de gestion et d’entretien sont plus faibles.
• En revanche, la rentabilité est moindre et la fiscalité moins avantageuse.

La location meublée…

• Produit des loyers plus élevés et bénéficie d’une fiscalité plus favorable.
• Les locataires, souvent étudiant ou en mission professionnelle, restent moins longtemps.
• Les frais de gestion et annexes sont plus lourds.

Fiscalité : le principe

Fiscalement, en location nue et meublée, il existe deux régimes d’imposition :

• Le régime réel : le revenu imposable correspond à la différence entre les recettes et les charges constatées ;
• Le régime micro : le revenu imposable est déterminé après application d’un abattement forfaitaire représentatif des charges.

Il vous revient de vérifier, quand vous en avez le choix, laquelle des options est la plus intéressante pour vous.

Location nue : imposition des revenus au régime réel

Les revenus encaissés dans le cadre d’une location nue sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Le montant imposé correspond aux loyers encaissés déduction faite des dépenses engagées, comme par exemple celles d’entretien, de réparation ou les charges de copropriété…

Vos revenus fonciers imposables seront ajoutés à vos autres revenus et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. S’ajouteront également les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Néanmoins, lors du calcul des revenus fonciers imposables, il se peut que les dépenses engagées soient supérieures aux revenus perçus. On parle alors de déficit foncier. Dans ce cas, ce déficit (correspondant à des dépenses autres que les intérêts d’emprunt) sera imputé sur votre revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros

Le déficit résultant des intérêts d’emprunt et des dépenses engagées au-delà de 10 700 euros ne seront imputables qu’aux revenus fonciers des dix années suivantes.

Location nue : imposition des revenus au régime micro-foncier

Lorsque le montant des loyers encaissés est inférieur à 15 000 euros, le régime dit du micro-foncier s’applique de plein droit. Un abattement forfaitaire de 30 % sera alors appliqué pour le calcul de vos revenus fonciers imposables.

Prenons un exemple :

Vous avez encaissé 14 800 euros de loyers et comptabilisé 3 800 euros de charges déductibles. 

• Au régime réel, votre revenu foncier imposable serait de 14 800 euros moins 3 800 euros de charges, soit 11 000 euros.
• Au régime micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % serait appliqué. Votre revenu foncier imposable serait donc de 14 800 euros moins 4 440 euros d’abattement, soit 10 360 euros.

Le régime dit du micro-foncier est plus simple. En revanche, il n’est intéressant que dans la mesure où les charges que vous pourriez déduire sont d’un montant inférieur à la valeur de l’abattement forfaitaire de 30 %.

Le micro-foncier n’est pas possible si vous investissez en profitant des avantages de certaines niches fiscales (dispositifs Besson, Robien…). Il n’est également pas possible non plus si les loyers ne sont pas encaissés par vous directement, mais par une société, comme une SCI par exemple.

Location meublée : principe

Vous pouvez aussi faire le choix de mettre votre bien en location meublée. Les revenus encaissés sont alors imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Location meublée :  imposition des revenus  au micro-BIC

Premier cas, si les recettes que vous tirez de cette activité sont inférieures à 70 000 euros par an, vous bénéficiez du régime dit « micro-BIC » et un abattement représentatif des charges de 50 % est appliqué sur ces recettes.

Vous n’êtes donc imposé que sur la moitié des recettes perçues.

Location meublée : imposition des revenus au régime réel .

Mais si le chiffre d’affaires de votre activité dépasse les 70 000 euros par an, vous dépendrez obligatoirement du régime réel. Ainsi, le montant des bénéfices imposables sera égal au chiffre d’affaires hors taxe de votre activité, soit les loyers encaissés déduction faite de vos charges, intérêts d’emprunt et amortissement du bien immobilier et, sous certaines limites, des meubles. Une fois déterminé, ce montant sera inclus dans votre revenu imposable et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. S’il est plus avantageux pour vous, sachez que vous pouvez également opter pour le régime réel si le chiffre d’affaire de votre activité est inférieur à 70 000 euros. Une option intéressante si les sommes déductibles dépassent les 50 % de l’abattement du régime du micro BIC.

Location meublée : professionnelle ou non professionnelle ?

Cette activité de location meublée peut être exercée soit à titre professionnel, soit à titre non professionnel et ce, qu’elle soit fiscalement traitée au micro BIC ou au régime réel BIC.

Selon que l’activité sera ou non reconnue comme professionnelle, les éventuels déficits liés à cette activité ne pourront pas être reportés de la même manière, tout comme les plus-values en cas de vente des biens concernés qui feront l’objet de règles différentes.

• Elle sera considérée comme professionnelle si les recettes tirées de la location excèdent 23 000 euros par an et qu’elles sont supérieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.

• Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, elle sera considérée comme non professionnelle.

Si vous exercez cette activité en tant que loueur professionnel :

• vous pourrez imputer ce déficit sur votre revenu global et ce sans limite ;
• en cas de vente du bien, vous bénéficierez d’une exonération totale ou partielle.

Si vous exercez cette activité de manière non professionnelle :

• les déficits liés à votre activité de location meublée ne seront imputables qu’aux revenus de cette même activité, sur les dix années suivantes ;
• en cas de vente du bien, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’appliquera.